團隊篇》253名螞蟻雄兵 齊力翻轉新北市 都更家教到府服務 不用建商也能住新屋

會議室一隅，「都更家教」吳定安正協助主席確認會議流程，會議室外還有數位跟她一樣身著紫色背心的夥伴協助住戶報到，手中的App一掃描，立刻根據住戶謄本資訊，將土地、建物面積計入出席比例，是否越過法定門檻，一目了然。

▲都更講座或住戶大會現場，總能看到好幾位新北都更推動師，即時解答住戶疑惑，或協助會議進行。(圖片來源/新北市都更推動師聯合辦公室提供)

策略一：號召螞蟻雄兵 獨創「都更家教」，須經嚴選訓練

這群忙裡忙外的都更家教，正式名稱為「都市更新推動師」，包括將謄本數據化的App開發者周昆立，也是從精算師、新創公司老闆跨界的都更推動師。

新北市都更推動師的構想來自於，這幾年都更大多由建商主導，相較之下，「自力更新」社區因受限於專業知識不足，致使進展有限、裹足不前，加上新北市幅員遼闊，建商無意整合的社區無以計數，其中不乏海砂屋、具有立即危險或居住品質非常差的房屋，新北市政府從一四年起，獨創「都更家教」徵選與訓練，希望藉此加速推動都更。
 

目前新北市已培訓出二五三位都更推動師，如同到府服務的家教老師一般，成軍兩年，已協助五十處社區向新北市都市更新處申請備查辦理自力更新。
 

但是，新北市政府每年僅舉辦兩次的都更家教徵選，競爭相當激烈，每次都吸引四、五百位民眾報名，當中不乏里長、都更社區住戶、房地產從業人員，因名額有限，每次還得靠抽籤選出二百五十位接受培訓；在接受過一百小時課程後，必須再經過兩次嚴格筆試，平均每次只剩五十位脫穎而出，但若考試未達標準，將採不足額錄取。以去年下半年招考為例，僅錄取三十位，因此最終能考取都更推動師資格者，堪稱皆已具備相當的專業知識。
 

深入社區蹲點，提供知識與平台

都更推動師採「一社區一家教」模式，任務包括進入社區蹲點成立辦公室，協助社區辦理簡易都更、更新重建、耐震補強、老公寓增設電梯、外牆拉皮等。
 

「我們證明沒有建商，也可以自力更新。」周昆立說，他希望藉由開發整合數據的App、網站等平台，讓都更可以「像點餐一樣輕鬆自在。」透過資訊公開，化解住戶之間的不信任，減少釘子戶（非同意戶）。「總是有人認為，等到最後利益最大，可以看出台灣人數學很好、記性卻不好，算計著一坪換一坪，還要加一個車位，卻忘記房子早已經骨質疏鬆。」周昆立如此形容。
 

「他們就像是老屋重建的種籽，讓新北市除了建商外，更引入在地動能，由下而上地共同推動都市更新。」新北市政府都市更新處處長張溫德說，「都更家教」可協助社區建立都市更新觀念，進而凝聚向心力以成立都市更新團體，讓客觀條件較差的社區辦理都更時，降低開發成本。
 

例如，新店大溪地庭園社區海砂屋的自力都更、汐止樟樹二路山光社區，就是透過新店都更推動師吳定安團隊協助，分別完成都更範圍劃定與備查，讓更新的可行性提高。
 

然而，外界對都更家教的認知有限，一開始都更推動師進入社區拜訪，被拒絕是家常便飯，都更推動師林煌欽說，「很多住戶一開始都會懷疑我們背後是不是有建商利益，不然怎麼會有免費的服務？」
 

林煌欽說，像他為了與住戶建立信任，每周都會跑去找住戶了解進度，但並非每位住戶都很清楚都更法令，他花最多的時間就是在導正基本觀念，最常遇到的問題是住戶根深柢固「一坪換一坪」的迷思，「都更推動師也是在整合不同意戶的意見，只是我們是義務性質的角色。」
 

接受都更家教輔導的汐止山光社區住戶江朝榮就說，之前有建商嘗試整合，但因住戶要求條件太高、參與度低而失敗，這次由都更家教擔任溝通平台，讓大家又燃起希望，都更家教進駐後，原本四十戶只有三分之一同意都更，如今已提升至五成願意參與，就是因為採納都更家教建議，採自力更新方式進行。
 

「在房價看漲時，有七組建商來談，後來卻都收手，居民盼了很久仍希望落空，如果沒有都更家教介入，更新機會很小。」吳定安談到協助中的案件擬採「原住民自力造屋」模式，由具備板模、粗工技能的住戶出力，加上以更新後部分住宅供作中途之家的條件，向市府申請費用補助，可望讓老舊社區早日迎來春天。
 

除了重建之外，整建維護、加裝電梯也是新北市政府努力的都市更新方向，雖然整建維護的複雜度不像重建案高，但仍須對住戶意見進行整合，同樣是都更家教執行重點之一。
 

目前都更家教除了主動尋找有需求的社區外，新北市政府也接受社區委託，並公布推動師資訊，希望讓更多有都更需求的社區，獲得推動師的家教服務。
 

基本上，都更家教整合階段並沒有報酬，只有案件成功後才有五十萬元獎勵金，目前才上路兩年，尚無完成案件，但每件都更案動輒五年、七年的比比皆是，如何讓這群都更家教的熱情持續燃燒下去，政府的配套措施與補助經費可能必須同時銜接上，才不會讓一項良善政策因此戛然而止。

▲新北市2013年起實施簡易都更，汐止車站旁一處老舊社區（上）率先申請，2個半月即核發建照，比一般都更行政流程至少2年快很多，今年已變身嶄新大樓（下）。

(圖片來源/新北市都更處提供)

(攝影/吳東岳)

策略二：推動簡易都更 聯席審議，將三年流程縮至半年

此外，除了整合耗時，行政流程冗長、繁瑣，也是讓自力都更打退堂鼓的關鍵之一。新北市政府多管齊下，提供全體所有權人同意即可快速執行的「簡易都更」。
 

過去都更一律須送都市設計審議，費時較久，但新北市列出明確的簡易都更環境及配置條件，符合條件就可套用簡易都更的標準化流程。條件包含最小基地面積五百平方公尺（約一百五十一坪）、土壤液化高潛勢區屋齡二十年、全部建物因地震、水災、風災被認定為危險或有安全之虞者等。簡易都更經都市設計委員會審議通過，可直接申請建照，將動輒兩到三年的審議、聽證過程，縮短為三到六個月。
 

以首件簡易都更案為例，一三年底在新北市汐止區新峰段動工，這處鄰汐止火車站旁的老舊社區共有十戶人家，十棟磚造、鐵皮造的老舊建築物，從當年八月二十六日提出申請，到十一月十四日取得建照，行政流程約兩個半月。
 

新北市政府都市更新處解釋，簡易都更案較適合產權單純的社區，在取得住戶同意的階段，較容易達成共識，以汐止區的案件為例，十戶人家中，有八戶來自同一家族，整合相對簡單。而新北市目前還有五十七萬住戶符合簡易都更條件。
 

無獨有偶，台北市也推動都市更新一六八專案，加速市容更新。對於全體住戶百分百同意且無爭議的都更案，於六個月內完成都更事業計畫，八個月內完成都更權利變換計畫。
 

此外，建管處加速建築執照核發、地政局都更建物測量預審措施及加速產權登記時程，平均作業時間為一百三十九天，相較過去整個流程從掛號到核准，往往超過一年，效率改善許多。截至一六年底，申請一六八專案件數共六十六件。

策略三：公辦都更做示範 法令、獎勵明確，加快審議時間

為減少社區推動都市更新的困難點，新北市也透過「防災型都更」投入資源進行公辦都更。

張溫德說，政府利用公辦都更公開徵求實施者，具有帶頭引導示範性的效果，新北市的更新策略是，第一，從招商的階段就盡量讓資訊很清楚；第二，法令很明確，容積獎勵的計算方式已經公式化，在還沒都更前，建商就能自己計算很清楚獲利空間，當這些法令和獎勵很明確，在審議時被討論的空間相對也快，以一六年底剛動工的新店行政園區為例，得標的實施者冠德建設，只花一年一個月就走完審議程序，是台灣最有效率的公辦都更。