台中地檢署日前大動作，將聚合發董事長陳世坤等人收押禁見，癥結點在於拿公司資金、卻以個人名義買土地，且賣土地所得涉「內帳」分配。
- 合建分售：「合建分售」是房屋市場常見銷售行為，地主出售土地、建商出售房屋，雙方有合夥性質。民眾買房時，須與地主簽訂土地預定買賣契約書，另也須與建商簽訂房屋預定買賣契約書，土地、房屋賣方不同，成交後，地主、建商也只能分別拿回賣土地、賣房屋所得。
台中檢調大動作將聚合發董事長陳世坤、總經理祁興國、會計陳淑鳳、特助陳淑陵四人收押禁見，還扣押相關人員六十三億元資產。檢方動作之大，震撼房地產業者。
營建業大股東或董事長先買地成為「地主」，再與自家建設公司「合建分售」房屋，是業界行之多年的「潛規則」，個人地主土地交易部分可以免徵個人綜合所得稅，因此被用來作為合法避稅之用。
▲台中七期重劃區的聚合發榮耀豪宅，由股東個人名義購地「合建分售」，疑似是由公司出資，藉以逃稅。
（圖/攝影組）
疑點一：拿公司資金 卻以大股東名義購買土地
許多建商均曾採取這種方式推案，譬如，遠雄集團總裁趙藤雄二○一一年即與遠雄建設簽訂合建契約，推出中和「遠雄左岸」住宅案。長虹建設董事長夫人郭秀麗，○四年也以地主身分購買台北內湖土地，再與長虹合建等，都是顯例。
過去，「合建分售」除可避稅外，有些建設公司也是考量買賣土地過程中，避免因公司名號響亮，被「獅子大開口」，往往以大股東個人名義取得土地，等土地整合完畢後，再與公司合建。
建商既是地主又是建設公司董事長，與自己的公司合建房屋，究竟該不該繳所得稅，過去有諸多討論。今年一月房地合一稅上路後，新買進土地的交易所得，必須課徵所得稅，「合建分售」的避稅方法也走入歷史。
然而，聚合發一案爆發之後，房地產業人人自危。一位上櫃建商透露：「很擔心國稅局採用實質課稅原則，回頭追稅，甚至面臨牢獄之災。」
據檢方指出，此案與其他案件不同的癥結點，在於陳世坤等人，為逃漏聚合發公司應繳納的營業稅、營利事業所得稅，以及股東應繳納的個人綜合所得稅，在興建建案的時候，使用聚合發公司資金，卻以陳世坤等個人名義，購買聚合發相中的建案土地。
檢方表示，眾人和聚合發雖以「合建分售」名義推建案，實際上卻是聚合發「自建自售」。等建案銷售並取得土地款項後，眾人明知該款項屬聚合發公司所有，卻將土地款項以「內帳」分配給股東陳世坤等人，讓公司、股東都逃稅、免稅。
房地合一稅制實施前，稅法規定個人買賣土地只要課土地增值稅，稅率最高僅百分之二十；如果由公司法人買賣，須繳納五％營業稅。將利潤分配給股東時，還須繳納最高可達四十五％的個人所得稅，因此許多建商常透過個人名義買賣土地，規避應有稅負。
以此案來看，聚合發可用拉高建案售價中房地比的土地價格比重，規避營業稅、營利事業所得稅，股東則是規避個人綜合所得稅。
陳世坤等人涉犯《刑法》普通侵占罪、業務侵占罪、《稅捐稽徵法》以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐罪、《商業會計法》製作不實會計憑證等罪嫌。
一位長期專攻土地買賣交易的律師表示，聚合發此次爭議在於，土地明明就是公司要買、也買得起，卻先叫股東關係人去買地，再與公司合建；這樣是減損公司獲利，造成公司損害，有背信之嫌。
類似聚合發的爭議並非個案，各區國稅局近年都查獲不少建商以人頭「假地主」合建分售避稅的狀況。一一年時，北區國稅局曾在部務會報時，向當時的財政部部長李述德簡報此問題的嚴重性。
疑點二：帳目涉作假 七年來，可能不只三案
一位國內四大會計師事務所的會計師私下指出，稅法有所謂的實質認定原則，若故意透過稅務安排規避稅捐，還是可叫實質的交易當事人補稅。
但為何聚合發不是被要求補稅，而是董事長被大動作收押禁見？
據了解，此案是財政部中區國稅局在查帳時，查到聚合發內帳登記有問題，涉及帳目作假，因此把全案移送台中地檢署偵辦。檢方指出，本案案情、金額重大，且可能涉及與相關人士的勾串及偽證，目前還在擴大偵辦中，可能不只三案，將針對往年帳目深入清查。
會計師表示，以聚合發案來說，逃漏稅款年度認定上，會以建商的營業稅及營所稅（出售房地給客戶年度）、個人股東的股利所得稅（獲利資金回流至個人年度）認定，因此構成逃漏稅事實。稅法核課期間一般是五年，針對刻意逃漏稅情形，核課期間是七年。
聚合發案的案情仍待檢調繼續調查，但可以確認的是，今年房地合一稅制上路後，已經無避稅空間，建商也無法繼續遊走在法律灰色地帶。
聚合發
成立：1992年
董事長：陳世坤（首圖左）
總經理：祁興國（首圖右）
資本額：2.2億餘元
關係企業：坤悅開發（上櫃）、 坤興營造、坤聯營造
事業版圖：擴及台中、竹北，興建房屋超過8千戶
