反向抵押是高齡社會的「維骨力」

九月中旬，衛生署長楊志良拋出「以房養老」議題，引發各界不少討論，各方單位開始研議，而在十一月二十七日，第一份由國內金融機構提出的版本，交付金管會研議，正視人口老化所帶來的財政負擔壓力。

「二十年後老年人口占全國四分之一，為數約五百多萬人。」談起這樣的數字，行政院政務委員薛承泰語氣加重，他的擔憂是，國家社會福利支出能否承受得起那麼多的待領人口。

呼應趨勢　因應請領年金人口倍增

根據經建會九十七年人口推計報告，戰後嬰兒潮這一代到了民國一一二年開始退休，全國進入退休人口初升段，使得全國六十五歲以上人口數達到二七五萬人，民國一一八年，全國老年人口將近四分之一；尤其一九九○年後出生的這個世代，將來會面對「三成無子、四成無孫」的現象，這意味著，到了民國一四五年，無子女的高齡人口也許會突破一百萬人。

「需要社會保險支出人口激增，鐵定讓現在的戰後嬰兒潮每人所獲得福利減少。」淡江大學保險系副教授郝充仁指出，高齡化社會將導致全民健保、老人年金等其他各類社會福利系統的極大壓力，然而，國外的經驗是，許多人退休金不足，但至少還有間房子，因此，把「不動產」化為「動產」現金的反向抵押貸款，也許是解決的方法。 國內銀行公會參考各國制度提出政策建議，六十五歲以上、自住、為房屋所有權人可提出申請，貸款成數隨著申請年齡增加而越高，提供終生的借款，惟當借款人身故，或十二個月以上未居住在該房，或房屋被改為商用時，借款人須償還本息。

「金融業過去習慣是流量轉換成存量，例如房貸，但方向相反的金融產品，還算是頭一遭。」郝充仁也擔心國外常見的承作風險在國內發生。

他山之石　歐美已有成功經驗借鏡

反向抵押貸款制度最早起源於法國，一九二○年代在英國成為針對低收入老年人實施的生活支援融資制度。美國在一九六○年代實施，一九九○年代開始普及。一般反向抵押貸款制度為，申請人按照不動產的價值，獲得年金形式給付，至貸款期間結束，不動產歸貸款機構擁有。

日本是亞洲地區最早推出這項制度的國家，二十八年前，鄰近東京的武藏野市決定推動這項制度，一方面是高齡化社會來臨的壓力，另一方面是當時的一件社會事件。

一位七十多歲的女性原本住在占地一五○坪、地價至少一億五千萬日圓的自家中，因為失智而住進安養院，幾年後死亡，竟出現三十六位繼承人爭產，而且均和死者不熟識。武藏野市政府從此以後，決心要幫助像這位女性一樣，有不動產但存款少、只靠年金過活的老人。

反向抵押貸款對於老人家有吸引力，是因為除了年金收入之外，還多了一筆錢，不必擔心因為享樂而花掉了基本的生活費，也不必因為沒錢而必須搬到安養院，可以在自己家終老一生，真的發揮了「以房養老」的功能。雖然如此，已實施三十年的日本反向抵押不算太成功。

「日本的問題是在房價高檔時開始做這個業務，讓許多金融機構面臨虧損。」郝充仁解釋說，預期未來房價會增值是金融機構願意承作的關鍵，若在房價高點放款，如同被套牢。但房價飆漲的確是反向抵押案量成長的驅力，以美國為例，雖已實施四十多年，直到二○○五年案件量才明顯倍增，因為當時房價大幅升值，市場充滿樂觀氣氛。

可是，房價是獲利來源，也是風險根源，金融機構不易預測二十年後的市價，如果市價走低或者利率上升，都會導致擔保品價值下降，實際貸出的金額將高於市價，換言之，金融機構將承受損失。

最大的問題還有流動性風險，銀行得到的是「債權」，但銀行也害怕只有滿手的債權，而不是現金。美國人用資產證券化來解決這個問題，發行債券換得流動性，以此移轉風險。日本研究機構也認為，若要和美國一樣普及，需要抵押證券流通市場健全，在國內，還得過金管會這關，畢竟這屬於一種「金融創新商品」，以前從未有過。

基於以上兩種風險，目前國內金融業者對於以房養老政策，普遍仍然興趣缺缺。

推行難度　房價走低壓低銀行意願

對於貸款人來說也有一些風險，房價長期走低（例如日本）時將使得給付停止、加入時的房價門檻太高而申請不到、遇上放款機構為了增加利潤刻意壓低鑑定房價，此外，還包括早死的風險，並且可能和繼承人發生清償的問題。

「像銀行業有存款保險方式，美國的反向抵押貸款也有政府機構的保證金制度，替貸款的雙方承擔部分風險。」郝充仁指出，由於有保證機制，前置成本增高，導致金融機構拉高申辦門檻，「值錢的房子才能做」。

儘管反向抵押貸款在實行上可能的困難還很多，但高齡化潮流就要來臨，讓我們的社會沒有太多反應時間。

「現在適用這個政策的人數占老年人口一成，最多二十四萬人，但二十年後，在比率不變的假設下，會影響五十萬人。」薛承泰在擔任台北市社會局長期間，一個特殊的現象引起他的注意。台北市信義路二段、永康街一帶的房價，每坪超過六十萬元，卻仍有屋主領社會福利津貼過日子，甚至需要福利團體的幫助，原因是民國九十四年修訂社會救助法，增加排富條款，卻讓一些沒有任何存款、所得，卻有老房子的人無法成為低收入戶，雖然目前人數不多，卻成為未來推行反向抵押的重要參考。

今年三月，薛承泰帶領一個行政院跨部會的工作小組，召集和社會福利保險相關的內政部，與金融商品有關的金管會共同評估反向抵押貸款的實施。

未來十年，台灣漸走入高齡化時代，社會福利如同面臨「鈣化」的威脅，反向抵押貸款也許可以像顆「維骨力」，成為兼顧財政負擔與保障人們退休生活的方法，而政府與各界正加緊研究中，和社會老化速度在賽跑。

郝充仁點出，需要社會保險支出的人口激增，勢必讓戰後嬰兒潮每人所獲得的福利減少。（攝影／陳俊銘）

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■反向抵押十問

國內目前尚未實施反向抵押貸款制度，亦未有最終官方版本的訂定，但攸關許多人的退休生活品質疑問，因此在此摘錄他國實施後的各種常見問項，提供讀者預見未來並做為參考。

1.幾歲可以申辦？

美國規定為62歲，國內則傾向於和老人年金接軌，以65歲為標準。

2.有領老人年金還可以辦嗎？

銀行公會提出版本是不限收入，但內政部傾向排富，以達到彌補社會福利不足的原意。

3.可貸款幾成？

端視放款機構與借款人所訂的契約，銀行公會版本訂定65-70歲可貸50%，70-75歲可貸55%，75歲以上可貸60%。

4.多久可以領一次錢？每個月領多少？

若選擇一次給付，所須支付費用越高，可領得金額越少，若以按月給付，在機動利率及房屋價值變動下，可貸金額亦會波動。同樣的房屋價值，貸款人的年齡越高，餘命越短，可貸得的金額越高。

5.利率多少？

有固定利率、浮動利率或者混合方案，隨各國利率而不同，日本約在3%，美國則在6%到8%之間，借款時間越短，利息成本越低，可借得金額越高。銀行公會版本傾向採用指數型房貸利率。

6.可以拿兒子的房子來借款嗎？

不行，抵押不動產必須產權清楚，且為貸款人所擁有。

7.為何只有大都會區的房子可以辦理？

房價有增值空間，以及高過一定的門檻，金融機構才會有承作意願，導致各國普及區域均在大都會區。

8.參加反向抵押貸款後，房子還可繼承給後代嗎？

大多數金融機構只接受無子女或無繼承問題的申請者，在澳洲則以貸款成數做區別，例如只貸款四成，貸款到期後成為銀行和申請人子女共同擁有的現象。

9.房子抵押後，可當二房東再租給別人嗎？

不行，反向抵押貸款以社會福利為立意，再加上與他人共住將影響房屋價值(即貸款的基礎)，因此要求只能有貸款人自住，無出借、出租、分租行為。

10.在貸款到期前死亡，親屬能否反悔契約？

不行，然而各國作法有所不同，在法國，要求簽署後不得反悔，因此反向抵押亦被稱為不動產樂透，但以契約的公平性來看，買賣雙方均為風險管理，在美國則有聯邦政府做部分的保證機制。