今年前八月新申請案 不到去年全年三成 都更案件急凍 背後兩大因素作祟

隨著房屋稅暴增效應擴大，不僅讓新成屋市場交易急凍，也讓老公寓都更案進度雪上加霜。根據台北市政府都更處統計，今年一至八月，只有三十四件新申請案，對比去年全年高達一四九件的申請數字明顯退燒，凸顯業者縮手態勢。

官方數字之外，近日市場傳出，雙北市有多件整合中的都更案急找買方接手。某專營大台北土地仲介的業者表示，包括基泰、揚昇、頂禾、國礎等多家知名建設公司，都有都更案在市場尋求接手買主，土地面積從百餘坪至上千坪皆有，有些甚至是坐落大安區精華地段的都更案。

冷處理〉不排除轉手  建商埋怨「養不起」

基泰建設副總經理張玉貞坦言，文林苑事件後，公司對於都更案很悲觀，相較最高峰時期有近二十件在進行，如今只集中火力在五、六個有可為的案子，阻力大的案子已不會積極投入資源整合。

張玉貞也說，房屋稅爭議、都更政策的不確定因素相當考驗建商迎戰風險的能力，基泰目前的態度是不再開發新的都更案，整合到一半的案子，也不排除轉手。

國礎建設總經理劉建文表示，由於政府大砍都更獎勵面積，建商無法滿足住戶需求，都更案「快不起來」，目前卡關的建案如果有人願意接手，他們並不排斥。但他也了解要把案子盤出去並不容易，因為待整合的困難並未解決，目前只好先精簡人力，或是與其他建商合作。例如國礎在新店有一個都更案，後來就讓潤泰擔任實施者，兩家公司一起開發，獲得住戶認同。

亦有業者指出，「如果真的有其他公司願意接手，不排除換人做做看。」雖有不少建商試圖尋找新股東加入，但由於目前住宅市場處於打底盤整中，口袋深的建設公司較適合持久戰，因此部分建商已打算「冷處理」，短期仍嘗試整合住戶，中期若仍無法達成整合目標，不排除拖過合約中設定的整合期限，讓合約自然失效。

原本建商搶著卡位插旗的都更案，為何成了票房毒藥？

中華民國建商公會全聯會祕書長于俊明指出，因獲利空間有限，上市公司或規模較大的建商，幾乎都不再願意親自下海整合都更。他表示，包括華固、興富發都傾向只完成現有都更案件，也不再投入資源開發新案，而小建商也因現金周轉壓力，紛紛退出都更市場，「現在還敢做都更的公司，真的很有勇氣！」

「養不起啦，建設公司要營運下去，無力再養土地開發人員，做一個不確定何時可以完成的都更案。」曾經在台北市同時開發近二十件都更案的誠美建築主管表示，因都更整合困難，多數都已放棄，如今僅留三件與其他建商合作的都更案還在進行，土地開發人力都已轉往開發不適用都更的素地，或開發速度較快的合建案。

德天國際地產總經理田揚名表示，住宅市場都更案急凍，恐怕與目前北市都更推動相當困難有關，如永春市場、忠孝正義國宅，都更歷程已經花上十幾、二十年。他說，推動都更過程難免有居民表示不同意見，甚至有專業人士介入整合；面對不同意戶，一來政府幾乎沒提供什麼協助，二來在文林苑事件後，面對少數弱勢、社會運動抗爭，建商很容易就被冠上負面形象，這對於一些上市櫃有規模，又有口碑聲譽的大公司而言，都更案是一門吃力又不討好的生意。

原因一〉容積獎勵限縮  「犧牲利潤」業者卻步

事實上，一件都更案從開始到完成動輒要花上十年時間，建設公司投入的人力、時間成本都是一筆開銷，景氣好的時候，或許可以用高房價回收資金，但如今房價下滑，很多案子都無法用當初預估的高價回收利潤，導致建商寧願斷尾求生。

不過，容積獎勵限縮，應該是業者眼中參與都更意願降低的更重要因素。

「二○一五年是都更申請獎勵政策法令明顯轉變的一年。」財團法人都市更新研究發展基金會業務研展部主任麥怡安說，由於內政部函釋自一五年七月一日以後申請的事業計畫，必須適用新訂的建築容積獎勵上限規定，也就是整體爭取容積獎勵上限開始限縮，台北市在五年前推出、以「一坪換一坪」為訴求的「老舊公寓更新專案」又在去年八月一日到期，市府表示不再續辦，「政策風向球對都更案不友善，加上整體不動產景氣反轉低迷，自然讓建商打退堂鼓。」

原因二〉房屋稅失控暴增  屋主憂心「住不起」

一位參與都更案多年的上櫃建設公司總經理透露，因為早期可以申請到的都更容積獎勵很多，如今為了降低新建築物對環境造成負擔，「都更審議委員砍容積獎勵，大刀一揮就是對半砍，例如ΔF5-1的『都更規畫設計容積獎勵』一砍就是十％，這一縮減，可能好幾百坪樓地板面積就不見了。」

• ΔF5-1：北市府規範，若都更案在建築設計與鄰近建築物相互調和，並增設無障礙環境及都市防災，會酌予獎勵容積，增加新建面積，上限為法定容積10%。

這位主管抱怨，業者參與都更，都是希望把產值極大化，但目前雙北市都更處都傾向緊縮容積獎勵，在要維持地主分回面積的前提之下，犧牲的自然是建商的利潤，「這一算下去，根本就毫無獲利空間，只好放棄。」

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出，推動都更的建設公司，獲利來源在於充分利用土地的多餘容積、額外的容積獎勵，以及再行購買的容積移入等額外取得的可建坪數，將這些分到的建坪對外銷售後實現獲利。換言之，當政府釋出容積獎勵限縮的風向球，自然會引發業者場邊觀望的心態。

另一方面，房屋稅的暴增，也被業者認為讓很多老公寓的屋主參與都更的意願瞬間趨弱。于俊明指出，這兩年地方政府相繼大幅調漲房屋稅、地價稅，房屋稅已暴增十．五倍，一四年七月後完工的新大樓首當其衝，讓許多原本打算都更的地主擔心「住不起新房子」，寧願維持現況。

以北市最具指標都更案文林苑為例，根據台灣房屋的試算，三十坪房屋在都更前，房屋稅只要年繳一○四二元，但新屋面積增為四十六坪，以及房屋標準單價調高，房屋稅遽增至五．一萬元，文林苑自救會會長謝春嬌直呼，「養不起新房子」。

事實上，台北市副市長林欽榮日前亦表示，高額房屋稅和地價稅的確會讓民眾參與都更的意願打折扣，因此已表態希望中央針對《都更條例》修法，將都更戶房屋稅減半時間從目前的兩年延長至四年，土地持有人若百分之百同意合建，也可減免土增稅。

從官方數字或市場風向來看，建設公司參與都更意願降溫中。業者有將本求利的商業考量，但老舊房屋結構安全問題如何加速改善，卻是在這波都更寒流中，政府必須思考的課題。

台北市正義國宅都更案延宕20年，近期才傳出將取得建照，這也是建商縮手都更案的原因之一。（攝影／劉咸昌）