新制將上路 全台384萬戶受惠 老屋大富活

元旦假期，來到台北市中山區新生北路剛落成的大樓，外牆全面天然石材，有空中花園、挑高六米五的氣派門廳、公設一應俱全，有如豪宅。

屋主宋太太新曆年前才歡喜入厝，她分回的三戶中，除了自己這一戶，還有兩戶可以給大小兒子，加上小孫子剛出生，她正沉浸在「雙喜臨門」的喜悅中。

很難想像，過去這裡是破舊不堪的老社區，經過都市更新重建後，如今完全換了個樣，每坪房價上看百萬元。「以前六十巷有一棟房子屋頂都已經凹陷，斷垣殘壁景象可怕，你知道嗎？牆壁上還莫名長出一棵大樹，」描述起老家當時景況，宋太太語調相當無奈。除了房屋頹圮，老房子會面臨到的漏水、壁癌問題，他們一件也沒有少。

典範》都更前後兩樣情 從漏水老屋，變身空中花園豪宅

「這間房子從我兒子讀建中就開始談都更了，過了十幾年終於成功，和仍在努力的都更社區相比，我們真的很幸運。」宋太太開心地說：「雖然等了十幾年，但很值得。」

同樣趕在去年底搬進新家的李太太則說：「很多老太太的腳不方便，以前想到爬樓梯就頭皮發麻，現在竟然可以住到有電梯的大樓，真的感恩！尤其是一樓門口有大型藝術品，看起來真的豪華，現在找親戚朋友來家裡很有面子，大家到頂樓看一○一大樓跨年煙火，有夠漂亮的。」

相較於這些住戶的幸福感，全台仍有許多人引頸企盼都更順利推動。

迎接二○一七年的是溫暖的冬陽，只是，住在台北市萬華南機場公寓的劉伯伯卻高興不起來，因為陽光根本照不進來這僅有六坪大的房子，裡頭盡是潮溼霉味，他期待最近炒得火熱的「都更政策」能幫他解決這個問題，但他悲觀地說，不知道在有生之年是否能看到。

場景轉到位於新北市汐止樟樹二路，這個以原住民為主的山光社區，則是「有都更需求，但因房價偏低、沒有建商願意參與」的案例，一整排房子，老舊不堪，像是隨時都會傾倒的樣子。

住戶江朝榮帶著記者到他家繞了一圈，由於空間狹小，衣服根本沒地方擺，加上早期施工品質不好，牆壁剝落、鋼筋外露，「晚上睡覺，都會擔心地震一來，整棟樓塌下來，大家都說這裡很適合都更啦！但以每坪房價頂多二十萬元來看，若要一坪換一坪，建商根本沒得賺，所以不會來參與都更。」他說。

都更夢實現，住進幸福的家

「屋子舊了，很多問題開始浮現，只有都更才能一次解決。」

▲都更後的新家採光明亮，室內空間也很寬敞。（攝影／吳東岳）

▲原本舊家的巷弄狹小，不僅停車不便，消防車也進不來。(圖片來源/資料室)

▲剛搬進都更後新宅的宋太太（右一），享受三代天倫之樂。（攝影／吳東岳）

趨勢》高齡化社會課題 戰後嬰兒潮已老，浮現換屋需求

內政部統計，全台屋齡超過三十年的老屋逾三八四萬戶，也就是說有三八四萬個家庭面對相同的問題，想要循著都更來解決這些煩惱，卻總是卡在複雜的都更程序上。

根據《今周刊》與永慶房產集團在一六年十二月底合作進行的調查發現，四○％受訪者住在屋齡超過三十年的房屋；有三七％受訪者的住家有都更需求；家中有六十五歲以上長者，因身體機能逐漸退化，住在老公寓不方便上下樓者的比率則有三六％；這與雙北市政府所統計出的數據頗為吻合，凸顯台灣老年化社會的來臨，「都更」已是政府不得不面對的重大議題。

矛盾的是，有高達七成的人認為，住家進行都更，在不須出錢的前提下，更新後合理換回的室內坪數是「一坪換一坪」且不含公設；有五二％的人不願意為自家都更案額外支付營造費用，這兩項也是都更最大的迷思。

若從住戶成立大會開始計算，一般住戶可忍受都市更新案進行的時間只有「三年以下」，因此有五二％的民眾認為，對於少數不同意戶，應該「由公權力執行強制拆除」。

指導這次問卷調查的世新大學財務金融學系副教授郭迺鋒解讀，從這份調查結果交叉分析後發現，住家有都更需求的民眾中，又有高達五四％的比率是家中有六十五歲以上長者，因老化導致的不方便，對都更的需求更強烈。

這個數字顯示，台灣的老公寓有其歷史因素，這些戰後嬰兒潮過了三、四十年，如今都已步入老年，政府有義務投入資源協助老屋重建。

此外，調查結果反映了台灣民眾對於都更精神的不了解，這也是政府在推動都更時，必須努力的方向。

從數字看，都更雖刻不容緩，但自一九九八年《都市更新條例》實施，成功個案卻少之又少，台北市政府都更處統計，十九年來，至今已都更完工者共一○五件，若加上正在施工的六十二件，合計一六七件，平均每年也不過九件。

加速》兩個月可啟動都更 小英推老屋重建、都更獎勵鬆綁

有鑑於都更速度緩慢，新政府上台後，便將「都更」列為優先施政方向，蔡英文總統在去年十一月十四日指示執政團隊盡速研擬修法，加速推動老屋更新，有三大方向：

一、對安全堪慮老舊住宅給予足夠容積獎勵誘因（增加可蓋坪數）、明確獎勵規範、減免賦稅、簡化程序；二、公股行庫積極參與都更，提升財務可行性，擴大能量。第三、老屋更新推動和配套，請相關部會就《都更條例》修正、專責機構設立以及金融機構參與等，盡速協調整合，和地方政府共同努力。

因此，行政院在去年十二月二十九日火速拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案》，針對屋齡三十年以上危險建物或老舊建物，在全體所有權人同意下，可依此條例提出申請，只要二個月內就可快速啟動重建改造，比走都更程序平均約十六個月更快，且政府加碼稅捐減免及容積獎勵，預估全台至少五十萬戶可受惠，內政部次長花敬群形容：「政府要開一條高速公路讓你走。」

此外，倘若未達屋齡三十年以上危險或老舊建物，或全體所有權人同意等門檻條件，三個月後內政部會端出《都更條例》第二道菜，讓所有人適用。政府不斷釋出新政策，讓延宕許久的都更似乎出現一道曙光。

對比花敬群想要打造一條「都更高速公路」，聯上開發總經理李志明卻認為，過去近二十年來的都更，用「產業道路」來形容剛好而已，「整條（都更）路不但崎嶇蜿蜒，沿路上還有大小落石不斷，誰都沒把握有成功的一天。」

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卡關》釘子戶勢力抬頭 缺共識，連張金鶚家都更也失敗

都更窒礙難行的情況，在一二年「文林苑都更案」發生後更為嚴重，釘子戶（拒絕拆遷或搬遷住戶）勢力抬頭，讓許多正在進行的都更案幾乎停擺下來，就連前台北市副市長張金鶚位於文山區秀明路的起家庴，這幾年在進行都更，也無疾而終「喊卡」。

• 文林苑都更案：2012年3月底發生在台北市士林區文林路的都更爭議，因住戶王家不同意加入都更計畫，住宅遭台北市政府依法拆除，引發王家、學生與民間團體抗爭。

張金鶚的老家屋齡三十幾年，他說：「當時趕搭都更熱，一開始大家都很有熱忱，同意戶的比率很快就衝高到五成，甚至還找了代理「實施者」（編按：住戶委託推動都市更新事業的機關、機構或團體）來進行整合，最終還是卡在一樓與頂樓住戶對於分回坪數無法達成共識，大家也不願意自掏腰包負擔額外營造費用，加上我接了副市長也不方便插手，只好不了了之。」

張金鶚老家都更案的遭遇，其實就是台灣絕大多數都更案的縮影，台北市都發局都市更新處處長方定安表示，民眾面對都更，常常會出現幾個迷思。

首先是「以為不用付出成本就可換回新房子」，都更是將舊房子改建成新房子，而非讓人致富，天下沒有白吃的午餐，房子都更後價值會提升，但住戶卻不想先付出建造成本，而是等著別人把房子蓋好後免費舊換新，這樣的心態必須先調整。

再來就是「一坪換一坪」的迷思，這是前台北市長郝龍斌任內喊出的都更口號，但必須在某些條件前提下才能成立，現在卻被民眾簡化為「基本條件」。

迷思》一坪換一坪？近年房價下滑，條件大不同

尤其是「一坪換一坪」的迷思，讓建商推動都更常卡關，李志明指出，前幾年房地產景氣大好時代，建商參與都更或許可以滿足地主期望的「一坪換一坪」，但那是在預期房價仍持續上漲的情況下，建商可以利用分回的房子賣高價，彌補都更整合過程中付出的成本。

若以這兩年房價下滑趨勢來看，「我都不知道未來能不能賣到以前與地主談好的房價，再加上漫長的都更過程，投入的資金即使十年後可以賺二○％毛利，但均分下來每年只有二％，若將這筆資金轉投其他標的，可能會創造更高投報率，為什麼我要做都更？」李志明說。

不過，既然政府打算開大門打造「推動都更的高速公路」，勢必會引發一波熱潮。基本上，如果你家有老房子，參與都更途徑不外乎下列三種：「自力更新」、「建商參與」、「公辦都更」。

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途徑一》自力更新 社區共享利益，分回的坪數最多

隨著建商參與都更意願降低，台北市中心精華地段也出現「自力更新」的形態。

自力更新是由住戶完全主導都更，整合完成後，再找營造商蓋房子，由於沒有建商來分享利益，因此住戶可以分回最多坪數。

以坐落在建國南路二段、大安森林公園周邊、緊鄰「信義聯勤」豪宅案隔壁的自力都更案，預估更新範圍高達四千二百坪為例，發起人是今年六十一歲的住戶嚴立。

二○○八年，曾從事房地產業的嚴立計算，如果是由建商參與都更，可能最多只能跨到「一坪換一坪」的門檻，但若採取自力都更方式，一坪有機會換到一．七坪，「與其給建商賺，不如自己來做，過程雖然辛苦，但利益歸社區共享。」

一開始，嚴立挨家挨戶按鄰居門鈴、尋求支持，後來組成都更促進會，並依《都更條例》從三七五戶住戶中選出四十三位理事，目前已獲得七成住戶同意、並簽下都更同意書，而且還組織了五、六十位「志工」，作為每棟公寓的聯絡代表，透過組織化的方式，不但將相關訊息快速且明確地傳遞給三七五戶，更大幅提升溝通透明性。

此外，促進會還發行《都更報》，把最新整合進度告知住戶們，讓大家都有參與感，更重要的是，透過《都更報》的訊息傳遞，確立「自力都更」的方向。

因為都更進行過程中，確實有建商表達共同參與的態度、甚至開出以市價兩倍的金額收購這批老公寓，「也許建商開出一戶五千萬元的條件很吸引人，但若自力都更成功，未來房子價值可能高達一億元，不要為了眼前利益，放棄後面大片森林。」

「說不累是騙人的！甚至有鄰居想要告我，若非有四十三位理事挺我，老早就不幹了，若這時打退堂鼓，其他已簽同意書的七○％住戶要怎麼辦？」嚴立說，都更不能只靠有心人士一頭熱，政府既然鼓勵都更，從實務角度來看，如何提出誘因讓不同意戶參與都更，恐怕更重要。

儘管自力都更，住戶可以掌握主導權，但不可否認，由社區主導的都更也存在專業能力、資金融通、溝通協調等難處需要克服，因此，目前都更市場的個案都還是由「建商參與」擔任實施者進行為多，比率高達九成。

住戶團結，都更推得動

「自力更新雖然辛苦，但利益歸社區共享。」

（攝影／陳弘岱）

▲嚴立（後）在台北市大安區發起自主都更促進會，靠著居民團結，整合4200坪的土地，甚至發行《都更報》，有系統地推廣都更觀念。（攝影／陳弘岱）

途徑二》建商參與 建商一條龍包辦，分回坪數較少

建商參與都更的好處是，建商主導整合、分配及營造相關事務，住戶不必費心，但是利潤必須分享給建商，因此能夠分回的坪數較少，最多能一坪換回一坪，或者連一坪都不到。

一五年轟動台北市都更圈的「龍腦」都更案，透過實施者太平洋建設的整合，突破了很多專業土地法規的限制，提升都更容積獎勵數值。這件位於汀州路一段及泉州街交叉口西南側的都更案，是五十餘年前的國民住宅，早在○二年時，因建築物窳陋且非防火構造，被台北市政府以「有妨害公共安全之虞」公告為都市更新地區。

後來丹棠開發歷時約七年的時間與住戶溝通協調，且請來具都更經驗的太平洋建設擔任實施者，並一一突破諸多問題，終於在一四年取得都更核定公告，一六年推出「太平洋之森」預售案，每坪八十萬元。

「其實現在住戶都很精明，建商做都更的利潤有多少，大家都算得出來，所以建設公司到最後只求不要做到賠錢就好。」太平洋建設副總經理陳清暉說，以太平洋之森案為例，太設不但在社區內設置了駐點服務處，公開展示建築圖面，也將個案使用的建材設備展示於當地，更提出優於原先居民要求的分配條件，而且每周舉行說明會，讓住戶更加瞭解進度，這些都是建商挹注資源才有辦法做到。

途徑三》公辦都更 政府主導，雙北市加快腳步

相較民間都更趨於平緩，「公辦都更」則在雙北市重新點火。

所謂公辦都更，就是由政府主導大規模地區的都市更新，通常是牽涉到公共安全或民辦也沒辦法推展的案件，例如海砂屋（編按：使用高氯離子的預拌混凝土所建造的房屋），在經過公開徵選之後，再委託建商興建，住戶能夠分回的坪數與「建商參與」的都更案相同。

台北市與新北市政府除了主導公有土地參與都更外，也積極執行公辦都更，例如台北市政府在一六年三月就提出《台北市公辦都更實施辦法》，厚實公辦都更法令制度，並提出九大公辦都更案。

另外，新北市一六年也成功招商永和大陳義胞社區、新店行政生活園區兩大公辦都更案，積極推動公辦都更。

新北市都更處長張溫德說，新北市傾向多元都更，也就是大的、小的都要做，甚至採分區、小規模的模式招商提高效率，例如永和大陳義胞社區公辦都更案，就分成七大單元進行，同時也是台灣首例「防災型都更示範區」。

事實上，在文林苑案後，外界都認為都更陷入困境，方定安拿出數據反駁指出，自一二年至一六年底，申請審議案件並未明顯萎縮，每年平均還是有二十件，與文林苑案爆發前差不多。

但方定安也不否認，都市更新能否成功，整合仍是最重要的關鍵，一六年台北市政府就組成「都市更新及爭議處理審議會專案小組」，針對卡關的都更案評估解套方案，因此釐清延宕多年的「永春警察宿舍」都更案爭議點，順利協助執行強制拆除動工；此外，內湖合家歡海砂屋都更案，台北市政府也透過《建築法》第八十一條規定執行拆除。

台北市都更處也自一五年八月執行「都市更新168專案」，協助已有一○○％同意比率的更新案件加速審議，提高民眾都更意願。

新北市的老公寓，也想都更

「鋼筋外露，樑柱傾斜，我也想住有電梯的房子！」

▲舊公寓因耐震強度不足，樑柱隨時會崩落，讓梁先生每晚睡覺都提心吊膽。（攝影／陳永錚）

▲老社區也因為缺乏管理，外觀顯得雜亂無章。（攝影／陳永錚）

▲住在汐止「山光社區」的85歲老奶奶，每天都得費勁的上下樓梯，稍不小心就會跌倒。（攝影／陳永錚）

癥結》民眾仍有疑慮 放送政策利多，也不敵釘子戶

雖然政府全面動起來推都更，民眾卻不見得看好。

「如果政府還是不處理釘子戶的問題，再多的都更容積獎勵，只會養大釘子戶的胃口，對參與都更同意戶予取予求，我們的權益又何在？」走過近二十年都更整合之路，去年底終於正式動工興建的永春都更案同意戶代表劉德玢，嘆一口氣說，除非政府積極解決釘子戶問題，否則再多的政策利多大放送，都不見得能讓都更順利走下去。

釘子戶如何處理？這絕對是政府推動都更不得不面對的問題。

荒謬！海砂屋都更還需100%同意

「在不同意戶尚未拆除動工前，我隨時都在擔心，陽台萬一突然掉下來砸到路人。」聯上開發總經理李志明回想起整合五年的天母海砂屋都更案「天母鳳凰華廈」，他表示，即使是已被判定有嚴重公共安全及環境衛生問題，但只要遇到不同意戶，仍然無法強制拆除，他點出了海砂屋都更的荒謬。

天母鳳凰華廈位於天母北路，為屋齡30多年的七樓華廈，十年前經鑑定確認為海砂屋，「曾經有住戶在家用餐到一半時，天花板直接崩落大型混凝土塊；也曾有多戶陽台直接無預警斷裂塌落。」李志明說，這棟海砂屋是天母存在已久的不定時炸彈。

儘管天母鳳凰華廈訂有強制搬遷、拆除時程，但因文林苑事件爆發，搞得都更像燙手山芋，好不容易才在2016年2月，台北市政府依《建築法》第81條，「主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物，應通知所有人或占有人停止使用，並限期命所有人拆除；逾期未拆者，得強制拆除」，發揮公權力代為拆除完畢，並於2016年11月正式開工，未來將重建為地上24樓的全新大樓。

事實上，都更同意戶的門檻只要達到90％即可申請強制拆除，相較之下，海砂屋重建並沒有強拆法令，除非另外引用《建築法》強拆條款，否則還是必須取得百分之百住戶的同意才能進行重建，因此極容易因為釘子戶，讓重建案胎死腹中。

被判定為危樓必須拆除的海砂屋是最需要更新的建築物，比老舊醜陋需辦理都更的房子更具急迫性，亟需降低100%同意的門檻，讓海砂屋可以順利重建。
（梁任瑋）

▲天母鳳凰華廈是有名的海砂屋，陽台隨時會掉落，是不定時炸彈。