頂級商辦面積搾乾 租金喊漲六千創新高

台北商辦租金驚驚漲，A辦平均空置率連續五季下降，隨著南山廣場今年七月順利站上每坪五千元租金，以及信義計畫區商辦空置率持續下降，並維持在低檔水位，商仲業者預估，明年信義計畫區每坪租金上看六千元指日可待，寫下台北商辦新高紀錄，租金「金字塔化」。

台北一○一大樓與南山廣場的租金行情，可說是主導信義計畫區辦公商圈走勢的兩大風向球，前者是全台最高大樓，後者是最新完工的頂級商辦，這兩棟皆為外商公司、金融業者搬遷至頂級辦公室的首選標的。

趨勢一》租金「金字塔化」

「我們現在最煩惱的是如何將小租戶化整為零，以提供更多空間給想要增租的租戶。」台北一○一大樓營運長劉家豪透露，目前大樓空置率約三至四％，但為了保持一定的存量給租戶增租，基本上已等於滿租狀態，原因在於除了排隊等著進駐台北一○一的租戶暴增外，更多的是既有租戶持續增租的需求。

根據一○一內部統計，過去兩年原租戶都有三五％至四○％的平均增租面積需求，例如谷歌除了在新北板橋遠東通訊園區Tpark新增辦公室外，在台北一○一也已續約增租空間，未來台灣總部還是預計設在一○一大樓。

相較於二○一○年信義計畫區曾掀起一波退租潮，空置率一度高達二○％的慘況，短短幾年間，「台北曼哈頓」風雲再起，劉家豪感受格外深刻，他說，以前是長年積弱不振，如今卻是生不出面積給租客，且只要租約一到期，還有條件談「溢價」。

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目前一○一高樓段（七十樓以上）每月每坪開價五千元起跳，中低樓段每坪也要三千五百元至四千元，劉家豪有信心地說：「一○一高樓段一旦有面積釋出，每坪有機會成交到六千元。」他點出關鍵原因在於台北一○一就相對高度而言，還是勝於南山廣場的四十八層樓高，視野景觀有差異，租金自然高人一等。

趨勢二》建商改蓋「豪辦」

對於台北一○一來說，目前還是以爭取大型指標企業進駐為目標，雖然小租戶、新創公司較易創高價，但租金貢獻度、穩定性不如大公司高，這也是為什麼一○一煩惱生不出面積給客戶的原因。

種種跡象顯示，辦公室市場的發球權，又回到房東手上了，這種市場氛圍，連元利建設董事長林敏雄都嗅到了。

今年四月，元利建設以一一二．五八億元買下有「最貴停車場」稱號的信義計畫區D3街廓，這塊土地過去一直被認定將開發為豪宅銷售，但元利建設改弦易轍規畫為頂級辦公大樓，且租金也要挑戰六字頭，看好的正是未來商辦市場的需求。

此外，世貿聯誼社三十三樓婚宴場地原七五○坪空間，也將在十月改裝為辦公室，因為將婚宴樓層改為商辦樓層之後，每年可望增加租金收入三一○○萬元至三五○○萬元，比婚宴業務每年淨利多出一千萬元以上。

趨勢三》商務中心崛起

「這波商辦補漲期才剛開始。」PwC普華國際不動產總經理田揚名表示，由藍天電腦關係企業宏匯集團投資興建的BOT案「內科之心」，總樓地板面積高達三．五萬坪，雖然明年第一季才完工，但近期已開價每坪二千元預租，單價並不低，但還是吸引不少科技大廠詢問，甚至連外商商務中心業者都搶著插旗卡位，儼然成為僅次於壽險公司的全台第二大房東。

田揚名說，電商、新創科技、數位金融產業激增，帶動去年以來以短租、共享辦公室為服務項目的國際連鎖商務空間大舉來台拓點，「商務空間業者一次就要二、三千坪，實力不輸給大型外商公司。」逐漸追上過去保險公司擔任傳統辦公大樓包租公的角色。

IWG（Regus & Spaces）雷格斯台灣區總裁許恒豪就證實，旗下Spaces品牌已簽下內科之心據點，看準的是這波商辦需求大增延伸出的商機。

許恒豪說，共享辦公室彌補了傳統辦公室成本高、據點不夠彈性的缺點，對於很多新創公司來說，商務中心辦公室可用較低的租金擁有獨立辦公室，還不用額外負擔裝潢，而且可共用會議室、祕書、清潔人員，更重要的是，北中南及海外都有據點可供客戶使用，滿足了新創公司創業初期的主要需求。

「信義區A辦租金上漲，所產生的外溢效果，將使其他商圈辦公大樓受惠，一九年全年台北A辦平均租金年增率可望達三．五％，創十年來最大增幅。」世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民說，這波商辦熱潮短期內還不會退燒，企業租賃成本只會增加，不會減少。