新制為漫長都更打開一條活路 別讓你的長輩住危險老屋

「我真的很不忍心讓母親這麼辛苦。」八十多歲的崔伯伯，和同樣年屆八十的妻子、一○四歲的母親，住在台北市士林區沒有電梯的公寓四樓，平時出門，夫婦倆雖還能極為勉強克服上下樓梯，但最辛苦的是行動不便的崔奶奶。

除了偶爾上頂樓陽台曬太陽，若非必要，崔奶奶幾乎足不出戶，三十五坪大的公寓小窩，就是她的生活圈。而所謂「必要」，指的是她每半年必須定期回到醫院檢查，這時，她才會在家人協助、或請外籍看護背著下樓、出門，再次踏上久違的地球表面。

崔家社區有兩百戶住家，全都是無電梯的五層公寓，屋齡超過四十年，由於過去曾是國營事業宿舍，許多住戶已住了一輩子，如今垂垂老矣，也都面臨到老舊公寓機能不足、需要更新的狀況。

高齡社會隱憂，雙老危機問題多

崔奶奶的故事，是台灣許多居住在沒有電梯老舊公寓住戶的縮影，也凸顯出老人住老屋的「雙老危機」。沒電梯，不僅是生活不便、與朋友疏離的問題，由於老屋存在高度安全疑慮，包括耐震標準不足、消防安全設施缺乏，一旦地震、火災，後果更是令人不敢想像。

根據行政院國發會去年底公布的《中華民國人口推估報告》，台灣步入高齡社會的速度，超越其他國家，二○一八年將邁入「高齡社會」；到了二六年，更將邁向「超高齡社會」。但台灣不僅要面對人口高齡化的問題，房屋高齡化所衍生出來的住宅危機同樣令人憂心。

根據內政部統計，台北市的「高潛勢區內屋齡三十年以上」建物共八‧六六萬棟，占台北市整體建物三四％以上，若以占該區所有建物比率觀察，以大安、中山、松山、中正與萬華等區均超過四成六較高。
 

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北市逾七千棟老屋，成不定時炸彈

若再詳細分類，台北市「高潛勢區內屋齡三十年以上非鋼筋構造且四層樓以上」建物，共有七二○九棟，這群老房子是高強度地震發生時最可能倒塌的建物，占台北市整體建物的二‧八四％，主要位於中山區（一五九四棟）、大安區（一一三八棟）、萬華區（九二二棟）與大同區（九○九棟）；若以占該區所有建物比率觀察，中山區與大同區皆超過五％。

值得注意的是，在台北市「高潛勢區內屋齡三十年以上非鋼筋構造且四層樓以上」建物內，目前一共住著三三四三位六十五歲以上老人，主要位於中山區、大安區、信義區與松山區；若以占該區老人比率觀察，以中山區與大同區較高，交叉比對之後，更可發現，台北市早期開發區——中山區，是台北市老屋與老人最多的區域。

為了加速推動危險及老舊瀕臨危險建築物重建，四月二十五日，立法院三讀修正通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老條例》），目的就是設置一條專為老舊危險住宅的都更捷徑，希望用最快的速度，解決崔奶奶、台北市，以及全台灣的「雙老危機」。

《危老條例》適用對象主要針對危險、老舊建築物兩大類。在危險建築物部分，只要是經主管機關依《建築法》或《災害防救法》通知限期拆除的房屋，以及結構安全性能評估結果未達最低等級的房子都可以申請；在老舊建築物部分，屋齡逾三十年，耐震未達標，沒電梯，且改善不具效益的房屋都可以申請。

從以上條例來看，有意申請的住戶，如果不是已經被政府認定為「危險建築」，那麼，第一步就是「確認資格」，三十年以上、沒電梯，這是基本條件，而要判定是否「耐震未達標準」、「改善不具效益」，則必須透過住宅健檢，法規名詞就叫作「住宅性能評估」。

依據《住宅性能評估實施辦法》第六條，住宅的所有權人或是公寓大廈管理委員會，可以準備好申請書、使用執照影本等文件，向評估機構申請。至於究竟要準備哪些文件？有哪些評估機構？在「內政部不動產資訊平台」的「推廣專區」網頁中，點選「住宅性能評估」，就能進一步了解。
 

《危老條例》加速重建，開放便民大門

若評估結果符合資格，接下來就是申請重建，依規定，起造人除了要準備好重建計畫書，還必須取得重建計畫範圍內「全體」所有權人同意。

在獎勵的部分，只要經過評估認定「須拆除重建」，若在五年內申請重建，房屋稅及地價稅最多可減半徵收十二年；容積獎勵最高可到基準容積的三○％，或是原建築容積的一．一五倍。如果是三年內申請重建，還能額外獲得建築基地基準容積十％獎勵。不過，若在二○二七年五月三十一日後提出重建申請，將不能享有各項獎勵優惠。
 

內政部次長花敬群大刀闊斧翻修《都更條例》，以保障民眾權益為主軸，希望有效解決實務問題。(攝影/吳東岳)

《都更條例》大翻修，遊戲規則更透明

趕在小英上任一周年的五二○前夕，《危老條例》在立法院三讀通過，一手推動政策的內政部次長花敬群透露，目前某都更團體手頭上就有十個案子要申請老屋重建，他相信等未來容積獎勵標準更明確後，會刺激一定的數量出來。不過，他的挑戰還沒完，下一關，是已送出內政部的《都更條例》修正案。

五月四日，內政部通過《都更條例》修正案，新增、修改的條文逾七十條。這一次的「大翻修」，是希望把過去造成都更停滯的痛點一次解決。首先是「違憲」部分，也就是大法官認定「都更起步階段同意門檻偏低」、「未舉辦聽證會」等問題，在本次修法中都有調整。

舉例來說，修正案將「事業概要同意門檻」，也就是都更起步階段的同意門檻，自原本的十分之一大幅提高至二分之一、並且增加聽證機制。內政部認為，雖然看似把門檻提高，但希望能讓都更案的前期工作更扎實，也有利於後續推動。另外，在賦稅減免、爭議處理、程序簡化等部分也有增修。

對於都更有深入研究的參玖參公民平台執行長楊筱瑄說，另一個值得注意的修法亮點，在於「明確訂定容積獎勵數字，提升實施者與所有權人的信任」，在這方面，則是希望「提升遊戲規則的透明度」。透過容積獎勵的標準更明確，讓實施者有清楚的計畫可以向住戶說明「餅有多大」，不會再有無謂的投資、揣測，整合自然會愈來愈順利，讓過去容積獎勵變成在都審會討價還價的狀況降低。

目前，《都更條例》修正案已送入行政院會，花敬群表示，修正案若能順利通過，下一步就是強化都更專責機構的量能，成立「都更與社會住宅專責機構」，以「專責機構」的新姿態，強化「公辦都更」的能量。這部分，則牽涉到更宏觀、更廣義的都市更新，也就是所謂的「都市再造」。

長期關注台北市都更議題，並已提出「都市再生特別條例草案」的立法院內政委員會召集委員姚文智，對於過去幾年都更推動緩慢，有著很深的感觸。

選區在台北市士林、大同區的他，這幾年參加不少選民的告別式都設在老公寓的五樓住家，「一到現場，才知道很多長者因為身體不便，無法上下樓梯，晚年幾乎沒有離開過老公寓五樓，最後就在家裡離開人世。」提起老人住老屋的「雙老危機」，他的語氣滿是遺憾。
 

讓都市再生，立委促「納前瞻計畫」

五樓的告別式，讓他對都更困境特別有感，本會期也以優先法案審查《危老條例》，但他認為，若以宏觀角度來看，小英政府甚至應該將都市更新與都市再生納入「前瞻計畫」的一部分，建構一個可以讓民間資金投入參與的機制。

姚文智把數字記得很清楚，他隨口分析，台北市有五十一．一萬戶位於四、五層樓老公寓，以每棟建築物約九戶計算，就有五．六七萬棟老舊公寓須重建，這些老舊建物未來可更新樓地板面積約一九一六萬坪，估計可引發的上下游產值達十五．七三兆元，若以大台北來算，產值更達三十四．一四兆元。

姚文智表示，台灣地震頻繁，政府應該要扮演都更火車頭角色，除危險老屋、民辦都更案外，更要積極推動由政府主導，協助都市轉型、產業振興的都市再生特別條例，讓都市機能徹底展現。目前，各界對於是否另立「都市再生」專法仍有討論，但花敬群表示，在內政部的《都更條例》修正草案中，已用專章的方式處理都市再生。

楊筱瑄說，因都市更新與個人財產權密不可分，過去幾年產生諸多公說公有理，婆說婆有理的紛爭。但當城市逐漸老化，公安與城市機能轉型的需求增加，都更的迫切性大為提升，勢必會與個人財產權衝突，應如何權衡，並扭轉大眾對都更僅是建築改建的刻板印象，考驗政府和社會的智慧。

未來，台灣各城市中機能、建物老化的地區，是否有可能透過都市更新，內部擺脫危樓老屋的安全威脅，提升居住品質，解決高齡化無障礙空間的問題；外部改善環境，建構完善公共空間，活化城市機能，進而促進都市轉型，端看政府是否有健全都市更新制度的決心。

立委姚文智（右）認為老屋都市更新可以創造34兆元產值，是帶動台灣經濟活絡的火車頭。

(攝影/劉咸昌)