房市「多頭總司令」顏炳立公開看衰房價後市，走了十年多頭的台灣房地產市場，是否就此進入轉折點；一般認為，與房市榮枯高度相關的利率環境短期之內不致出現劇烈變化，但不可否認的，買方追價的風險意識，已經明顯升高……。
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跡象一：買氣衰退
利空訊號多 下半年不樂觀
其實，不只顏炳立看壞，從氣氛面到基本面，房價已經出現四個鬆動跡象，值得購屋人及投資人留意。
邱小姐近日出售一戶位於台北市大安區的公寓，卻遇到賣不出去的情況。先前有一位買家一看就很喜歡，第一天訂金就付了九十萬元；但是之後卻因為沒有銀行貸款，無法交屋。
「事後了解，原來買家是有三、四戶房產的投資客。前後找了五家銀行來估價，卻都因為貸款成數太少而沒談成。」邱小姐說。眼見交屋日逼近，這位買家甚至寧可讓邱小姐沒收九十萬元訂金也不交屋。
邱小姐遇到的並不是個案，隨著貸款利率緩步調高，加上房貸緊縮，投資客已經開始悄悄從市場上抽手。雖然五月台北市買賣移轉棟數寫下奢侈稅後新高，不過六月的移轉棟數僅剩下三三六八棟，比起上個月減少了一五％。
房地產市況不佳，身為台灣最大的外商估價機構總經理，顏炳立感受最深。「去年第一季我們成交量做到爆，現在我們做那麼少，我就感受不到這個市場還有什麼買家。」他甚至指出，今年第一件成交的商辦大樓標案，僅有一家投標。「整個標案的情況，進來詢問的，比去年掉了一半，真正投標的又掉一半。」他說。
不但如此，顏炳立也針對房市買氣下滑提出警訊，指出未來蛋黃區（市中心）房價將會下跌五％。他指出，過去多頭市場是靠「驚嘆號」堆砌出來；但當愈來愈多空頭訊息出現，會變成負面的驚嘆號，「下半年沒有那麼樂觀」。
近期利空消息包括全球景氣渾沌不明、ＱＥ（量化寬鬆貨幣政策）可能退場，過去兩年預售的豪宅開始實價登錄，大幅干擾市場交易，甚至造成買方觀望，交易量萎縮的態勢。
跡象二：豪宅退燒
壓縮一般住宅向上空間
「實價登錄效應已經發揮了，就是老百姓有所本，買東西前知道價格。」而近日勤美璞真「膨風」事件，也讓市場討論熱烈。位於北市大安森林公園的指標豪宅勤美璞真，原本喊價每坪二三○萬元，但實際登錄價格卻僅有一七八萬元，相差超過兩成。
不過，台北市房價在第二季再創新高又是為什麼？房價是否真的「下不來」？顏炳立直指，現在的房價其實「都不合理」。「現在賣家開的價錢都不合理，我們建議的合理價，他們都不願意賣。」顏炳立說。
不只如此，實價登錄也讓消費者處在觀望姿態，讓大家認為兩百萬元的房子，一百多萬元就能買到，因此不肯進場，有房仲業者就表示，最近雖然房價創下歷史新高，但是六月實際看屋人則少了一至兩成。
豪宅市場價格鬆動，顏炳立認為勢必影響到次級產品（中古屋）市場。「假設好的東西都不被追逐，那現在次級產品的熱度，會是短暫性的。」再加上ＱＥ退場，造成市場信心問題，顏炳立直說，下半年並不那麼樂觀。
信義房屋研究員曾敬德則指出，市中心區的買方對於景氣變動較為敏感，尤其是六月下旬美國聯準會主席柏南克鬆口，表示經濟好轉後，考慮縮減量化寬鬆政策規模，更讓市場信心蒙上陰影。
「ＱＥ退場」宣示與房地產之間的直接關聯，其一是推升房價的資金行情可能退燒；其二，是營造房價上漲的低利率環境可能轉變。雖然柏南克在七月九日又對外強調「就算就業情況改善也不急著升息」，但無論如何，房市買方的風險意識必然已較柏南克發言之前有所提升，也將影響買方向上追價的手筆與意願。
房價遲遲不跌，但另一個房市指標──租金報酬率卻跌得很慘。
跡象三：租金報酬低
豪宅租金直落 無法抵房貸
台北市專營高價豪宅租賃市場的松信住宅經理吳懿倫就說，豪宅租賃客群主要來自外商公司主管或駐台外交官，但這幾年來台設立的外商公司急劇減少，豪宅租金行情不漲反降；但房價不斷飆升，導致租金報酬率直直落，目前「坪數愈大，租金報酬率愈低」。
據了解，壹傳媒主席黎智英位於大安森林公園對面的豪宅「頂高麗景」，交屋已一年多，原本每月對外招租三十五萬元，但現在已降價至二十五萬元還是乏人問津，換算租金報酬率也只有二％。
而目前豪宅租金開價最高的，是北市中正區的「元大一品苑」，與富邦金控蔡萬才家族在帝寶對面蓋的自用豪宅「仁愛大樓」，一戶每月租金都要五十萬元以上，雖然租金高得驚人，但租金報酬率卻低得可憐。
用知名豪宅房價換算租金報酬率，指名度（註：租屋者最多人指名想租）最高的「帝寶」，若以房價每坪兩百萬元計算，儘管以每月五十萬元的天價出租，租金報酬率也只有一．一％；信義計畫區的「寶徠花園廣場」，每月租金行情約二十萬元，租金報酬率也低於一％，租金完全無法抵房貸。
不過，吳懿倫說，這些富豪對名下豪宅的處理態度，類似保險公司買商用不動產，皆抱持只租不售、長期持有的模式；甚至有些客戶當初購買不是為了出租，而是為賺三至五年後翻一倍的價差，只要將來房子可用好價錢賣掉，租金低落對這些買家一點影響都沒有。
雖然富豪出手買房時不在乎租金報酬率，但是對口袋不深的投資客，這樣低的報酬率，已經是叫苦連天。瑞普國際董事長曾東茂就指出，台灣過低的租金報酬率，已經埋下房市鬆動的隱憂。「現在不論商辦或住宅，租金報酬率實在太低。」他拿出台北市的租金報酬率，從二○○一年開始，租金報酬率就從五％一路衰退到目前一．五七％的水準。
現在，「租金」和「貸款利率」這個恐怖平衡，即將被打破！為了進一步抑制房價，公股銀行從第二季開始實施限貸，拉動新承作房屋貸款利率來到一．九八六％，創下四年四個月來的新高。
當房貸利率超過租金報酬率，正是地產業者所謂的「死亡交叉」，因為這代表投資客已經無法單靠房租負擔房貸，而必須掏錢養房。
事實上，在二○○八年間，國內房市也曾一度出現房貸利率超過租金報酬率的狀況，不過在利率隨金融海嘯爆發而快速壓低後，租金報酬率又再度超越房貸利率；這一回，「死亡交叉」仍是曇花一現？或者會「愈演愈烈」呢？
即使是擁有絕佳地段的北市豪宅「頂高麗景」，租金報酬率也難免向下滑落。(攝影/聶世傑)
跡象四：利率反轉
與租金報酬率呈現死亡交叉
由於美國ＱＥ退場預期，不少人擔心市場利率將自此一路上漲，不過，在柏南克七月九日高調向市場「消毒」、強調利率將長時間維持低檔之後，或許利率向上的時間表還可再往後延。此外，觀察國內央行長期作風，調升利率往往又會比美國來得速度更慢、幅度更緩、動作更謹慎，因此，現階段應還不必對「升息重創房市」過度擔憂。
然而，即使不必過度擔憂，但小小的隱憂還是會對房市造成一定的壓力，原因在於，台灣房地產市場對於升息的抗壓性相對較低；或者說，一旦升息，國內房價反應會更敏感，「因為台灣房地產市場基本面並不算好。」投資名家劉俊杰說。
「房地產要上漲，首先人口要不斷增加，第二所得要不斷提高。」但是，劉俊杰指出，台灣人口老化、實質薪資負成長，「年輕人若無一點老本，不可能在新北市、台北市買房子。」
劉俊杰更認為，台灣房地產比中國還脆弱，因為中國所得還在增加，但台灣所得原地踏步，而且台灣老年化嚴重，這兩個基本面，將會讓台灣的房地產，「成為高價泡沫最後的那隻老鼠。」因此，在他眼裡，台北市過高的房價崩盤，利率將是關鍵。「如果利率真的往上升，這件事絕對會發生。」
劉俊杰最後提醒，股票漲到一個階段，績優股都不會動，「剩下阿貓、阿狗股在漲。」「所以你看最近台北市以外、桃園以南都在漲。這與股市有異曲同工之妙。所以我認為房市進入盤整下修，不會太遠。」
從多頭總司令顏炳立，到投資名家劉俊杰，從不同角度，他們眼中看到同一件事：房市可能下修。從氣氛面來看，市場買氣衰退、基本面租金與利率出現死亡交叉，外加國際局勢的干擾，投資人須特別小心；台灣房市從金融海嘯後再起，到現在已第三年，拉長時間來看，房地產已漲了十年；反轉的時間點雖然難測，但在準備購屋之前，對於報酬空間的預期，已不宜過度樂觀。
