台北站前地標 每坪200萬高價帶租成交 三大壽險業者插旗亞洲廣場的盤算

種種數字，彷彿讓亞洲廣場的含金量一夕破表，也讓人好奇，這棟原為「大亞百貨」，近年來卻歷盡滄桑、賣場經營權不斷更迭的商業大樓，是否真有超過表象的投資價值？又有哪些大咖正卡位其中？

租金報酬率 傲視北車商圈

「中國信託人壽可以買到投報率超過三．五％的物件，在當前商辦租金報酬率低迷的市場氛圍中，的確不簡單。」高力國際董事總經理劉學龍說，第四季商用不動產投資市場不佳，新光人壽（簡稱新壽）標售信義計畫區曼哈頓大樓、新光三越百貨A8館皆以流標收場，關鍵在於無法達到金管會規定壽險最低收益率標準二．八○五％，因而讓買家卻步。

據了解，此次賣方是「帶租約銷售」，最吸引買方的「嫁妝」，正是每月高達四八○萬元的租金，換算每坪租金高達六一二五元，「這個數字，在台北車站商圈商場租金行情堪稱數一數二。」熟悉內情人士透露。

俊皇地產（DTRE）總經理田揚名表示，亞洲廣場位於台北站前商圈，鄰近「前地王」新光摩天大樓，其中，五樓以下皆由永達保險經紀人董事長吳文永成立的「五鐵秋葉原公司」招商經營；中信人壽買下的二樓，目前主要租客為餐飲業者，看好未來機場捷運及雙子星計畫建設完成，此區仍是北市商圈最精華交通重地，五鐵匯集，若能將地下街完整規畫串聯，類似東京車站地下商場一番街，商機的確可以樂觀預期。

事實上，中信人壽並非第一家搶進亞洲廣場的壽險業者，早在二○一○年，中國人壽已買下該棟二十六樓；一二年，新壽也看好每月八二○萬元的租金，以每坪四五四萬元買下一樓整層；換言之，這棟屋齡達二十五年的商業大樓，如今已被三大壽險公司卡位。

除了三大壽險業者，其實亞洲廣場的最大房東，是兩大殯葬業者——國寶服務與龍巖公司。其中，國寶在將二樓賣給中信人壽之後，大股東朱國榮手頭還持有六個樓層，龍巖也掌握三、四樓。至於近年積極轉型為資產管理公司的台灣農林，則是在一二年買下地下一至三樓，目前也委託五鐵秋葉原經營商場。

雖然，五鐵秋葉原坐擁地利之便，卻似乎難擋近年電子商務崛起的衝擊；實際走一遭地下三樓至五樓的賣場，除了一樓的無印良品人潮較多，二樓有餐飲業、金石堂書店，三樓以上多數櫃位至今仍空置，四樓甚至只有一個專門受理手機修繕的攤位進駐，整體場景與對外宣稱的高額租金很難讓人直接連結。

事實上，亞洲廣場近十年的賣場經營，可說是命運多舛。自○四年原本的大亞百貨結束營業後，先由文魁資訊以「K Mall」為名經營3C賣場；○七年，太子建設購併文魁資訊，更名為「統一元氣館」；○九年，朱國榮接任統一元氣公司董事長，又改名為「松崗時尚購物中心K Mall」。

目前五鐵秋葉原的經營者吳文永，原本也是亞洲廣場業主，台灣農林的地下室正是一一年向永達保險經紀人購買，一二年，吳頂下松崗時尚購物中心K Mall之後，再向台灣農林、新壽、國寶、龍巖包租，重新更名為「五鐵秋葉原」對外招商。去年底，他還結盟香港華斯達克金融控股集團，將商場更名為「華斯達克廣場」，卻又在今年四月恢復名稱，讓外界一頭霧水。

產權複雜 都更整合不易

一直不斷在替商場找出路的吳文永，為了引導人流到商場，還耗時三年半申請亞洲廣場大樓地下室與捷運站出口連通，直到去年才獲台北市政府核准通過，不過由於時間拖延，不少廠商因營收始終沒有起色，陸續退租，導致整棟商場空置率偏高。

劉學龍指出，五鐵秋葉原招租不順，除了早年大亞百貨規畫之初就因動線設計不良，無法吸引人潮，七年前商場產權陸續淪為不良資產被標售，所有權四散，陸續被太子建設、國寶、新壽等業主接手，產權不集中，造成經營管理多頭馬車，致使商場定位不明。

產權複雜的部分不僅止於低樓層商場，十二樓以上當年即被分割為小單位的辦公室、套房對外銷售，○七年間甚至一度傳有色情業者進駐，目前所有權人高達五百餘位，未來若要整合都更，更增添難度。

無論如何，中信人壽這一出手，已重新擦亮沉寂已久的亞洲廣場大樓招牌，從現況來看，資金實力雄厚的壽險、殯葬業者勇於搶進插旗，最終目的還是為了搶得主導權，以賺取未來獲利了結的高額資本利得。這棟承載台北人成長記憶的大樓，即使門面不若早年光鮮，但未來買賣交易仍可能再寫新高，也仍會是台北人與房地產市場津津樂道的話題。