不敢實價課稅 政府打房花拳繡腿

十二月九日，五都選舉結束不到兩周，在沒有選票壓力下，財政部終於針對建商與房地產投資客，從土地、預售屋與中古屋全面性加重稅率，就是為了遏止二○○八年以來居高不下的房地產投機氣氛。執政黨這記「重拳」，真能終結氣勢正旺的房價漲勢？還是只是花拳繡腿？

首先，針對最為人詬病的投資客轉手買賣大撈一筆，財政部將對非自用住宅交易，祭出一年內買賣課稅一○％的政策；不過，前一陣子公開上媒體嗆聲的投資客黃家進(自號「帥過頭」)就說，「那就找人頭先登記為自用住宅就好了。」

他說，投資客本來就不會用自己的名字買賣，此外，二十年來，資本利得稅只降不升，從來沒有加重過，拉完警報後，房市又會再恢復揚升態勢，投資客一點都不擔心這項研議多時的新措施。

處理高房價的「三個沒有」

至於針對豪宅課稅，淡江大學產經系副教授莊孟翰反問，假如真的要課這些稅，政府要花多少人力去查？政府查豪宅稅，去年僅揪出五戶，補稅六千萬元，還被立委嘲諷成效不彰。因為不同房屋，課稅的基準不一樣，大家逃漏稅也各有方法。例如，預售屋的產權在建商，要查投資客換約價格，困難度極高，更不用說房屋評定現值與市價有落差，中古屋買賣課稅，在高房價時代也僅是九牛一毛。

對於最受質疑的公告現值調整牛步化問題，政府決定將房屋評定現值，由三年縮短為一年。會計師林敏弘說，就實務操作來說，買賣房子如有賺錢，發生財產交易所得，就要依照財政部規定，計算出售房子的所得。通常是以房子賣出和買進的價格相減；但現實生活中，很多人都找不到年代久遠的買進合約書、付款證明，且建商以前也常常短開發票，所以舉證困難。

林敏弘說，賣房子如有賺錢時，因為財政部核定的房屋評定現值不高，多數人都會讓稅捐稽徵機關依照標準課稅，不過，納稅義務人通常沒有房屋評定現值的資料，所以沒有申報。最後，就由稅捐處轉檔給國稅局，為納稅義務人計算，國稅局核定稅額後並不處罰，納稅義務人有遞延繳稅的省息效果。

這三記「重拳」加起來，根本課不到什麼稅，對於炒家、建商只有心理的影響，沒有實質嚇阻力。對於政府的口頭打房政策，莊孟翰不滿地說，近日的一些措施，只凸顯政府處理高房價的「三個沒有」：「沒有公信力、沒有執行力與沒有創意。」

他指出，今年以來政府提出許多不同的打房措施，但真正落實的又有多少，房價有下跌嗎？最後多淪為「降大的，打小的」，受傷最重的還是買不起房子的無辜民眾。

他認為，這七年房地產市場持續走多，ＥＣＦＡ（兩岸經濟協議）簽訂所帶來的預期心理，以及遺贈稅直接降至一○％，吸引台商搬錢回來投資，使大台北地區房價大幅攀升。現在為了抑制高房價，提高豪宅房屋稅，每戶只會增加數萬元，對於豪宅客來說，並沒有痛的感覺。

若回歸房市供需面來看，甲桂林廣告董事長張裕能認為，因為稅率加重，房屋交易成本增加，現在屋主也不見得會把房子拿出來賣，如果要賣也會把稅率轉嫁在售價上；一般民眾雖然會因此觀望暫緩購屋，但在全球通貨膨脹問題依舊相當嚴重的情況下，房價下跌的機率還是很低。

張裕能說，當貨幣大量流通，從藝術品到房地產市場都可看到資產價值快速膨脹。（攝影/吳東岳）

只敢降溫，不敢玩死！

政大地政系教授張金鶚指出，綜觀全球不動產市場，台灣是少數不採用市價或實價課稅的國家，連中國都是用實價課稅。就因為台灣不採用實價課稅，才讓財團、投資客有炒作空間。

莊孟翰說，核計房屋現值的標準價格是由房屋構造標準單價、耐用年數及折舊標準、路段率構成；台北市房屋構造標準單價、耐用年數及折舊標準都是一九八○年代沿用至今，至今已有二十九年未調整，造成課稅用的房屋構造標準單價與實際工程造價有很大的落差，政府根本沒有適時調整。

以常見的鋼筋混凝土構造，總層數十樓的房屋來說，台北市稅捐稽徵處目前仍以每坪單價約一．五萬元建造成本計算房屋標準單價，而實際工程造價早就上漲至十．八萬元，二者差異七．二倍，因此構造標準單價及耐用年數及折舊標準都有重新檢討的必要。

莊孟翰認為，如果真的要打房，除了逐年調漲房屋評定現值，搭配低房貸成數，更要大膽用「實價課稅」，三管齊下才能讓投資客沒有生存空間。

「現在政府正處於如何將房市降溫，卻不要把房市玩死的兩難當中！」一位長期觀察台灣房地產業的外資券商分析師下了這個結論。政府當然知道該用時價課稅，既收得到大筆稅收、又可平息民怨，但房地產業與台灣經濟的連動性相當高，ＧＤＰ好不容易起來了，考量到二○一二年總統大選即將來臨，沒有任何一名官員願意冒經濟成長再度下滑的險，「想像大台北地區房價若跌一半，台灣經濟會怎麼樣？」

政府長期不調整房屋相關稅則，造成調控工具失靈，臨時要用時就陷入進退失據的困境，如果政府這次還是抱著頭痛醫頭的心態，不進行全盤改革，未來還會由全民付出代價。