打敗101的全台最貴商辦 如何逆勢滿租？

台灣最貴商辦寶座換人坐！台北市信義計畫區頂級辦公大樓「南山廣場」甫於今年六月啟用，不僅以每坪月租金五千元超越台北一○一大樓，且出租率近九成，「在商辦市場一片不景氣中異軍突起，甚至帶動信義計畫區商辦租金上揚。」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍說。

時間先回到二◯一二年七月，南山人壽以二百六十八‧八億餘元打敗國泰人壽，拿下世貿二館（南山廣場土地前身）五十年地上權開發案，當年是潤泰集團旗下潤成投資公司入主南山首度出手投資不動產，也一舉寫下保險公司天價投資不動產新紀錄。

天價拿下五十年地上權的土地，扣除設計、申請建照、施工等時間，可出租時間最多只有四十五年。由於取得成本不菲，又要符合壽險業投資商辦二‧三四五％的投報率規定，非得開出高額租金不可，市場接受度仍是未知數，均挑戰南山人壽不動產投資部門。

（上）南山廣場訪客管理系統可做到無人化管理。

（下）第1家進駐的德事商務中心，引進多項智能系統，包括光電玻璃。

策略一》攜手日本三菱地所　引進最先進技術與設備

由於基地腹地大，為了打造頂級商辦規格，南山廣場與日本三菱地所合作，採用國際綠建築及建築科技最高標準共同規畫興建。

「三菱地所的嚴謹程度超乎想像，這也是工程進度可以如期完成的關鍵。」南山人壽主管透露，三菱規畫過很多日本超高樓層商辦，在建築設計及工法上，注入多項最先進的技術與設備，例如，南山廣場的雙層電梯就將門禁管制結合「智慧分配乘車控制系統」。在上班、中午用餐的尖峰運輸時間，將前往相同樓層的乘客，分配到同一電梯車廂，不但節省能源消耗，也可縮短等待電梯的時間。

策略二》採綠建築最高標準　符合跨國企業挑選關鍵

有了三菱地所加持後，南山廣場決定以「綠建築」作為凸顯品牌形象的主戰場。

「商辦大樓是否符合綠建築標準，絕對是目前跨國企業第一優先考慮條件。」商用不動產顧問公司世邦魏理仕集團（CBRE）台灣區董事總經理朱幸兒分析，愈來愈多外商公司重視企業社會責任（CSR），進駐符合綠建築標章的大樓可替品牌加分。

南山廣場的辦公空間全面採用LED燈具，並配置散光板，達成辦公區域照明需要，並降低燈具發熱量、減少空調能耗。此外，都市建築能源消耗最大的是空調，若要為室內引入優美的景觀和自然光線，南山廣場在主要辦公使用空間樓層，設置了垂直與水平遮陽，同時採用灰色Low-E 複層玻璃；頂層景觀餐廳則採用全透明玻璃，搭配自動控制的百葉，白天可達遮蔽九◯％以上的效果。

更重要的是，南山廣場室內空間設有「二氧化碳濃度偵測感知器」，並於各層陽台裝設與台積電同等級的新鮮空氣引進設備。只要二氧化碳濃度超過九○○ppm，就會自動輸送新鮮空氣，讓在其中的上班族，保持頭腦清醒、工作更有效率。租戶德勤財顧總經理范有偉指出，「別小看這一項小設計，許多會議就因為有這項貼心的裝置，讓與會人員可以在預定的時間內圓滿達成共識。」

策略三》提供免費設施　每層必備淋浴、暖氣、哺乳室

「以前淋浴間、暖氣只是商辦的附帶設備之一，但南山廣場四十八樓每層都有。」最近入駐的德事商務中心台灣總經理林沛欣說，隨著樂活意識抬頭，愈來愈多企業員工習慣騎Ubike上班，上班之前可以沖澡，也可以讓終日奔波的商務人士有個喘息空間。此外，為了營造友善職場環境，每個樓層都預留哺乳室空間，也大受企業租戶歡迎。

南山廣場提供租戶這些看似不起眼的免費設施，果然吸引到不少跨國企業青睞，包括勤業眾信會計師事務所、台灣電通、路透、常在國際法律事務所、德事商務中心、羅氏藥廠、玉山銀行、貝萊德投信和愛普生（EPSON）等都已與南山簽約陸續遷入中，使得南山廣場出租率達九成，是近年台北市頂級商辦少見的成績。

南山廣場逆勢創造高租金的故事證明，頂級商辦要衝出高租金，絕非靠豪華裝潢取勝，在租金與出租率間達到完美平衡的關鍵，靠的是提供貼心而完善的設施，才能擄獲頂級客戶的心。

南山廣場

投資興建：南山人壽

基地面積：5300坪

樓層高度：地上48層、地下5層

完工時間：2017年底

購物廣場進駐：
台日合資微風南山廣場（atre、PRADA、blue bottle咖啡）

商辦租戶進駐：
勤業眾信會計師事務所（8個樓層）、電通安吉斯集團（5個樓層）、玉山銀行貴賓理財中心、貝萊德投信、愛普生

特色：台北市第2高樓