【西門町淘金術之一】擁23店面、月收租金3千萬　他靠三招成西門町包租王

「Seven董仔」稱號的由來，一是因為在西門町，林世昌擁有的店面比便利商店在西門町的門市還密集，西門町重要的三角窗都是他的店面。二是他最欣賞的通路霸主，他對統一超股票情有獨鍾，據了解，至今已擁有5千多張，「Seven董仔」因此不脛而走。

目前林世昌在西門町擁有23家店面，號稱全台單價最貴、位於漢中街與峨眉街口的黃金店面，每坪地價高達2608萬元的店面也在他手中。每個月，林世昌光在西門町的租金收入就有3千多萬元之譜，換算一年就有3億6千萬元的租金入帳，「光是店面市值，他身價就上看百億元。」一位認識林世昌的朋友透露。

店面淘金術一：對仲介大方  重賞下必有好案源

林世昌的故事，要從忠孝東路四段東區的一間服飾店開始說起。20年前，當時香港美妝店莎莎（sasa）剛來台灣，林世昌的服飾店就開在隔壁，莎莎因為打著真品平行輸入，化妝品價格比百貨公司低，生意好到要排隊進場。林世昌索性也將服飾店改為美妝店，還取自己名字中的「昌」的日文發音，創了「MASA」美妝店。

不過，這段過程的原始起點，還是得回到1992年，林世昌以1.08億元買下MASA美妝店隔壁的店面，這也是他在店面投資圈初試啼聲之作。

「他對仲介大方、祭出重賞，有好案件會優先通知他。」曾經服務過林世昌的仲介透露，一般投資客對仲介佣金都斤斤計較，相較之下，他可大方多了，「他買店面至少給1％，有時還會多給，」若以一間3億元店面交易金額換算，仲介就有300萬元獎金入袋，也因此，「好案件優先報給他，林世昌不要的，房仲才會找其他投資客。」

不過，真正讓林世昌在投資客圈逐漸聲名大噪的關鍵，是他重押西門町店面的眼光及膽識。

2012年開始，西門町街頭因陸客而再度繁華。看到這個趨勢，林世昌於2014年陸續賣掉早年買進的東區店面，包括忠孝東路四段佐丹奴女裝店面、復興南路原本租給加拿大皮鞋品牌ALDO的店面，以及頂好名店城Nine West店面，將資金轉移到西門町。

如今，外人以事後諸葛觀之，「Seven董仔正好賣在台北東區房地產的高點，趁西門町崛起之際，在這一波起漲點進場！」「Seven董仔的動向，可說是台北市房地產的先行指標啊！」熟識林世昌的友人驚歎道。

（林世昌以自己名字中的「昌」的日文發音，創立「MASA」企業。圖／攝影唐紹航）

店面淘金術二：重押西門町  避開東區倒店潮

但是，為何會在台北市東區房地產最高峰時看到敗象？林世昌曾對友人說：「只要信義計畫區每開一家百貨公司，就會對附近的名品店、名牌店顧客產生磁吸效應。」「如果撐不下去，撤店了，因東區店面普遍偏大，有的甚至達100多坪，有辦法承租的房客少。」「西門町反而相反，店面都小小一間，且還有『店中店』，房客進入門檻低，招租相對容易。」

另外，西門町店面吸引林世昌的地方是，有別於東區店面的土地持分少，西門町的店面有70％以上都是低矮的透天厝，所以每一戶店面持有的土地面積大，保值性不僅相對較高，未來進行改建時，蓋高樓層建築物的潛在增值驚人。

因此，不僅林世昌，包括西門町地產王吳振隆在買西門町資產，類似在玩大富翁遊戲，「一旦買了其中一間，就積極地想把隔壁左右間也買下來，連成一氣。」當地房仲業透露。

這位55歲、外表看似草莽的店面大亨，不僅透過房仲蒐集房地產的地域性情報，也很留意國際財經訊息。本刊記者與林世昌私下LINE聊天，他表示，經常閱讀老謝（《今周刊》發行人謝金河）文章，以掌握國際財經趨勢與脈動。然而，他仍婉拒受訪，理由是：「我只是西門町的一個小生意人啦！」

店面淘金術三：插旗指標店面一舉成名

讓林世昌在店面投資市場一戰成名的交易，是2016年3月買下西門町漢中街101號的三角窗店面，土地面積僅11.5坪，總價3億元，每坪單價高達2608萬元，刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄。

事實上，漢中街101號的三角窗店面，原本市場並不看好，因門口有8個電箱擋住動線，且每月租金僅50萬元，投資報酬率並不高。但林世昌接手後，很有耐心地四處奔走，向台電申請遷移電箱，還將一樓分租給飲料店、雞排店，二樓租給餐廳，連柱子都單獨租出去，總計找了八個房客，將每月租金衝高至120萬元，投報率一舉從2％翻倍至4.8％，讓人見識到林世昌包裝店面的能力。

綜觀林世昌買店面有幾個特色，第一，喜歡蒐集整排的店面；第二，他想要的案件，不計代價就是要買到，例如，在捷運西門站六號出口前的漢中街，林世昌就擁有五、六家店面，這樣的好處是能掌握租金行情。

雖然已是西門町店面王，但街頭小販出身的林世昌，賺錢嗅覺依舊相當敏銳，至今他還是以MASA品牌在西門町經營好幾家手機殼店、夾娃娃機店，以及投資988紅樓養生會館，大賺觀光財。半年前，他將位於武昌街二段的4家店面收回，開起「全東南亞最大的夾娃娃機店」。

「他開夾娃娃機店不是為了賺錢，養店的成分居多。」林世昌的房客說，他光是硬體設備就投資1千多萬元，而且機台內的獎品相當多元化，不只是絨毛娃娃，包含高單價的任天堂SWITCH主機等，都被當成超值大獎。

「他是低調中的高調地產大亨。」一位熟識林世昌的西門商圈老闆透露，私底下的林世昌絲毫沒有架子，只要買了新店面就會開心地跟朋友分享，平時總是輕裝便著地走在西門町巡視店面，完全看不出他正是身價百億元的店面王，或許正是這極大的反差，也讓林世昌這號傳奇人物，20年來始終可以成為西門町商圈的話題主角。