手握九案昇陽靠三強項成北台灣都更王

梁任瑋

房地產

吳東岳攝影

1182期

2019-08-14 13:55

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雙北都更案規模今年衝千億，沉寂已久的都更市場正醞釀一場大爆發，
最大亮點莫過於手頭上掌握九件都更案的昇陽建設，這家老公司如何鴨子划水插旗？

昇陽建設

與台北信義計畫區僅一路之隔，和君悅酒店隔著基隆路相望的「基隆路整建住宅」，去年底悄悄拆除了舊房子準備都更，一棟嶄新的接待中心如今已見雛形，工人正加緊趕工，預計秋天開賣，幕後的推動者是老字號食品品牌新東陽董事長麥寬成轉投資的昇陽建設。除了這個案子，他還有八個整合成功的都更案在手，堪稱北台灣都更王。

透過都更，這片老舊雜亂的基隆路整宅，即將搖身一變，成為總銷四十億元、樓高三十一層、俯瞰信義計畫區的新地標。

打造俯瞰信義區新地標

歷時25年、兩家建商

這片都更土地是一九七三年完工的整建住宅，位於基隆路一段，靠近市議會和君悅酒店，是市府早期為安置公共工程拆遷戶而興建，共分A、B基地各一棟樓，都是六層樓高，總計靠北側的A基地有四三九戶，靠南側的B基地有一百多戶，每戶擁有面積以十二到十五坪居多。

這片緊鄰「台北曼哈頓」信義計畫區的住宅，因為屋況老舊、環境雜亂，從一九九三年開始，就是北市政府認定為優先推動都更的重點區域。儘管如此，卻依然歷經二十五年的漫長整合，期間歷時兩家建設公司接力，直到去年，才在昇陽建設手中完成B基地都更程序，正式拆除改建。

「時間，有時候是必須付出的代價。」昇陽建設總經理簡伯殷接受《今周刊》專訪，緩緩道出這個都更案子在整合的馬拉松過程，跑得有多辛苦。

昇陽並非最早接觸基隆路整宅的建商，早在二十年前就有華升上大建設參與都更改建，但因住戶條件談不攏，二○一○年、金融海嘯過後，昇陽自華升上大建設接手，一開始是看好該案精華地段的價值，然而，要談完B基地一百多戶（另有A基地四三九戶待整合）並不是件簡單的事，接手後的昇陽，依然花了八年才成功整合住戶意見，再加上依法必須舉辦的公聽會、聽證會，直到一八年五月才完成權利變換計畫核定。

昇陽建設能成為都更大戶，靠的是品牌力、捨得投資專業人力，以及財力雄厚。

「昇陽的品牌做都更，是大大加分。」房地產業者分析，都更地主最擔心三件事：第一、房子交給建商，怕建商跑掉；第二、建商蓋不起來；第三、搬出去不知何時可以搬回來。但成立近四十年的昇陽建設，在業界向來以興建豪宅聞名，這個附加價值，讓昇陽比其他建商更有機會談下都更案，這也是昇陽掌握不少都更大案的原因。

麥寬成看好都更的利益，在昇陽建設開發部至少編制了十餘位土地開發人員耕耘更都市場，尤其當多數建商逐漸退出都更市場之際，這樣的規模，在房地產業界可說是數一數二的多。此外，這批精英部隊不少是來自政治大學地政學系、成功大學都市計畫學系的畢業生，具備基礎專業素質。一畢業就被延攬進入昇陽，從一張白紙開始訓練，從實務上研擬土地開發、個案分析，各個培養出一身處理都更法規條文的功力。

品牌知名度高、專業人力足

本錢夠厚還附售後服務

一般而言，建商去重劃區標地，從規畫到推案，快則三年即可回收資金成本。都更的成本雖相對較低，但須投入時間去處理人的問題，曠日廢時之下，資金往往一壓就是八年、十年，須要有氣夠長的殷實財力。

麥寬成出身傳產業，經營風格務實，向來維持有多少資金就做多少事，不喜過度向銀行舉債來擴張事業的經營模式。長期以來，昇陽建設負債比維持在五○％上下，維持穩健發展，讓昇陽有實力可以與地主慢慢磨。

「品牌不只是一個名字而已，要有好的品質做後盾。」簡伯殷強調，早在○四年，昇陽就把推出的建案全數建檔，逐步建置出「住宅健檢表」，在交屋時詳盡提供客戶所購買的住宅資料，每年定期提供住宅勘驗，一旦發現問題立刻解決。

這個概念是將服務延伸到售後維護，做到像人體健診一樣，每年定期為客戶住家進行檢查，該服務不收費，「等於幫住戶做免費的房屋健康檢查。」昇陽還與供應商合作，提供有需要修繕的客戶享有低於市價的價格優待，藉此牢牢攬住客戶的心。

俗話說，頭過身就過，但都更案子卻非如此，唯有撐到最後，果實才會是你的。都更現實的考驗，往往在於開發商、住戶雙方的專業知識有落差，各自利益如何兼顧更是難題，在沒有成功之前，一切都是零，昇陽建設用十年磨一劍的功夫證明，都更還是檢驗建商基本工作扎實與否的最佳場域。