亞太會館買家 將改寫房市天價？

十月十一日，國民黨舉行中常委選舉，人稱「威京小沈」的沈慶京，是所有尋求連任的中常委中，惟一未獲得黨中央提名的一位，不過他卻憑著多年耕耘的人脈，得票數衝上第二十五名，順利蟬聯國民黨中常委，跌破不少人眼鏡。

而威京旗下的亞太會館，在歷經去年五月底流標收場，以及百年來最嚴重的金融海嘯之後，這次捲土重來、開出一五○億元底價標售，小沈能否在光輝十月連下二城，將是未來幾天最熱門的話題。

二○○八年五月底，亞太會館選在馬英九總統就職大典後標售，結果雷聲大雨點小，因無人投標而草草落幕。時隔一年多，小沈這次看準兩岸將陸續簽署ＭＯＵ（金融監理備忘錄）、ＥＣＦＡ（經濟合作架構協議）的有利時機，再度大張旗鼓標售，測試台灣市場的水溫。

亞太會館創房價新高？

接受委託標售的戴德梁行台灣區總經理顏炳立指出，此次改採兩階段標售方式，第一階段在二十日晚上六點截止收件，有興趣的買方必須提出議價方案，同時繳交底價二％（即三億元）的保證金；之後賣方將針對符合資格的買家，由顏炳立、律師、會計師、亞太會館的兩位代表所組成的五人議價小組，進行第二階段的議價，最慢在十月底宣布結果。

二十日收件截止後，已知有一組買家出手，亞太會館這次有機會順利出售；不過基於保密原則，戴德梁行、亞太會館雙方都不願透露神祕買家。一旦確定成交，亞太會館將寫下台灣房地產史上總價最高、每坪單價最高（以容積坪數為準）的新紀錄。

面對這檔眾所矚目的房地產年度大戲，顏炳立表示，他們是在幫台灣土地寫歷史；威京集團高層也信心十足地說，一定會順利成交。不過平心而論，這次標售，市場反應不如預期，一家上市建商總經理點出二大關鍵：價格偏高、遊戲規則太複雜。

首先在價格方面，以目前國內的土地價格、豪宅售價等條件分析，亞太會館開價的確高出一截。例如以同區土地行情比較，金享建設在今年四月以每坪約三○六萬元標下Ｄ３九百餘坪土地；冠德建設則剛在九月中取得松勇路上一四四三坪土地，每坪單價在二三○至二四五萬元之間；而日前元利建設也和國泰金控副董事長蔡鎮宇攜手，以每坪約二八○萬元代價取得松仁路土地。

相較之下，亞太會館底價一五○億元，換算二四六八坪土地，每坪單價高達六○八萬元，容積坪則超過三百萬元，不但創下國內紀錄，也遠高出目前市場行情。

元利建設總經理蔡建生指出，這個案子是最好的試金石，可以測試台灣是否已有進入國際市場的機制，以及兩岸經濟共同體是否已形成。他認為如果真的有人出手，最可能的買家是外資，其次是國內的壽險業者。

此外，在遊戲規則部分也是獨樹一格，出現所謂的「配套措施」，威京集團處長吳訂解釋，除了以現金買斷之外；第二個選項是利益分享，也就是買方在自訂的基本獲利成數之外，「多賺」的部分與賣方按比例拆帳；第三種則是策略夥伴的精神，也就是除了一五○億元現金之外，搭配買方公司股票的選擇權，以分享未來開發的利益。不少建商私下表示，這其實是把簡單的事情複雜化，且有違商場慣例，徒增買賣的困難度。
 

亞太會館是小沈翻身籌碼

那大手筆得標的買家未來能從中獲利嗎？綜合顏炳立及威京集團的估算，未來買方進行容積移轉的成本約八億元，興建費用估計三十億元，加上利息支出約十億元，合計費用粗估約五十億元；若加上土地成本一五○億元，開發總成本約二百億元。至於收入方面，如果每坪售價二五○萬元，總銷金額可達二七五億元，扣除成本仍有不錯的獲利。

另一個大家關注的焦點，就是沉潛多年的威京小沈，能否藉出售亞太會館東山再起？

先來看處分亞太會館後可以入帳多少金額。目前亞太會館銀行貸款接近四十五億元；此外，包括普通會員、終身會員等共收取近四億元會費；員工年資結算金約一億 元；另外還有三至四億元的增值稅；以及至少一％的銷售佣金（以一‧五億元計算）；再加上應付帳款、應付票據等營運負債，合計至少五十五億元的費用，必須在出售後償付。如果以一五○億元售價估算，扣除相關貸款、費用後，淨收入粗估約九十幾億元。

除了亞太會館之外，目前威京集團掌控的事業體包括中工、中石化二家上市公司，台灣、中國揚州二家京華城，以及香港的京華山一證券等。小沈曾經將處分亞太會館比喻為犧牲一個孩子的學業，培養另外五個小孩成為有競爭力的博士。

目前中工除了營造本業外，正積極轉型投入營建業；中石化、京華山一證券營運穩定，小沈最大的壓力來自台北、揚州的兩座京華城，也是未來首要的整頓目標。而只有亞太會館順利處分，兩岸京華城改造成功，小沈才能算是真正「突圍」、東山再起。

亞太會館能否刷新房價紀錄，引發市場的熱切關注。（攝影／聶世傑）