味王、勤益、東元 坐擁金雞母

一直受到市場關注的新燕紡織廠土地，七月七日被味全以一○一．六億元高價「獨家」得標，換算每坪單價為六十四．三六萬元，創下法拍史上最高單筆金額及台北縣土地單筆交易金額最高紀錄。由於味全出手「明顯高於市場行情」，外界紛紛以「買貴了」來解讀；不過從另一方面來看，附近的土地行情反而水漲船高，包括味王、東元、勤益、三洋、歌林等公司，都因此受惠不少。

新燕土地面積共有一．五八萬坪，輪廓還算方正，位於三重市重新路五段，離新莊捷運線先嗇宮站出口不遠，不論就地理位置或交通路線來看，都具有不錯的條件，味全初步決定先申請變更地目，並朝住商混合方向進行，董事長魏應充表示，該土地將分三期、以六至八年時間開發完成。

味全 高價標下台北縣黃金地段

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出，味全未來若循台北縣擬定的都市計畫走，可享有法定容積○．五倍都市更新獎勵及○．五倍的公益性設施獎勵值，據此計算，大概可以爭取到原容積的一．五倍至一．八倍，容積率則將達四三二％到五一八％，保守推估可興建樓地板面積最高可到五．九萬坪，以每坪四十萬元推估，總銷金額上看二三六億元，扣除成本，味全這樁生意仍有獲利空間。

事實上，味全標下的新燕土地，正好就在「捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫暨劃定都市更新地區案」的範圍內。根據台北縣政府最新規畫版本，該更新地區計畫面積為八十五公頃，西起為思源路，北側至湯城園城，東邊則以二重疏洪道附近地區為界，主要道路為舊台一線，區域內的建物以一樓高度為主，多半屋齡超過二十年以上，未來如果都更計畫順利發展，增值潛力可期。

針對都更計畫的進度，縣府承辦窗口表示，該計畫還在「草案」階段，目前還停留在審議委員會，未來一旦委員會通過，還要送至內政部，因此「開發時間尚不能確定，也無法對外正式公告細節」，一切仍然以紙上作業為主。

不過隨著新莊捷運線完工進入倒數，加上該地區緊鄰大漢溪，深具優質水岸空間營造的發展遠景，多數房仲業者認為，頭前庄站和先嗇宮站周邊的土地可望繼新莊副都心後，成為建商積極卡位的黃金地段，如果將時間拉長，味全買下的新燕土地，獲利應該會比現在估計的還高。

味王 每股貢獻度有四元實力

和新燕土地門牌號相差一百三十二號的，則是味王的三重廠，占地五四三四坪，目前已經向台北縣政府申請地目變更，依進度預估，最快明年第二季即可取得核准函，年底前進行開發，未來規畫興建三棟三十層大樓。

隨著味全高價標地，根據台灣房屋估計，這塊地雖然離先嗇宮捷運站較遠，但鄰近家樂福的三重店，推估每坪價格約在六十萬元到六十二萬元之間，換算整體市價約三十三億元，以味王目前股本二十一．九七億元，加上取得土地成本不高，對每股貢獻將不亞於前兩年在台北市天母推出的「天母樂活」，法人估計至少有四元的實力。

成立於民國四十八年的味王，早期由於食品廠必須在各地鋪建通路，因此常有不少自有土地，這些地在幾十年後，早已增值了數十倍。日前味王委請不動產公司鑑價後，目前公司國內外素地價值約一○六億元，除了三重廠外，台北市中山北路和民生東路口的總公司都更案、樹林廠、越南西貢子公司的十五公頃用地，都是味王未來陸續會進行活絡閒置資產的重點項目。

公司表示，資產價值之所以大幅提升，是因為原本對越南轉投資的股權，由六五％提升到一○○％，且持有的土地已獲得胡志明市人委會批准變更為住商用地，現正辦理後續地目變更手續。

味王現任董事長穎川建忠是已故青果大王陳查某的長子，雖然已高齡八十六歲，但這些年來味王在他的帶領下，不論味精、速食麵本業，或者土地開發，都繳出亮眼成績，近兩年ＥＰＳ（每股稅後純益）分別為三．二四元、二．○七元，並且打破過去十年不曾發放股利的紀錄，也因此市場對公司開發三重廠的企圖心，深具信心。

勤益 重劃區內就有三塊土地

沿著重新路五段往新莊方向走，則是勤益的舊廠房土地，為節省土增稅負，公司在○三年將旗下不動產移轉給一○○％持有的子公司勤德，包括新莊廠和大園廠土地，其中新莊廠約一萬一千坪，大園廠則約為三萬坪。

勤益在新莊的土地位於頭前庄捷運站附近，分為化成段、鴻福段和文明段，文明段中有三千坪土地出租給知名國際家具賣場ＩＫＥＡ(宜家宜居)，租期為十五年（從○六年五月計算），前三年每年租金一．六億元，接下來則依物價水準調整和營業抽成，目前每年租金為二．四億元。

至於文明段其餘用地，因該地南側面對大漢溪，依台北縣都更規畫將興建為住宅區；至於鴻福段，計畫為第一種商務專用區，未來可能以國際企業據點及旅館、百貨公司等商業用途為主；最後化成段因離捷運站較遠，且部分產權較為複雜，預估未來將較慢開發。

另外，勤益大園廠因緊鄰桃園航空城，子公司德勤將之規畫為物流園區，目前已經出租，隨著兩岸三通交流愈來愈頻繁，加上航空城效益後續發酵，目前市價推估約二十億元，未來仍有增值空間。

走過勤益的土地，再往西走則是東元的新莊廠，位於新莊中正路和思源路交叉處，同樣屬於台北縣捷運新莊線頭前庄站都市更新計畫區內，土地坪數約一．一萬坪，公司表示未來將和開發商合作興建商辦大樓，預計在新莊線通車前完成初步規畫。

東元 新莊土地潛在利益四十億

法人推估，若參考附近建商購買土地成本、捐地三成計算，保守預估新莊土地價值約在五十五億元左右，扣除土地取得成本約十五億元，潛在利益約四十億元，約可貢獻ＥＰＳ二．二二元，未來土地順利變更後，估計每坪可到一三○萬元至一四○萬元，市價更上看八十八億元，獲利空間有機會再進一步拉升。

距離捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫不遠的，則是三洋電二．三萬坪的泰山廠土地，由於該地區正好位於新莊捷運線丹鳳站出口，又緊鄰機場捷運站，且屬於新莊副都心都市規畫區域內，公司規畫興建為大型商場和住宅，市場估計光土地價值對每股淨值貢獻度就可達七至八元，若加計開發價值，將更為可觀。