徐一鳴：奢侈稅後的台北房價不跌反漲！

奢侈稅實施後，許多人期待台北房地產下跌，作為一名長期觀察房市的投資人，我的看法是恰恰相反：房價將不跌反漲，頂多是Ｍ型的壁壘分明。理由如下：

我認為，政府推動奢侈稅的主要目的，應該不只是打房，而是為了平衡稅收基礎而進行的加稅行動，奢侈稅恐怕只是第一步，但這不是我想說的重點。

這幾年，在我們這公民意識高漲的島上，加稅都會引發劇烈反彈，甚至衝擊政治面，導致加稅政策一個個都消失無蹤，這回面對高房價的抗議聲浪，政府發現民氣可用，挑賺取相對「暴利」的投資客開刀，實在是一著好棋。

事實上，房地產轉手利潤再高，一年了不起就是一○％～一五％，拿這跟大戶從股市中攫取的報酬相比，其實是小巫見大巫；但誰都不想當第二位郭婉容，因此，這次針對房地產的加稅政策，居然只遭到小幅反彈，甚至贏得輿論的廣大支持，難怪政府官員喜形於色。

我想，政府真正的底牌，其實是想辦法創造內需市場繁榮，提高工資，降低失業率，讓更多人能買得起房子，而不是把價格打下來，讓更多人買便宜房子。

利率低、賣方以拖待變，房價下跌有限

所以，政府才在財政收支不寬裕的當下，大聲宣布要替公務人員加薪，希望藉此產生「比價行情」，拉高民間企業待遇，最近又刻意公布三十一家在自家網站揭露企業社會責任的公司名單，催促國內企業快點為員工加薪。

在幫助人民購屋政策上，本來政府還規畫「住者有其屋」長達四十年的低利貸款，這想法對人民其實十分有利，可惜有人認為貸款要還四十年實在太沉重、太悲慘，導致這項美意有可能無疾而終。

對銀行有利的事，對貸款者就不利，對貸款者有利的事，對銀行就不利。若四十年房貸真如表面所見，要額外增加很多利息錢（對貸款者不利），明明可以多賺，銀行為什麼不幹？

走一趟銀行，你會發現，多數銀行連三十年房貸都沒有，頂多提供二十年房貸，原因是房貸時間過長，各種風險將難以控制，其次經驗顯示，大部分台灣人在十多年之間就能清償貸款，銀行自然懶得多事。當然，通膨會「吃」掉負債也是考慮因素之一。

從投資客觀點看，奢侈稅是短期內賣出才加重課稅，能在實施前賣掉就賣，賣不掉，反正利率仍低，以拖待變改成長期投資並不困難，使得市場價格沒降多少。

看清楚，奢侈稅瞄準的對象，並不是房地產界的主力——建商，對建商的影響，頂多就是交易速度變慢。過去幾年好景，多數建商早已滿手現金，不足以造成他們拋售餘屋的壓力，少了這種大量拋售的賣壓，整個房市價格更不可能發生破壞性的下跌，你只要觀察最近房市僅僅出現「價跌量縮」的正常現象，並沒有「價跌量增」的背離現象就可明白。

既然沒有明顯賣壓，這波房市價格略微向下修正或高檔震盪，恐怕不全是奢侈稅打房有效，有可能只是連續兩年上漲二○％後的合理修正，奢侈稅只是一種觸媒，提出的時間點「剛好」趕上獲利出場的修正波段而已。別忘了，漲太多也是一種利空，剛好讓人有「打房有效」的感覺罷了。

這種情況下，我們有理由相信，奢侈稅實施後的台北市房地產市場，價格恐怕不跌反漲！

原因有二：其一，賣方惜售，供給突然減少，在需求不變的情況下，價格有可能逆勢上漲；其二，需求與能力大過稅賦負擔的買方仍然不少，未來這些人進場承接，使奢侈稅的負擔順利轉嫁，同樣會帶動價格上揚。

奢侈稅的影響到底多大，成了各方矚目焦點。

市場很可能繼續由賣方掌控

值得注意的是，過去幾年房價上漲過程中，房價逐漸由賣方決定價格，就算堅持價格，賣方同樣可以輕易找到願意接受的買方，我認為這波房價修正結束後，台北市整個市場很可能繼續由賣方掌控，賣方將可輕易地把奢侈稅的成本轉嫁，使價格不跌反漲。

價格直接往上跳，財力不足的人當然無法接受，但此現象應該僅限於台北市精華區。

在普遍看跌情況下，或許有人質疑奢侈稅將加劇部分區塊漲幅的說法，但我們可輕易地從汽車市場找到支持以上論點的證據。

汽車市場分國產車與進口車，進口車售價遠高於國產車，除了品質、性能與品牌形象優越外，稅賦負擔與國際運費其實也是重要因素之一。與國產車相比，進口車要額外負擔二○％關稅，但很多人照買不誤，同理，賺錢能力與速度相對優異的富人，如果看上某間房子，哪怕因奢侈稅加重了價格，恐怕也不會影響其成交意願。

眼前，大家暫時還「不習慣」奢侈稅負擔其實是由買方負擔，但時間一久，習以為常或逐漸淡忘後，台北市精華地段的交易速度與價格上漲，可望逐漸恢復往日雄風，更何況，奢侈稅實施後，引領房價上漲的因素並沒消失。

早在二○○八年底金融海嘯後，大家驚魂未定，失業率仍居高不下，台北房價卻悄悄地從○九下半年開始「莫名其妙」起漲，其實，只要你看過貨幣供給量M1B的統計圖（圖一），你就會恍然大悟。

目前許多專家預言，依照一九九○年房市崩盤的歷史經驗來看，台灣房地產這波狂飆已經接近崩盤邊緣，並且最快今年年底就會開始崩盤。然而依照貨幣供給量年增率(與上年同期相比)來看，從○九年以來的年增率，其實遠遠不如一九九○年房市崩盤前的「盛況」（圖二）。

比起來，這波貨幣供給量增加的幅度，只能算「溫和」，根本稱不上瀕臨崩盤，相反地，我們可明顯看出，貨幣供給量增長的幅度，已及時被壓抑住。

差別在於一九九○年房市崩盤前，雖然當時利率水準相當高，但大多數人還是買得起房子。相反地，目前是少數人不但買得起、還能買很多間房子，以至於觀感差異非常大。但我們不能因為自己買不起，就蒙起眼瞎說房地產已經瀕臨崩盤，我們反而應該要了解前因後果，盡力做出對自己最有利的決策。

並不是說貨幣供給量增加，就一定會帶動房價上漲，也不是說貨幣供給量減少，就一定會帶動房價下跌，這還要再觀察投資信心與消費信心的變化。只是，信心很難被量化，我們可以先簡單地觀察貨幣供給量變化，然後搭配觀察市場現象來推測信心情況。

奢侈稅後，台北市好的物件因為不缺有能力的買家，價格表現將依然堅挺。

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房市投資與消費信心仍強

舉例來說，一九九○年台灣房地產崩盤後，以及美國在金融海嘯後，為了刺激景氣，當時的台灣以及現在的美國，貨幣供給量都是暴增的，但房價仍然持續下跌。這表示在缺乏信心下，不論貨幣供給量再多，也不會影響房價，多數人寧可抱著零利率繼續存錢，也不願意消費，更不願意投入房市，房價自然漲不起來；相反地，就算貨幣供給量減少，也不必然代表房價肯定會跌，因為貨幣不見得會從房地產中被抽離。

也就是說，如果大家對購買不動產缺乏信心，哪怕已跌到「很便宜」，也沒人會買，大家不買造成惡性循環，房價就會跌個沒完。

奢侈稅實施在即，我們眼前所見，卻是大家口中說不考慮買，但報紙和電視上，天天都有專家名嘴熱烈討論，一下說成交量縮了多少，一下說跌了多少，其實有這麼多人關心房市走向，我們可以斷定：房市投資與消費信心仍然十足，頂多只是嫌貴。

有一本暢銷書的作者認為，全球政府為了抗通膨，紛紛升息緊縮資金，從歐美流進亞洲的游資即將撤回，造成台北房價下跌。然而，當歐美政府緊縮他們「國內」貨幣供給量，為什麼會造成台北房價下跌呢？除非這些錢是快速投入台北房地產又快速抽離，但可能嗎？

所謂熱錢，本來就屬來得快去得快的資金，目的都是要短期內套利，而不是真的要投資，熱錢連變現很快的股市都不投入，頂多只購買報酬率極低的台灣公債，又怎麼可能會購買變現速度極差的房地產呢？就算日後全球紛紛進入升息階段，資金有可能從台灣撤走，導致貨幣供給量增長幅度趨緩或減少，但是不可能影響在房地產中長期投資性的資金供給。

我們該問的是，這波快速增加的貨幣，一方面不會是熱錢，另一方面也不是因為台灣經濟很旺盛所產生的貨幣，那這些錢到底是誰的？他們看上了什麼我們目前還看不到的呢？接下來這波源源不絕的資金會持續下去嗎？

過去，在長期鎖國下，台灣人已經很習慣從「台北看天下」，習慣把自己看得很小，越來越缺乏國際觀。這也許是因為台灣過去許多次國際化的失敗經驗，導致專家學者們也習慣完全排除外來因素，看到許多無法用過去式的模型解釋的現象時，只好一味地推給「炒作」，而從來都沒想過，其實是他們分析的模型已經落伍、過時。

在這種情況下，導致許多專家也越來越「本土化」，也跟著從「台北看天下」，而沒辦法從全球化的角度，把視野與高度放得更長遠一點，來看台灣的未來。

當台北愈趨國際化，大量資金將持續湧入，資產也會更有價值。

大陸富豪將擁抱台北房地產

從全球化的角度來看，台灣絕對是全球企業前進中國的跳板，可能也是中國企業進入全球市場的跳板，台灣除了本身製造業基礎雄厚，加上歷經多年產業外移、產業空洞化危機，又在外界十分看壞台灣的情況下，安然度過全球金融風暴，在各方面都已十分成熟。

在海外打拚多年、見多識廣的台商，以及本來就有全球觀的外資，早已看出台灣的未來潛力，紛紛把資金匯入台灣，等著分享兩岸和解的豐碩成果，隨著ＥＣＦＡ（兩岸經濟協議）簽訂、自由行開放後，未來勢必會有更多大陸資金進入台灣。

不要忘記，台灣是世界上唯一中國必須「善待」的國家，兩岸開放後，等於提供了大陸富豪多一個炫耀之處外，也同時提供了比香港更棒的藏錢管道，講白一點，大陸富豪的龐大灰色收入，即將以各種面貌進入台灣市場，你想，在上海、香港買房不手軟的他們，不會大力擁抱剛被奢侈稅「修理」的台北精華房地產嗎？

從華人世界的國際觀來看，台北最貴房價也不過每坪二百萬元的帝寶，但香港精華區房地產，每坪早就飆過八百萬元，新加坡每坪也在三、四百萬元以上，香港與新加坡比台灣更缺乏資源，也不像台灣擁有許多優越的居住環境與特色，為什麼人家撐得起如此高的房價呢？這絕對不是用「炒作」兩個字就可簡單帶過的。

台北與香港、新加坡相比，過去最大的差別，在於國際化的程度。

如今ＥＣＦＡ一簽，自由行開放，踏出了真正走向國際化的第一步，兩岸人與貨物往來無礙，大批台商回流，外商重新把台灣視為掌握中國商機的跳板，而當台北的國際化程度逐漸趕上香港、新加坡時，誰還敢說台北房價太貴呢？

經濟有了新活水，資產就有新身價，就這麼簡單。