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買房等2020後再買? 專家:房市面臨「三大死亡交叉」

買房等2020後再買? 專家:房市面臨「三大死亡交叉」

2019-02-13 10:09

房價究竟要撐到何時才會「有感」降價?專欄作家賴淑惠分析,台灣房市目前已面臨「三大死亡交叉」,包括釋出量、寬限期及人口紅利等,2019年有機會成為台灣房市的「賠售元年」。

賴淑惠在《好房網》的專欄中分析台灣房市可能面臨的三個死亡交叉,第一個死亡交叉就是「釋出量」。賴淑惠解釋,去年1到10月,全台建照核發9.9萬戶,為十年來第三高,且都是開工中的新建案,這些建商信心過度的成果,等到2020至2021年交屋後,屆時將有大量的物件釋出,會對市場造成衝擊,就算預售時已先賣5成,剩下的5成餘屋碰上2020年大選,買氣只會雪上加霜,到時將造成「量增」與「價跌」的死亡交叉,房價恐怕從此一瀉千里。民眾如果想在2020年後撿便宜的話,可從新莊、三重或淡水新市鎮等推案量大的重劃區開始下手,撿這些「網內互打宅」的便宜。

 

第二個死亡交叉則是「寬限期」,賴淑惠表示,2018年將有5429億的房貸寬限期金額即將到期,這些原本在去年底就該成為房市斷頭炸彈的房貸,因八大官股行庫祭出展延方案,讓他們可以再撐一到兩年,不過越晚繳本金,本利攤還的數字也越高,之前繳不起的,給再多寬限期,只是延後死期,而這些「寬限宅」約佔市場上房貸戶的三成、約5.5萬戶,且多集中於新北市及桃園市,在今年底恐怕就有三成以上要搶先到期了,這些「違約宅」日後將成為市場上的降價物件。

 

第三個房市的死亡交叉則是「人口紅利」,賴淑惠說,2026年將直接面對高齡化社會的衝擊,「老年人口數」與「房價」交叉,勞動人口不斷下滑,將衝擊整體競爭力,且面臨消費為主的的青壯人口減少,房價就撐不住了。

 

戴德梁行總經理顏炳立日前發表房地產觀點表示,2019年的房市將是中古屋市場、新成屋市場及預售屋市場相互廝殺的一年,因此今年也是「讓利、讓價、增量」的格局,預期今年會是房市「落底盤整」的一年,接下來4年市場將會盤整可望去化大量預售屋及中古屋,因此剛性自用的買方倒是可以開始看房了。

 

這幾年人工智慧狂潮,龍頭公司股價飆漲,巨額資金追捧著新創公司,讓矽谷成了全世界富豪最集中的「鑽石谷」。今年全球市值最高的五大科技龍頭公司FAAMG(臉書、蘋果、亞馬遜、微軟、谷歌)股價在二月稍作整理,到了五月底又再創新高,其中,網飛的股價從年初至今飆漲近一倍,把迪士尼遠遠拋在腦後。

 

圍繞著舊金山灣區的矽谷,如今是如假包換的錢淹腳目,路邊隨意碰到的都是年薪新台幣五百、一千萬元的新貴,圍繞在這些企業總部旁的房價,自然也就水漲船高。谷歌總部所在的門洛公園,今年第一季的房屋成交中間價格是一三六萬美元(約新台幣四○八○萬元),兩年間的漲幅高達三十六%;南邊蘋果、輝達所在的聖荷西市區,房屋成交中間價是一三一萬美元,比北邊少五萬美元,但是兩年內的漲幅卻高達四十九%。

 

中價位的國民住宅當然不是新貴與富豪的主要標的,他們會看被定義為「豪宅」的標的,專門從事豪宅的太平洋聯盟(Pacific Union International)統計,二○一八年第一季,總價三百萬美元以上的豪宅買賣件數暴增了七成,價格也繼續上漲兩成。

 

其實,矽谷的科技新貴原本就不愛炒房,新台幣四千萬元只能買到一間「中價位」的住宅聽來令人咋舌。但是如果跟台灣相比,內政部營建署定期發布的「房價負擔能力指標」,也就是平均房價除以薪資的倍數,台北市勞工得十五年不吃不喝才買得起房、新北市十二.七年,科學園區所在的新竹市也要八.一八年。相比之下,臉書員工五.六年,谷歌員工七.六年,加州矽谷要價新台幣四千萬元的「平民房」,好像並不算貴。

 

但是,今年第一季,舊金山灣區的獨棟住宅(single-family home,美國的標準房型,另外則是公寓與市區連棟住宅)買賣的「中間房價」來到一六一萬美元、約新台幣四八三○萬元的新高,舊金山灣區房價過去五年,除了一七年微減之外,一三年漲二十七.八%、一四年漲十四.二%,一五年漲十三.二%,一六年漲十九%,短短五年之間,舊金山的房價整體已翻漲一倍。

 

 

買家熱情難滅 爛尾房、危樓照樣搶手

 

最近加州最熱鬧的房地產新聞,是好幾棟舊金山灣區的爛尾房、被政府鑑定為有安全疑慮,甚至遭到火災的房子,都以八十萬到一百萬美元的價格快速脫手。這些買主,還得花一倍以上的資金去修繕甚至重建,卻完全沒有澆熄買方熱情。

 

美國房地產市場結構與台灣、中國完全不同,美國屋主每年必須繳交房價一%、甚至一.五%的房地產持有稅,給在地的市政府,遠高於台灣的房地產稅負,原本就不利於房價上漲,因此,舊金山灣區出現五年漲一倍的走勢,就反映了更複雜的經濟與社會議題。更重要的是,美國各大都市存在大量的租屋房客,房價大漲,房租也跟著水漲船高,讓房客怨聲載道。

 

根據最新公益組織加州公共政策研究中心(Public Policy Institute of California)出具報告指出,全美國十一個房租最昂貴的城市,加州就占了六個。過去三年,舊金山灣區的房租累計漲幅高達四成。據統計,約二十坪的兩房公寓月租金中間價(median monthly rent),在洛杉磯要新台幣七萬五千元(二五○○美元),在舊金山則要新台幣十四萬元!

 

昂貴、而且持續飆漲的房租,造成基層勞工沉重的負擔,加州政府估算,每月將五○%以上的稅後所得拿來繳房租的家庭,高達一百七十幾萬戶。昂貴的房租更反映在日常用品價格上,舊金山現在買一打雞蛋均價是新台幣一二○元,買一瓶桶裝、四公升的牛奶要新台幣一五○元,不論是牛奶、麵包、雞肉、起司價格,都是全國最貴的城市。

 

聖荷西

這間在聖荷西的房子,兩年前火災燒毀,屋主最近以80萬美元脫售,竟然引起搶購,最終以93.8萬美元成交。

 

基層勞工爭居住正義 市場派呼籲維護房市自由

 

昂貴的房價與租金,造成基層勞工的強烈反彈,今年四月底,加州破天荒完成一個反對漲房租的公民連署提案,高達四十萬七千多人簽名支持「凍漲房租」(Rent Control)公投,遠遠超過三十萬人連署的公投門檻,將在十一月舉行的加州大選,測試居民對於房價上漲忍耐的底線。

 

由於房地產政策屬於地方政府,因此洛杉磯、舊金山、比佛利山莊、奧克蘭、聖荷西等十五個城市,都有自己的「房租凍漲」政策。

 

不過,加州州議會在一九九五年通過一項《霍金房租法》,這是保護房東權益,其中規定不論地方政府是否有凍漲政策,所有加州的房東,在更換新房客時,都可以依照市價提高房租,同時,即使在已實施凍漲的十五個城市,只要是一九九五年二月之後興建的房子,都可以依照市價調整房租。

 

《霍金房租法》給了房東自由決定房租的權利,在這波房租大漲中,成了中下階層勞工的眼中釘,「房租凍漲公投」的提案目標,就是廢除《霍金房租法》,讓地方政府重新獲得限制房租的政策空間。

 

這場公民運動,將會是今年加州最熱鬧的公共政策辯論焦點,提案公投的團體已募集一六○萬美元,準備大幹一場;而房東與建設公司組成的自由市場派也不甘示弱,據稱募集到六百萬美元,未來半年要動用所有宣傳機制,說服加州人民,房地產市場必須堅持自由化,政府政策干預空有民粹支持,效果總是適得其反。

 

如果是你,會站在哪一方呢?

(本文作者為紐約大學金融碩士,曾任金控公司副總經理)

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