要完成一件都更案，可說難上加難，上班族柯有明卻成功推動兩個都更案，最新完工的「品中山」，他更是花費十六年時間整合，成功讓老舊社區變豪宅。
對許多人來說，台北市林森北路道地的日式居酒屋、熱鬧的巷弄小吃，是夜貓族流連的天堂，豐富多樣的商業區，卻夾雜為數不少的低矮、老舊公寓，很難想像，轉過一個彎進入新生北路，卻隱身一棟占地近一千坪的新古典風格豪宅「品中山」。
明亮的棕色外牆，氣派寬敞的大廳，新穎的設計，和周邊老舊建物形成強烈對比。其實，五年前，這裡還是戶數高達一百戶的違章建築、平房、老公寓，經過都市更新重建，如今已煥然一新。
發起階段：雞婆熱心，以地主身分領頭
推動這一百戶老房子都更成功背後的靈魂人物，是住戶代表柯有明。
「如果沒有柯先生幫忙整合住戶意見，都更的進度不知道還要拖多久？」擔任老社區都更實施者的國盛建設開發人員，提起這次都更過程，第一個想到的就是他。
事實上，這並非柯有明第一件跳下來整合的都更案，早在二○○一年，他就以地主身分擔任新生北路二段五十一之一號的地主代表，與實施者洽談重建，由於戶數少，地主單純，很快就整合成功（後來社區完工名為「梵帝崗」），但也讓柯有明開始累積相關都更經驗，在地主與建商之間獲得不錯的評價，博得「都更達人」的稱號。
完成第一件都更案一年後，整合梵帝崗的建商又鎖定新生北路二段附近另一片老舊社區，打算啟動第二件都更，但這次規模比第一次的七百坪要大上許多，達近千坪。
因此，有些住戶認為該建設公司資本額太低，沒有操盤過大型都更經驗，便先後找上正隆紙業旗下營建公司、遠雄、台灣人壽關係企業三大建商來評估整合，卻都因為建商認為人多不易成功而放棄；住戶回頭找上該公司擔任實施者，由於柯有明也是該社區的地主，自然而然地擔任實施者與地主的溝通橋樑。
從住戶數量來看，這個案子是梵帝崗都更案的五倍，不僅住戶產權複雜度高，還有違章建築、土地占用問題，因此，這一整合就進行了十六年；但熱心的柯有明十六年來如一日，從來沒有打退堂鼓的意思。
為了在地主與建商之間擔任溝通橋樑，又不影響白天既有工作，柯有明都是利用下班與周末去各地找地主，「有一次為了喬一家三兄弟的分配問題，我甚至談到凌晨三點。」
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整合階段：不牟私利，讓地主、建商雙贏
柯有明也曾遇到一開始簽下同意書的住戶，最後因為想多分一點坪數，故意更改所有權人為妻子，轉為不同意戶，企圖影響整合進度，類似這樣各式各樣的案例不斷上演。
「我覺得都更並不是零和遊戲，而是可以在地主與建商之間創造雙贏的，」柯有明說，如果每位地主都只想到自己要拿最多好處，老房子永遠沒有重建的一天，「只有地主團結，才會有建商願意擔任實施者。」
當然，在都更的各方角力下，柯有明也不是沒遇到壓力，「大家都以為我拿了多少好處，其實我就是熱心雞婆而已。」面對部分等著看好戲的鄰居冷嘲熱諷，他很堅持自己在整合過程決不從中牟取私利，這也是鄰居放心將談判權交給他的原因。而他在過程中也不斷說服住戶，「雖然我們知道有人可能多拿，但只要房子可以順利動工，我們吃一點虧，沒關係。」
收尾階段：用盡心思，還找親友接手買屋
當初與柯有明一起整合地主的鄰居宋太太對他讚譽有加，住戶之所以信任柯有明，最重要的一點就是，「他從來不會想從鄰居身上拿好處。」
宋太太還記得，在漫長的都更過程中，難免有些住戶不想繼續等待，乾脆把房子丟出來賣。柯有明知道後，一定先問鄰居是否有意購買，如果大家都無意承接，他才會請親友出面買下。
不過，畢竟是占地近千坪的都更範圍，人多意見相對也龐雜，走到最後，仍然有一○％的鄰居不願意簽同意書，儘管同意戶的房子都已經拆了，讓實施者想申請公權力代為強制拆除，後來遇到「文林苑事件」爆發而作罷。
但幸運的是，實施者最後用盡心思搞定不同意戶，才讓這樁走了十幾年的都更案，以一○○％住戶同意順利開工，並於一六年中完工交屋，成為台北市少有的「都更模範生」。
有了前面兩次都更案經驗，柯有明有信心繼續再戰，新生北路第三件都更案，一七年三月即將召開住戶大會試水溫，「我應該是台灣空前、也可能是絕後，以地主身分參與三件都更案的人！」柯有明笑說。
「都更沒有中央及地方政府與里長、民意代表支持，單靠地主們是不會成功的。」柯有明認為，政府一定要積極協助解決民間都更遇到的各種困難，而且要設立單一窗口，專人協助地主處理各種疑惑。
他建議，在地主方面，像是地下防空避難室、頂樓加蓋、早期違建戶，甚至是新舊裝潢應該要有合理補償機制，住戶參與都更意願才會提高，容積獎勵至少要達到原住戶的室內面積，才有都更誘因；針對建物超過一百棟者容積多獎勵五％，超過一五○棟者多獎勵一○％，超過二百棟者多獎勵一五％，超過二五○棟以上多獎勵二○％，以鼓勵困難度高的都更案。
在建商部分，權利變換應該列入實施者的利潤與風險，最重要的就是，只要達到一定門檻，政府應強拆釘子戶。
他一語道破都更在台灣窒礙難行的關鍵，也點出政府如果真的想落實都更政策，面對釘子戶不能再抱持鴕鳥心態。
▲品中山都更案每場說明會，柯有明（前排白衣者）必定出席，做好住戶與建商之間的溝通橋樑。(圖片來源/品中山實施者提供)
