科技大老葉國一轉戰房地產的悲與痛

身價百億的英業達集團會長葉國一，因以人頭名義，低價取得台北市政府配售給士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」，從中獲利數億元，不僅遭到檢調單位調查，更被指控涉嫌詐欺取財、偽造文書，令科技及地產界一陣譁然。

葉國一當初大舉進軍房地產，沒想到會涉入炒房疑雲，甚至為此吃上官司，但令他煩心的恐怕不只此事。根據《今周刊》調查，葉國一正祕密進行出售兩大不動產物件——華國飯店與台南市土地。

事實上，葉國一找尋買家，接手華國飯店的動作從未停止，目前已與一組買方洽談到最後階段，成交金額約四十六億元，每坪單價近六百萬元，熟悉內情人士透露，買家正在與銀行接洽貸款成數，近日可望拍板定案。

賣地求現 引發市場注意

今年３月時，葉國一就已將台南市開元路的土地處分給齊裕營造。(攝影／蔡宗昇)

華國飯店先前傳出多組買家探詢，包括台壽保集團、興富發建設，都是外傳的買家名單，但針對本刊求證，兩家公司都予以否認。相較於交易門檻較高的華國飯店，葉國一已將金額較低的台南土地悄悄處分了。

本刊調查，今年三月五日，登記在葉國一妻子王富代名下的台南市北區開元路土地，就悄悄以總價九．二七億元賣給興富發建設子公司齊裕營造。而這筆占地三四○八坪的空地，據說是葉國一在○九年透過法拍取得，當時進場金額六．三億元，而今處分後，獲利達二．九七億元。

除了賣地求現外，葉國一近期種種調度資金的動作，也耐人尋味。目前他投資的不動產向銀行抵押設定的總金額約一八○億元，其中，今年四月九日，葉國一與大板根重新向國泰世華銀行調整授信額度，債權擔保總額由原本的二十．四億元，新增至二十六億元。

葉國一是國內科技業大老，一九七五年，與溫世仁、鄭清和成立英業達，締造台灣的筆電代工傳奇。而當一九八八年廣達董事長林百里決定創立廣達時，葉國一不僅出錢，更調派英業達旗下員工至廣達幫忙，對廣達的成軍功不可沒。

至於在地產界，雖然跨足時間不長，但他接連投資的華國飯店、新北市三峽大板根森林溫泉渡假村以及高雄豪宅「國硯」，都是業界的指標個案，手筆之大，鮮少人能出其右。

但葉國一落到以人頭戶買屋，涉嫌炒房詐欺，遭到檢調單位調查，被諭令五百萬元交保的下場，令人不勝唏噓。

根據知情人士指出，葉國一的地產霸業出了紕漏，這次鬧得沸沸揚揚的士林官邸重劃區案似乎不是第一遭。事實上，去年政府祭出奢侈稅等打房政策，衝擊房市時，市場就傳出葉國一積極處分不動產，想要求現退場。

今年二月，本刊七九○期就曾報導葉國一兜售旗下不動產，以及向銀行質押設定金額高達一六二億元的第一手消息。雖然與葉國一熟識的房地產投資客堅稱「葉國一不缺錢，只是變現性不足！」但他也承認，由於葉國一的投資主軸是大型商用不動產和土地，偏偏這一類的產品總價過高，在轉手性不足下，導致變現不易，容易讓資金周轉不靈活。

因此，目前葉國一拿來「出售求現」的產品，多為市場接受度較高，可立即開發的建地。

資產複雜 升高觸法風險

面對葉國一這一連串資金調度的動作，看在一些熟知內情的人士眼裡，並不感到訝異。

「再密的石頭都有縫！」其中就有一位房地產業者分析，有別於一般房市投資客，多半是買賣房屋或包租套利，葉國一操作不動產，卻偏好高難度的投資項目，有些手法還十分迂迴，例如利用人頭取得政府住宅優惠的資格，為的就是低價取得資產。

另外，葉國一近年來也介入一些不良資產，有部分是為了能低價取得標的，從中套利；有些則是借錢給朋友，後來因對方無力償還，欠債的友人乾脆直接將旗下的資產「作價償還」，因此葉國一往往迫於現實，接受「債權變股權」，間接承攬了一些不動產。其中，二○○四年葉國一就是「以債作股」入主華國，換算下來，等於以二十三．四億元價格，成為最大股東。

據了解，葉國一之所以勇於執行這些難度極高的投資，除了利之所趨，更因旗下擁有一個專業團隊幫他處理法律、稅務、房地產交易等專業問題。如中國土地改革協會理事長王進祥就被他延攬，除了對於投資案頻頻獻策，更一手解決所有疑難雜症。

在建築業擁有三十年資歷的王進祥，堪稱代書界的天王級人物，外界對其辯才無礙、精熟不動產法規、地政作業程序等特質，印象最為深刻。

但葉國一卻沒想到，再怎麼堅強的幕僚陣容和縝密的算計，都不及現實的複雜，尤其舉凡土地、不良資產等產品，由於買賣過程曠日廢時，只要一個小環節出了差錯，就讓整個投資案動彈不得。

 拿葉國一於二○○八年用二十八．九億元購入太子汽車三重舊廠土地來說，當初單純地只想自行開發，孰料，後來新北市政府將其納入特定開發區內，統整開發，使得全案進度延宕。
也正因為操盤手法迂迴，除了讓外人霧裡看花、產生疑慮外，更難免擦槍走火，徒增觸法的風險，這次士林官邸重劃區案即為典型個案。

位在士林官邸北側的士林官邸重劃區，在二○○○年時解除禁建，由於立地條件佳，成了建商和投資客覬覦標的。

○五年，台北市政府針對老舊住戶執行區段徵收，為安置拆遷戶，以「專案住宅」的形式，讓拆遷戶認購重劃區內的國宅，而平均單價則是每坪十八．五萬元。由於買入後，不但不用受到「購入國宅兩年內不得買賣」的限制，可以立即轉售；另外若以當地動輒上百萬元的市價來看，認購「專案住宅」等於現買現賺，潛在獲利十分驚人。

時點巧合 引起檢調懷疑

士林官邸北側專案住宅，讓葉國一一家四口均列入被告。(攝影／聶世傑)

基於利潤可期，於是葉國一早在一九九九年就開始收購士林官邸一帶的老舊住宅，陸續取得二十四戶。原本二十四戶都登記在太太王富代名下，後來只保留一戶，將其餘二十三戶過戶給英業達董監事及員工，最後王富代與人頭都順利取得認購權。等到二○○九年國宅蓋好之後，原本登記在董監事和員工名下的「專案住宅」，又全數賣回給葉國一的次子葉力誠名下的銓誠資產管理公司。

檢調指出，他們早從二○○九年八月就已經接獲檢舉，並暗中調查多年，握有證據。對此，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣則分析，由於這二十四個「問題戶」的交易時間點，太多巧合，難免引起檢調單位「合理的懷疑」。

如葉國一在官邸解除禁建前就收購舊房子，取得拆遷戶資格，主管機關懷疑政商關係良好的葉國一，提前得知內幕消息而搶先布局。而原先「專案住宅」配售拆遷戶是採「一個門牌可認購一戶」的規則，但當台北市政府清查拆遷戶名冊，發現有人同時擁有多戶房子。為了避免不公平，主管機關於是緊急修訂辦法，改為「一人至多一戶」原則，也就是所有權人只能配置一戶「專案住宅」。

沒想到，在正式登記認購前，葉國一發現「法律變了」。山不轉路轉，他將原先登記在太太名下的房子，紛紛過戶給其他人，但這個舉動，有人質疑葉國一是刻意利用人頭，分散產權，為的就是要全數取得所有的認購權，「一個也不放過！」而且儘管用人頭買房套利的情事時有所聞，但葉國一這次卻連拆遷戶的優惠也要獲取，鮮有人如此。更何況其身價百億，令人有「富人與平民爭利」的不良觀感，不符合公平正義，也違背台北市政府配售的用意，這因而觸動主管機關的敏感神經！

但對此亦有人替葉國一抱不平。就有法律界人士指出，由於這次士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」認購規則，是台北市政府量身訂做的「專案規則」，與一般拆遷戶補助方式截然不同；再加上辦法臨時改弦易轍，容易讓人誤觸法網。

不過，整起案件，葉國一最難交代的就是「交易價格」的問題。由於葉國一的員工取得「專案住宅」後，竟全數都以十八．五萬元的原價轉售給葉家，不合常理，更讓檢調確信其以「人頭謀取暴利」的假設。

交易價格 讓人頭戶假設成立

原本葉國一自認縝密的計畫，卻由於手法太過複雜和迂迴，反而容易讓人大做文章，最後惹來官司，可謂「偷雞不成蝕把米」。隨著葉國一被起訴，不少人驚覺「使用人頭戶操作房地產，原來風險這麼大！」使得向來被房地產投資客視為「公開祕密」的操作手法，成了葉案的另一個話題。

對此，政治大學地政系教授張金鶚就表示，在地產界，利用人頭來「爭取優惠資格」、「轉手炒高房價」、「規避相關賦稅」，以及「取得超額貸款」等情事，可視為運用人頭獲利的四大操作目的。

而身任知名投資客「劉媽媽」委任律師的華亞協和法律事務所律師黃坤鍵則進一步分析，雖然使用人頭不能和「違法」畫上等號，但他提醒，正因為人頭好用，所以常被濫用，甚至會誤觸法網，因此所有的投資客都得認清「法律的界限」，以免賠了夫人又折兵。

以葉案為例，當時葉國一使用人頭戶，大概是認定只要過戶給人頭的時間和文件合乎程序，法律上並不能否定其「拆遷戶資格」；再加上與人頭達成共識後，對於葉家要不要售後買回？以及用多少錢交易？純屬私人契約行為，不至於觸法。「但葉國一忽略問題不在人頭身分，而是過程的合理性有爭議！」

黃坤鍵進一步解析，這次檢調就是發現，葉案的時間過於巧合，和交易價格不合理，認定葉國一有明顯犯意。同時檢調也認為這些因人頭而衍生的拆遷戶，不但造成台北市政府統整拆遷戶出現錯誤，更額外多配售二十三戶國宅，造成市政府損失，因此控告葉國一觸犯了「詐欺取財罪」，甚至到最後，更以「使公務員登載不實」為名，多了一條「偽造文書罪」。

葉國一在科技業闖蕩多年，原本以為房地產將是他下一隻財富金雞母，到頭來，因為錯估情勢，讓他徒有百億資產，資金都因為房地產而卡住，甚至只為了拆遷戶專案住宅的蠅頭小利，而誤觸法網，這恐怕是當初他始料未及的。