台灣經濟研究院日前示警，二○一五年國內房價恐將下跌五至一○％；房市終於走到了反轉拐點嗎？其實，從歷史經驗與人口、薪資成長等數字來看，房市的確面臨壓力，若要避免硬著陸，必須仰賴政府有所作為。
我們先從全球的角度來看一個問題：日前，ＩＭＦ〈國際貨幣基金〉第三度下修今年全球經濟成長率預測到三．三％。如果把時間再拉長一點看，從二○○八年美國實施史上首見的量化寬鬆貨幣政策〈ＱＥ〉，並帶動台灣等非新興國家將利率壓低到一％左右，迄今五年全球平均經濟成長率大約是三％，比起ＱＥ以前的四％左右更差，全球經濟已面臨非常嚴重的結構性問題，就是實體經濟無法透過低利率的誘因催化出成長動能。
終端消費與創新皆不足
帶動實體經濟成長的兩大支柱是終端消費與創新，五年來創新能量不足（相對於已大幅攀升的比較基數），終端消費的主要動力來自一般階層的可支配所得，卻受制於所得分配惡化，及歐、美兩大經濟體的高失業率而停滯不前，這是全球經濟成長率不佳的主因。
創新帶動經濟成長的最佳範例，就是一九九○年代迄今的Ｅ化，大量的新投資、工作機會及消費熱潮，形成全球經濟可持續成長的正向循環。Ｅ化的延續效應仍在擴散，如電子商務、雲端科技等，但相對於二十年來累積的龐大基數，動能已逐步減弱。
創新產業大致是由投資帶動新的終端消費需求〈也因此成長能量最大〉，傳統產業則是由終端消費需求擴增帶動投資，成長率不高，但累積的總值卻遠高於創新產業。終端消費需求的擴增，主要來自一般階層的可支配所得，充分就業及可支配所得增加才能提升終端消費需求，ＱＥ的外溢效應卻是大幅降低資本創造利潤的成本，造成貧富不均現象日益惡化，一般階層可支配所得未增加，終端消費需求如何提升？
台灣未來將面臨的最嚴峻考驗，就是一般階層的可支配所得如何提升（這當然涉及到產業結構如何調整或升級），及高房價如何善後；在日本以外的大多數亞洲國家，可支配所得與高房價息息相關，這也說明了在最近的全球調查中，日本是貧富不均最不嚴重的國家，因為日本房市如老僧入定，文風不動。
房地產的複雜性在於，它兼具商品、投資品、必需品等多重屬性，又是絕對的非貿易財，無法輸出或輸入，再加上長期的文化認知差異，跨國或跨地區的房產價格無法作合理的比較。這種晦澀多重的屬性、配合空前寬鬆的資金環境，及房地產自購地、開發、購屋，所有環節皆須運用高槓桿的特性，當然是資本創造超高利潤的最佳炒作目標。
對一般階層而言，房子是必需品，購屋是一輩子只會出現一至二次的巨額支出，再加上裝潢、家電、汽車、家具、廚具等住房配套支出，雙北市無房族滿足自住購屋需求的門檻，大約是十八年不吃不喝〈十五倍房價所得比加上住房配套支出〉。如果房貸可延長至三十年，這筆帳算下來就是未來三十年每年所得六成繳房貸，只有四成是可支配所得！人生的黃金三十年縮衣節食過日子，可能不敢婚育。高房價對未來台灣終端消費能力及國民生活品質的殺傷力，大到你無法想像。
苦熬三十年換增值 不盡划算
過去五十年的台灣經驗顯示，任何時候及早買房都是對的，房價只有週期性的回檔，長期必然持續上漲。台灣人刻苦耐勞，二、三十年後房價上漲個兩、三倍，三十年的苦日子總算還換來房產增值；但，這個歷史經驗仍然可靠嗎？
愈來愈多的證據顯示，在政策不作為的假設下，台灣房市很可能步入過去二十四年來日本房市Ｌ形衰退的後塵。Ｌ形衰退有兩個必要條件，一是房價長期累積上漲，最後出現恐慌性上漲；另一個是未來的長期供需關係出現大逆轉，也就是基本面持續弱化。現在看來，台灣兩個條件都具足。
日本自韓戰結束迄一九九○年的三十多年，房市也是一路大漲小回，八七年出現最後三年的恐慌性噴出大漲，九一年崩盤迄今，目前房價只有九一年高峰價的四至五成。最主要的原因是人口高齡化及少子化，日本又不願開放移民政策。一九九○年代迄本世紀初的全球大榮景，日本經濟「斯人獨憔悴」，房產泡沫化的後遺症是最重要因素之一，從日本五十年來的房價走勢不難看出端倪。
台灣人口高齡化及少子化已是必然的結構性現象，根據國發會的推估，到二○六一年時，總人口大約只剩一六六○萬至一七○○萬人。由於房屋是不會消失的供給，只會增加不會減少，加上現有一成多的空屋，屆時每兩間房子就會有一間空屋。過去五十年人口紅利帶動的房產需求，將反轉為嚴重的供過於求。
另一個支撐房價的主力是一般階層的可支配所得持續提升，這部分有努力空間但難度很高，涉及到產業結構調整及升級，很難抱持太高的期待。
從台灣過去、現在及未來的房價、房屋供給量、一般階層所得水準及總人口數的對應關係中，可以看出台灣房市步上日本Ｌ形衰退的後塵，肯定是台灣人的噩夢。現在八字還沒半撇，政策作為應該是數年甚至十幾年後的事，但是努力方向應該很清楚：總人口減少及高齡化社會是必然趨勢，對策是鼓勵優質移民，如投資移民及技術移民，延長退休年齡，退休移民也可以考慮。
其次，房屋供給形態不應再投入一般住宅，宜轉為高齡化社會所需的老人住宅、安養中心等。至於政府必須想方設法提升一般階層所得，則不再贅述。
另外有一個現在大部分台灣人不能接受的變數，就是兩岸政治談判有一定進展，利用中國強大的經濟實力，支撐台灣房市，這可能是十幾年後的事，現在言之過早。
房價將Ｌ形衰退？
—— 當總人口減３成，一般階層所得成長未知，政策不作為，房產泡沫化勢難避免。
1960年至1987年
房價所得比約5倍
房屋供給、人口、薪資成長四者呈現同步正相關性，這段年代的台灣被譽為是「既均且富」的經濟奇蹟。
1987年至2003年
房價所得比約７倍
總人口成長趨緩，一般階層所得由高度成長轉為中低度成長，房屋供給量87至90年大增後轉為平穩，房價87年至90年大漲一波，其後緩漲。
2003年至2014年
房價所得比逾15倍
總人口未成長，一般階層所得未成長，房屋供給量中度增加，雙北房價大漲250％左右。
2014年至2060年
房價所得比？倍
總人口約減少３成，房屋供給量估計增加很慢，一般階層所得成長未知，若政策不作為，房價恐L形衰退。
說明：房屋供給量為1987年起核發住宅建照樓地板面積累積，累積薪資成長為1987年以來經常性薪資累積成長率。
資料來源：永慶房屋、內政部營建署、主計總處
