「在一級戰區，我願意付一級戰區的租金……。但東區，已從一級戰區，變二、三級戰區！」說這話的陳羽珊，是在台北市東區開業41年知名江浙菜餐廳永福樓老闆任意誠的長媳。
這家老字號餐廳，近年人氣和業績一路跟著東區商圈由盛轉衰，無法負擔每月約200萬元的高租金，於是選在2019年2月底租約到期後歇業。
其實，永福樓不過是映照出東區商圈沒落的一面鏡子。進入2019年才不到100天，除了永福樓，包括日藥本舖、極度乾燥（Superdry）、漢堡王，和最新撤出的快時尚品牌Forever 21等東區知名店家，就一家又一家相繼打烊離去。
依據《今周刊》和欣元商仲獨家合作，透過一步步實地走訪台北市各知名商圈的店面空置率大調查，截至3月20日止，東區商圈的店面空置率達13％，居北市14個知名商圈之冠。
「空置率5％是關鍵，超過5％代表商圈潛在危機。」欣元商仲總經理焦文華觀察，「如果空置率超過10％，商圈確定沒落，反轉向下！」
許多人把矛頭指向坐擁燙金店面、給人「死不肯降租」觀感的東區眾房東。但，兇手真的是房東的貪婪嗎？
本刊獨家揭露東區神祕房東的面貌，忠孝東路四段，從復興南路到光復南路口，最具指標性也最低調的房東，莫過於已世居當地一百年的林式霽家族，外界習慣稱為「東區林家」。
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低調、團結、不賣店面，大多數房客未見過林家人
近30年東區興建的商辦大樓建地幾乎系出同源，來自林家，其在最精華的忠孝東路四段持有逾10間店面。其中最具指標的就是忠孝東路與敦化南路口，一樓店面分別租給王道銀行和日本生活雜貨「niko and⋯」的「禮仁通商大樓」、「國際貿易大樓」兩棟大樓。
其他如最近名噪一時的前「永福樓」餐廳和adidas旗艦店等，都是林家的店面，總市值估可達25億元！此外，國泰霖園集團與富邦集團位於東區大樓的土地，早年也是向林家承購，說林家見證了東區的崛起與繁華，一點也不為過。
隨著子孫繁衍，東區林家人數也高達百位以上，成為東區店面一股強大勢力，而這股勢力之所以能蓄積百年不墜的關鍵，就是林家早年將土地與建商合建大樓時，必會保留一樓的店面出租。
林家管理物業的另一特色，是家族團結不賣店面，也因為維持店面只進不出的原則，加上林家後代又有不少人移居日本、美國，很多向東區林家租店的房客，幾乎從未見過房東本人，林家甚少與房客互動。或許是家族並未感受東區商圈人潮早已大不如前，使得租金條件長年不動如山。
另外提起東區店面房東，「劉媽媽」絕對是最為人所知的一號人物，來到忠孝東路與復興南路十字路口，第一眼見到的雄獅旅行社，房東就是劉媽媽，而忠孝東路四段77巷旁的美珍香店面也是劉媽媽的。
本名劉月釵的劉媽媽，早年是皮鞋店老闆娘，但投資眼光精準，只要一有錢就投資店面，跟隨在劉媽媽身旁的兒子俞昌哲後來也陸續征戰台北、台中店面市場，但他認為店面只是商品，「不要和店面談戀愛，該斷捨離絕不眷戀！」
跟劉媽媽同樣在15年前左右進軍東區店面的另一位大咖，是綽號「江醫師」的投資大戶，位於忠孝東路四段209號的屈臣氏藥妝店，因每月業績突破千萬元，榮登該品牌全台店王，這家店面就是江醫師所有。
與房客共體時艱，江醫師：店面都有降租 樹伯：租金已經見骨了！
江醫師說：「如果有人願意租，房東誰願意空著？」他說，外界批評房東惡意漲租的說法並不正確，「其實每一間店面都有降租，我也願意與房客共體時艱調降租金，而且不少空置店面也有房客在洽談中。」
另一位東區店面投資客樹伯，不久前因店面空置調降租金而順利迎來新房客，「我們房租其實都降到一半以上，剩三分之一！」現年67歲的樹伯，國中沒畢業就北上當餐廳學徒、打拚賺錢。
早期樹伯靠賣魷魚羹賺來一桶桶財富，13年前，因為看好東區，又斥資上億元從劉媽媽手中買下忠孝東路四段上約15坪的店面。
租下自己店面的第一個房客，當時每月租金60萬元，投報率約有4到5％的水準。樹伯直言，差不多10年前房租就開始往下，每月收租約40、50萬元，5年前約降到30萬元，今年新房客是化妝品類客人，但租金已經降到每月20萬元。
「租金如果再下去就死了，已經見骨了。」至於人潮衰退的原因，小販出身的樹伯用市井、直白的口吻解讀：「電商也有關係，我們被它電到吱吱叫。」
他不服氣，直稱自己的房租和高峰時比僅三分之一，店面鄰居也從每月120萬元降到60萬元卻仍空租，「房東很願意配合，真的，其實跟你講每一個人都願意降，不是像網路一面倒說貪婪，都沒來問房東，都是自己猜測。」
「房東心聲很簡單，商圈真的要再造。」樹伯對東區仍然很有信心，但房東、店家、居民是否願意齊心打群架，將是關鍵。
