炒房大咖黃勇義 縱橫房市撈錢三招

黃勇義，一個大家在媒體看過，卻又不熟悉的名字，之所以神祕，那是因為相較黃文雄、黃家進與劉月釵「三黃一劉」等投資客，黃勇義（勇哥）是行事最低調的一位，外界總難一窺廬山真面目，更遑論在媒體上看到他的照片，儼然是「最熟悉的陌生人」。

行事始終低調 因被收押而曝光

這幾年，在台北房市崛起的幾位投資客，以綽號「雄哥」的黃文雄為例，目前為住商不動產加盟店東兼台北市房仲公會副理事長，乾爹是房仲業大老、東森房屋董事長王應傑。黃文雄這幾年活躍於台北市房仲公會活動，在累積財富後，也希望更上一層樓，積極爭取理事長大位，但因投資客備受爭議的身分，引起其他仲介會員反感，因而作罷。

至於「帥過頭」黃家進，為了招徠網友揪團購屋，喜歡在媒體曝光，更因上過談話性節目《2100全民開講》一炮打響知名度，他的名下只有一戶自用住家，其他房地產投資都是用網友名義購買。以他的資金實力，在投資客圈子當中，其實並不算突出。

另外，「劉媽媽」劉月釵不僅高調用本名買下東區ＳＯＧＯ百貨附近店面、仁愛路豪宅「帝寶」、信義路豪宅「勤美璞真」，還培養兒子俞昌哲接班房地產投資事業。從一家皮鞋店老闆娘翻身為投資大咖的人生故事，更是被投資客奉為經典。

相較之下，黃勇義從不接受媒體採訪，他的炒房手法多數都是以訛傳訛、只聞其聲不見其人，此次是因為被檢調收押被拍到，照片才首度在報紙曝了光。

身材高瘦、戴著黑框眼鏡，總是穿著普通夾克外套的黃勇義，斯文的外表，乍見他時完全無法與炒房時的霸氣連結在一起。

今年四十八歲的黃勇義，退伍後第一份工作，就是到萬華一家房仲店頭擔任業務員。一九八九年眼見台灣房價飆漲，他辭掉房仲工作，跳下來做投資客自己賺。

不過，剛起步的他，受限自有資金少，先從新北市三重、蘆洲低總價的區域開始買賣，但當時黃勇義就懂得替不動產創造「附加價值」。例如，老公寓屋況與賣相較差，他就會找工班重新裝潢粉刷，提高銷售時的房價與利潤，姑且不論施工品質如何，他可說是將行銷學發揮到淋漓盡致。

黃勇義身價50億元，但他的位於社子葫蘆街的住家一點都不起眼，一樓就是天義國際辦公室。

用三招 縱橫房產投資

雖然黃勇義搭上前一波房地產景氣高峰，但隨著之後台股從萬點崩盤，房價跟著兵敗如山倒，也讓黃勇義的炒房人生遭受極大的挫折。一九九六年到一九九八年，一度因為資金周轉不靈，出現房貸延遲繳款情形，讓他差點就要收山，所幸熬過景氣寒冬，二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）過後，房市買氣復甦，才讓黃勇義活了過來。

歸納黃勇義縱橫房地產投資市場有三招。第一，擁有過人的體力，他對於買賣房屋有很強的信念，可以每天從社子騎機車到台北市大安區看房子，風雨無阻，因此「一年要騎壞四輛摩托車」。

一位東區資深投資客就說，「黃勇義這樣搞，也是很需要體力，我們光處理一、兩間就很費神了，更不要說同時有兩、三百間在handle（處理），要是我就沒辦法像他一樣control（管控）！」

第二，與大台北各家房仲業務員維持密切的互動。「做投資客這行，最重要的就是房仲人脈！」如果找到熟識的房仲在第一線幫忙開發案源，就等於掌握源源不絕的炒作機會。尤其像黃勇義炒中古屋住宅已玩成精了，仲業報給他案子，他可以不用到現場看屋，從門牌就分辨得出屋況，立刻決定成交，加上他的進貨量大，與他配合的業務員根本不用擔心沒業績。

而且黃勇義對仲介很阿莎力，只要幫他賣掉房子，不但給足佣金二％，有時候還會另外包十萬元紅包激勵獎金，讓仲介更有衝勁幫他服務。

甚至業務員賣不掉的案子，也會請黃勇義幫忙處理。因為曾受惠於黃勇義，業務員一有好物件，第一時間就主動報給黃勇義，讓他比其他投資客更快掌握Apple級（條件好）的物件。

第三，龐大的資金部位，手頭上隨時可動用的現金高達上億元，成為他掃貨源源不絕的銀彈；他深知房市的「領頭羊效應」，將資金重押大安區精華地段，讓財富加乘效果更為驚人。這八年來，大安區房價從每坪三十萬元，一路起漲至今每坪站上一百萬元大關，黃勇義的身價也跟著水漲船高。

真正奠定黃勇義在投資客圈的江湖地位，是○三年左右靠著台灣房地產市場低利率、低總價、低自備「三低」的投資環境，成為他壯大勢力規模的沃土，加上過去十餘年買賣房屋的經驗，他敏銳地嗅到房價正要起飛，因而將大量資金轉進台北市大安區、中正區、信義區的中古屋市場，直接在市場上放話「大安區每坪三十萬元以下的房子全吃」，全盛時期手頭上有三百戶房子，平均每天成交十五戶，成為台灣最大咖的房地產投資客。

善於管理物件 因逃漏稅被盯

為了爭取到銀行高成數的貸款，黃勇義炒房操作，都是找熟識的親戚朋友當人頭收購房屋，因為他們多半是銀行眼中信用良好的房貸戶，他再用人頭出面向銀行超額貸款當作買進其他房子的周轉金，例如成交價一千萬元，他可能就貸一千兩百萬元。

隨著買賣數量愈來愈多，他的家族人頭已不敷使用，黃勇義才在市場上找其他人頭搭配，因為他的房子都是買進後，稍微整理過後就賣出的「短炒」性質，持有時間都在三個月左右，人頭費從幾千元到幾萬元不等。

黃勇義貨源多，管理房子也很有一套。最早他先設立物件網站平台，裡面有一個物件總表，方便所有仲介、網友可以上網查詢物件資料，他的房屋鑰匙都直接放在委託的仲介店頭，買方要看屋，都透過仲介帶看，一旦物件賣掉，他會傳簡訊告知各大仲介，其中與他往來最深的就是台北市多家住商不動產加盟店。

不過，黃勇義在網路上賣上百間中古屋的名聲傳開來後，因為未繳營業稅，被財政部盯上，自○八年起，國稅局針對個人以營利為目的銷售中古屋、法拍屋，一年達六戶以上者，就要依法課徵五％營業稅、一七％營所稅，市場認為這根本就是「黃勇義條款」。

後來黃勇義乾脆成立天義國際經營炒房事業，登記資本額一千八百萬元，雖然他已躍升為市場上交易量最大的投資客，但依舊不改低調作風，公司就直接設在他住的社子葫蘆街大樓一樓店面。從外觀上看，經過的路人絕對想不到葫蘆街這家沒有招牌，一點都不起眼的店面，高峰期每天交易的房屋金額高達上億元，這家公司的負責人「勇哥」身價有五十億元，?面上很多上市公司董事長身價還不如他。

今年初黃勇義買下北市東區「姜太太包子店」店面，產權登記在太太郭枝芬名下。

黃勇義也有買下兩戶仁愛路四段的豪宅「仁愛敦南」。

黃勇義太太郭枝芬的戶籍竟然登記在天母東路這家房仲公司內。

房市滾利十餘年 因奢侈稅遭罰

今年初，政府為了宣示居住正義，不但祭出奢侈稅牽制投資客，檢調也開始介入調查黃勇義炒房逃漏稅，因為資料數量龐大，直到十二月七日才收網，外界才一窺他從○六年開始，透過三十六個人頭帳戶，四年內出售九百四十戶房屋，主要集中在台北市、新北市等高房價地區的炒房地圖。

初步統計，天義國際涉嫌逃漏營業稅、營所稅，其中營業稅和營所稅除了補稅，另外都重罰一倍，加上公司未分配盈餘加徵一○％的稅款，逃漏稅金額十一．五億元，初估補稅加罰款高達三十九億元。

自從今年初房地產市場一片風聲鶴唳後，黃勇義不但很難再找人頭購屋，他的親朋好友也紛紛避之惟恐不及。使得黃勇義在六月奢侈稅上路前陸續拋售旗下房屋，「只要不賠本就賣」，幾乎都賣得差不多了。但外界不知道的是，他也陸續將回收的資金改玩有租金收益的店面、總價上億元的豪宅。

例如，奢侈稅上路前，他就以總價二．二五億元買下台北市復興南路ＳＯＧＯ百貨復興館附近的「姜太太包子店」店面，並已在十月過戶到他太太郭枝芬名下，這是他們夫妻倆罕見地用自己的名字購買不動產。而且郭枝芬的戶籍竟然是登記在天母東路一家住商不動產加盟店內，顯見他們與房仲往來密切，已到了生命共同體的程度。

此外，黃勇義也持有西門町成都路戲院一樓的全家便利商店店面，還有博愛路正在興建的「揚昇君臨」預售豪宅，以及仁愛路四段「仁愛敦南」豪宅。

已在房市呼風喚雨十幾年的黃勇義，今年被國稅局一連串追稅動作搞得身心俱疲。近日在成功大學一○一年管理學院高階管理在職專班（ＥＭＢＡ）甲組的錄取名單中，竟赫然發現黃勇義的大名。只有東南工專學歷的他，在離開學校近三十年後，也開始想重拾書本回歸單純的學生生活，反璞歸真，不想再涉入投資圈中的是是非非。

黃勇義炒房逃漏稅的事跡曝光後，過去幾天也引起網友正反兩極不同的評價。有網友對他哄抬房價的行為大加撻伐，甚至對於他這幾年所賺的獲利，都將吐出來感到大快人心；不論如何，黃勇義已在台灣房地產史上留下一個驚嘆號。

黃勇義
出生：1963年
現職：天義國際負責人
學歷：東南工專
經歷：房仲業務員
成績：5年炒房940戶

黃勇義炒房流程揭祕
仲介報物件
以低於市價1~2成購入
找人頭登記產權
向銀行申請房貸，並超額貸款
以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下
重新整理屋況，簡單裝潢
房屋出售，獲利出場
逃漏稅捐稽徵