《今周刊》七三二期封面故事〈消失的首富－國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後，得到廣大讀者的回響；其實，蔡辰男在不動產上有其獨到的見解，本期將其長年對台灣不動產的觀察，完整呈現，以饗讀者。
對台灣房地產，蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷；聽來容易，其實這背後，隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。
魚翅貴翻 無關滷肉飯價格
例如他看現在所謂的「高房價」，覺得實在「不算貴」，他用他最愛的美食做比喻，「因為一般的房價是滷肉飯，你講魚翅燕窩幹嘛？那是豪宅市場。現在是魚翅一直在漲，但滷肉飯還好，滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的；台灣國民所得漲，滷肉飯跟著漲，還算合理。」
「但魚翅燕窩不是，這個市場是人在『頂』的，就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元，你說太貴，沒道理嘛！」
「有些人不懂，一邊在電視上罵高房價的不合理，但其實自己這幾年卻也在買房子，這樣就不對了。」
論起近期一直被探討的社會住宅——「小帝寶」，他用幾個簡單的數字計算，證明政策不可行。
他說，這塊空軍總部基地大約一萬五千坪，容積率用四百計算，可蓋面積就是六萬坪，再加上獎勵一五％，大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段，如今的新成屋市價每坪用二百五十萬元計算，等於如果拿來做豪宅開發，國庫可以進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情，以每坪四十五萬元計算，至少讓國庫在這塊地上淨賺一千億元。
一千億元可以拿來蓋多少真正的「社會住宅」？因為所謂社會住宅，應該是以最基層民眾的生活需求作定義，因此坪數不需要大。
如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算，可以給一萬六千戶家庭居住；就算以三十坪做計算，也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住所，「但現在政府只打算在這塊地上蓋兩千戶，不只可惜，而且浪費！」
三言兩語，點出政策的錯誤，卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影：頭腦清楚，條理分明，不流於無謂謾罵。
事實上，蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產，但這些土地多半受限於法令，都有開發上的困難。
蔡辰男再大台北華城擁有的山坡地，估計有10 億元的市值。（攝影／陳俊銘）
土地養久了 價值就出來了
其中最接近開發階段、市價最高的，當屬在桃園航空城邊擁有一萬兩千坪的土地，市價估計二十四億元；以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地，最保守估計也有十億元的市值。
此外，他在自己蓋的「一品大廈」裡，擁有五戶，是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等，都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是，他說當時房子全賣光了，自己也沒想到要保留，後來是有人要賣，他才一戶一戶買回來。但還好買得早，現在早已是奇貨可居，買不到了。
一品大廈已是三十年的老房子，至今還是市場搶手貨，近來還因為有度是更新題材，頻頻躍上新聞版面，這也證明蔡辰男眼光的精準，薑是老的辣！
儘管擁地不少，看似身價驚人，但由於多半都還有待法令鬆綁，這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言，是「歹子養老父」；言下之意是，好的土地早就在償債過程中賣光了，剩下來的，多半都是眼前無法開發的，獲價值較差的土地。「但有些土地就是要養，養久了，價值就出來了，不用急。」他說。
例如，以大台北華城的地來說，蔡辰男表示，「我幼稚園時就有了。」但以前光禿禿的山坡地，經過時間流轉，「如今上面有很好的學校（康橋雙語實驗高中）、也有管理非常嚴謹的別墅社區，一般人完全進不去；兩年前有人來談，每坪三十萬元，我沒答應，但現在漲到六十萬元了。」要不要開發呢？他笑而未答，顯然這位「市場老手」已心中有數，老謀深算依舊。
但談起土地開發，他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘；他又以食物做比喻說，「土地開發就像蛋黃與蛋清，如果手上有一塊地就像一顆蛋，過去包括我在內的傳統作法，都是把整顆蛋都開發完畢，再找尋下一顆來開發。」
但後來他發現林堉璘卻不是這樣做，而是，「先把蛋清開發完，留著蛋黃在手上，就繼續開發下一顆蛋；等到全部的蛋清都開發完了，整塊土地價值都大幅提升了，回過頭來再來開發蛋黃，此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。
「一山還有一山高啊！」這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴，因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足，學習別人的長處，他卻能泰然自若地誠實以對，這是人生的歷練，也是長者的智慧。
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