搶救年輕人的購屋夢

超過九成台灣人認為，擁有一戶房子是人生中很重要的事；然而，越來越多台灣的年輕人不得不捨棄這個夢想。

「我打算一輩子當租屋族。」台大經濟系畢業，工作十三年的張小姐斬釘截鐵地說。二○○八年，金融風暴後，她曾燃起一絲買屋希望，「有一戶房子，按照自己意思布置，這不只是我，我想是很多人心中最起碼的居住需求；但是，我只花一個月，夢就醒了。」

原來，張小姐想在自己租屋地段找房子，精打細算後發現，即使房貸期拉長到三十年，每月房貸支出仍要占月收入五成，「這表示，我未來賺的錢都要還房貸，而且是三十年屋奴，怎麼想都不划算。」她說。

後來，張小姐拿頭期款與朋友一起創業。她周遭的創業夥伴多數與她一樣是租屋族。「我們圈子裡流行一種觀念，就是不能讓房貸扼殺未來的創業路。」他們彼此互相砥礪，以免有人一時心動「誤入歧途」。

買屋貸款負擔率全球第四
台北市年輕人苦不堪言

但多數人都陷在想買又買不起的掙扎中，覺得未來沒有希望。「我們雖已跳出買房子陷阱，但我朋友對建商、仲介、政府都很有敵意。我們創業的人都要找事業的意義，想不通這些人把房價炒這麼高，意義在哪？」言談之中，這群年輕人在失望之餘還有憤怒。

過去十多年薪資不漲的台灣，房價倒是一飛沖天地往上沖。從信義房價指數歷來走勢圖來看，現在台北的房價幾乎是十年前的三倍；過去一坪三十萬元的房子，現在要接近九十萬元。薪資與房價的落差讓台北年輕人苦不堪言。放眼全世界，到底還有哪個城市的年輕人會比台北更難買房子？

據全球房地產指南的調查報告，二○一二年底，台北市房價以每坪約六十八萬元排名全球第十八，名次落在亞洲的香港、新加坡與東京之後。乍看之下，台北房價好像不算貴；不過，德明財經科技大學副教授花敬群指出，香港、新加坡與東京的國民所得都比台北市高很多，若要精確地衡量年輕人購屋壓力，就必須把所得與房價放在一起衡量。

過去五年，花敬群持續追蹤各城市房價變化，「購屋支出貸款受各國利率高低影響，用房貸負擔比衡量，會比房價所得比更精準；如果以房貸負擔比來看，台北市購屋壓力一躍成為全球第四名，僅次於北京、上海與深圳，而高於香港、東京。」花敬群說。

他分析，台北市貸款負擔率是六四％，表示以所得位在台北中位數的人，買台北中位數房價房子，每月貸款占月收入的六四％。很多理財專家都建議，房貸支出不得超過月收入三成。「台北居然還要高一倍，買房子的壓力當然很高！」花敬群說。而中國的房子都是以實際坪數計算，但台灣還包括三成公設比，所以若以實坪計算，台北的購屋壓力恐怕是全球第一。

一位台塑前主管說，三十年前進台塑起薪兩萬元，當時台北木柵地區新成屋房價一坪四萬元，只要工作兩個月就能買到一坪。現在，台塑新鮮人起薪雖然漲到四萬元，但木柵房價已經高到一坪五十萬元，現在要工作超過十二個月才買得起一坪。

這是年輕人面臨的困境，但很多人會用台灣有近八成自有住宅率來反駁，認為買不起房子只是一小群人的問題。然而，台灣自有住宅率以「每戶」為單位，並非以「人」為單位；換言之，若年輕人與父母同住，這個年輕人就不會被納入「無殼蝸牛族」行列。

根據《今周刊》調查，目前全台灣二十歲至三十九歲族群，有高達五二％的人與父母同住。其中，房價最高的台北市，則有四九％與父母同住，另有二三％為租屋族；換言之，潛在有購屋需求者高達七二％，目前只有六．四％的台北年輕人靠自己買房。

高房價的經濟壓力，更影響到這群人結婚、生子抉擇；調查顯示，台北市有六五．八％的年輕族群，會因買房壓力而考慮不生或少生小孩。看來，「高房價」不僅僅是年輕人買不起房的社會問題，更是影響國家長期發展的重大問題。

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一戶帝寶年繳稅十六萬
比管理費還便宜

今年三十二歲的中鼎工程工程師陳威年，就選擇購屋而暫時不生小孩。今年剛結婚的他，兩年前在桃園買了一戶總價五百萬元的房子。他說，先前也曾想在台北買房子，但高房價讓他打退堂鼓。「我與太太不想犧牲每年出國玩的生活品質，所以才跑到桃園買。」而目前，他已與太太商量好，暫時不生小孩。因為他們希望孩子可以住在資源豐富的台北市，按此規畫，除非未來五年他們兩人的收入有明顯增加，才會考慮生小孩。

北京、上海的高房價也許漲得有道理，畢竟中國每年還有七．五％以上經濟成長，但卡在經濟轉型困局裡的台灣，房價顯然不合理。按理說，台灣經濟應該支撐不了高房價，但為什麼迄今依然居高不下？

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，二○○八年金融風暴後，美國ＱＥ１（第一輪量化寬鬆貨幣政策）、ＱＥ２的熱錢湧入新興市場，加上一○年台灣調降遺贈稅，還有《兩岸經濟協議》（ＥＣＦＡ）效應，「熱錢效應，台灣房價可說是非理性繁榮。」

進一步分析，當熱錢進入台灣，股票市場投報率吸引不了人，要找出路，相形之下，低利率與低稅率房地產成為投資新寵，「因為房地產的持有成本相當低。」莊孟翰指出關鍵癥結。

永慶房屋代銷部前副總經理吳發義長期在房地產界，但從來不知道台灣房地產稅有多便宜。直到○九年女兒到美國聖地牙哥念書，他要買一戶房子給她住時才發現，「美國的稅比我們多十倍以上。」吳發義說。其實不只美國，台灣鄰近國家，日本、韓國、香港的不動產相關稅負都是我們數倍以上。

兩年前，媒體曾報導，一戶上百坪的帝寶豪宅，每年房屋稅與地價稅合計只要繳十六萬元，比它本身的管理費還便宜。若我們也以帝寶例子計算，將同樣價格的房子放到其他國家比較，就可清楚看到，台灣不動產相關稅負真的太低了。

儘管每個國家稅目不太相同，但不動產相關稅負大致可依交易時間分成三類：取得房屋、持有房屋，及賣屋時該要繳的稅。以台灣來說，取得房子時有契稅、印花稅；持有房子，每年要繳地價稅、房屋稅；賣掉房子時，則有土地增值稅與房地產交易所得稅。

有的國家沒有房子取得稅，有的國家沒有課徵賣房子的稅，顯示各國管控重點不同；但若以一戶房子從取得到賣掉房子整個過程來看，韓國繳的稅至少是我們的八倍，香港則是台灣的十四倍。

單單以持有稅比較，一戶一六四坪的帝寶豪宅，還未開徵豪宅稅前，每年房屋稅與地價稅大概只有十六萬元。即使這兩年調高，帝寶戶每年要繳出三十多萬元的房屋稅與地價稅；但比起韓國要繳五百多萬元、日本與美國約四百多萬元，仍是小巫見大巫。

國票金控總經理丁予嘉說，以台灣一百兆元的房地產市值，目前我們從房地產課徵的相關稅收約一六○○億元，換算下來，實質稅率只有千分之一．六。但先進國家的稅率都從一％起跳，台灣稅率真的太低。

稅制改革一：
改稅基比改稅率重要

韓國、香港與新加坡在這幾年也與台灣一樣，飽受房價飆漲之苦，使得他們在這三年內各自祭出一連串的稅制改革動作，目的就是要達到房市降溫。「我們的購屋壓力這麼高，但我們不動產稅這麼低，這兩年也只有奢侈稅與豪宅稅（立委提案），我們應更全面檢討目前不動產稅制問題。」花敬群認為，無論奢侈稅、豪宅稅均非長久之計，「應從長期眼光，去調整制度。」

一提到稅制調整，多數人會立刻想到要調整稅率。「其實，台灣的稅率並不低，而是我們稅基出問題。」花敬群說，台灣課稅基礎與市價距離太遠，以至於我們實質課徵到的稅才偏低。

以房屋稅來說，台灣房屋稅稅率為一．二％，韓國約一％，美國為一．二五％，日本為一．四％，台灣不能說低；問題癥結在於，我們課徵房屋稅的稅基是「房屋評定現值」而非「市價」，其他國家則以市價為主，或頂多是市價的六到七折左右。房屋評定現值以「房屋構造單價標準」為基礎，換言之，是以房屋建造成本課徵房屋稅；而且，目前多數地方政府所依據的房屋標準單價，多是三十年前設定的基準，雖然部分縣市近年有所調整，但估價仍明顯低於實際情況。

花敬群拿估價師公會發布的建築成本數值來計算，台北市目前課徵基礎，僅為估價師公會公布數值的二○％左右，「這還是不脫建築成本觀點，若是以市價來看，兩者差距更大。」花敬群說。

如果調整稅率從一．二％調到一．四％，房屋稅每年只增加一六％；但若是調整稅基，把課徵基礎調整到估價師公會的數值，則每年房屋稅立刻增加四倍至五倍。除此之外，課徵土地稅的公告地價也有相同問題，以台北市來說，大約也只有市價的三○％。

「當然，一下子調整加稅，對房地產市場的衝擊很大，所以需要配套措施。」花敬群主張，也許不需要增加五倍，增加三倍也行，再針對自用住宅部分降低稅率，用五年時間慢慢調整。

今年六月，當《兩岸服貿協議》簽訂之後，國內房地產界就出現一股漲價的聲浪。事實上， 這五年來，外資進來購買台灣房地產的數量就開始增多。

「從官方統計資料看，外資購買房地產有增加，但總量還是不多；但若加上枱面下、人頭的，外來資金對台灣房地產的影響力不容忽視。」莊孟翰說。尤其看到鄰近香港的例子，台灣更要引以為鑑。

稅制改革二：
防熱錢 外資應加重課稅

從○九年至今，香港房價已飆升一倍，其中主要因素，就是來自中國富豪的「貢獻」。為了抑制房價，香港政府針對非香港永久居民購買房地產，課徵以市價為基礎的一五％印花稅（香港居民為八．五％）。同樣針對外國人祭出比本國人更重稅率的還有新加坡。

對此，花敬群認為：「香港是一下子把口開太大了，最後才用重稅降溫，其實已經來不及；台灣一開始就不能把口開太大，尤其在我們稅制普遍低於鄰近國家這麼多時，更要在一開始就設下閘門。」

內政部甫於十一月二十二日宣布，從明年開始，要針對大陸人士購買台灣不動產設定總量管制，每年數額上限為土地十三公頃（約半個台北市大安森林公園）、建物四百戶；但是大陸企業因為業務需要而設置的辦公室、廠房與宿舍，則不在此限。

稅制改革三：
提高非自用住宅交易所得稅

莊孟翰認為，在實價登錄上路後，台灣未來要走上實價課稅道路。「實價課稅是全球趨勢，台灣實價課稅資料庫可花五到十年建構，屆時台灣的房產稅就不會與國外差這麼多。」

不過，莊孟翰、花敬群都一致強調，台灣稅制一定要採「雙軌制」，把自用住宅與非自用住宅分開，讓非自用住宅的部分負擔較高的稅。以韓國來說，一戶一屋，而且持有超過十五年以上者，房產交易所得稅率只有五％，除此之外，稅率就拉高到五○％；而一戶三屋，且持有未滿兩年者更加重課稅到六○％。

財政部前部長林全認為，現在因應高房價而推出的奢侈稅與豪宅稅，其實都只是權宜之計。「等到房價稍微下來，就會有人開始說，『房市都要垮了，你還課徵奢侈稅』，這個措施就會停了。」他說。

國外利用調高稅制來「打房」，但林全提醒，若只著眼「打房」，在台灣政治環境下，無法成功推展。像現在就有人說，奢侈稅又沒讓房價下來，所以應該取消奢侈稅；若只看到短期打房，或者增加稅收，就容易因為房價下跌或稅收效果不彰而有反對聲浪。

無論是稅基調整、自用住宅與非自用住宅雙軌制，林全認為，再好的改革如果時機掌握不對，「出師」的理由不對，就很容易功敗垂成，「所以談稅制改革，我都希望是從長期的稅制合理化來看。」

林全贊成，要改的話，最基本的就是稅基調整。「一旦稅基調到與市價接近，房價漲跌，民眾繳的稅就隨著漲跌，合理反映市場；而長期來看，政府稅收會持續性穩定增加，這就是很好的稅改。」

別炒短線
政策應著眼長期稅制合理化

相較於鄰近的韓國，韓國首爾的房價所得比約為七至八倍，而台灣則高達十二．四倍；也就是若首爾的年輕人要不吃不喝約八年才買得起房子，在台灣則要十二年。然而，韓國早就把「年輕人住屋」視為重要的施政，不僅利用稅制改革來抑制房價，同時還推出社會出租住宅，雙管齊下。反觀台灣政府，迄今看不到整體的規畫與積極作為。

長期以來，台灣主政者缺乏擔當，施政方向往往隨輿論搖擺，當房價稍有跌勢，房改政策就鬆懈下來；等房價又漲上去，大家才又開始討論，這樣永遠也不可能有效推動改革。要知道，現在不改革等於醞釀下一波房產炒作溫床，主政者應該從長期稅制的合理化著眼，這時候痛下決心推動改革，也許現在三十五歲人享受不到，但台灣未來的年輕人才有希望！

現在台灣的年輕人至少要不吃不喝12年才買得起房子，主政者應痛下決心推動改革，不要讓高房價的社會問題，變成少子化的國家問題。(攝影/林煒凱)