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以房養老 政府出面擔保才能成功

以房養老 政府出面擔保才能成功
反向抵押也許可以維持老年人生活品質,但複雜的執行問題仍有待研商。(攝影/聶世傑)

鄭國強

焦點新聞

668期

2009-10-08 16:10

根據經建會人口推計報告指出,我國六十五歲以上人口占比在未來十年內將直線上升,政府打算以房養老措施因應,引發熱列討論,但背後也凸顯出台灣老人們「窮得只剩下房子」的無奈。

「中秋節也不會有人來看我們的,就只能和太太看看電視,喝喝茶罷了。」高齡七十六歲的陳先生,和六十歲的太太住在中和的公寓裡,兒子在外地工作,平常兩個人最多的活動就是早上在公園和其他銀髮朋友一起下棋、聊天,每個月領八千多元的國民年金,讓他們很少出遠門,更擔心生病時的開支。
 

讓房子幫你過好下半輩子


但地球的另外一個角落,類似的條件,有人過著截然不同的生活。同樣是七十六歲的松永太太,是日本東京都武藏野市的獨居老人,每月卻可以從武藏野市政府獲得八萬日圓(約新台幣二萬八千元),原因是她參加了「反向抵押貸款」(reverse mortgage),能保有房子又有錢可花,即使老公已經走了十幾年,生活卻很有安全感。

所謂「反向抵押貸款」,是讓高齡者可拿房子作抵押,先從銀行領取現金,並可留在原房居住,等往生或永久搬離,銀行再處分擔保品;在日本已實施近三十年,在歐、美也有國家實行。

日前衛生署長楊志良因談及健保費而拋出「反向抵押貸款」話題,馬上獲得金管會主委陳沖認同,並表示將跨部會合作推動,預計一年後完成規畫。

然而此議題能獲得各界高度關注,其實也反映出台灣所面臨社會高齡化的威脅。根據經建會推估,到了二○一八年,全國高齡人口(六十五歲以上)數約三四七萬人,比現在台中縣市人口合計還多將近一百萬人,占當時總人口數一四.七%。

更糟的是,二一二八年起,人口成長率將接近零成長後轉為負成長;換算成扶老比,目前是每七個工作人口扶養一名高齡人口(約一四.四%),到了該年,將轉成每二.九人扶養一名高齡人口,至二一五六年,更將成每一.四人扶養一名高齡人口(約七一.八%)。換句話說,每個人的負擔增加了五倍,國家社會福利的負擔將更重。

擔任土地銀行董事的政大地政系教授張金鶚表示,許多老人家的願望是活得更有尊嚴,無須向子女伸手要錢;反向抵押貸款對銀髮族而言,不失為多一種選擇。他主張:「像我這種沒有小孩的人,希望走之前把這輩子賺的都花光,這叫做淨現值(NPV)等於零。」

張金鶚說,社會學研究指出「在宅老化」,比較符合高齡者的最終生涯歷程,「如果搬去老人院,隔一陣子就看到同伴一個個過世,總是比較不好受。」選擇反向抵押貸款方式至少可以住在自己熟悉的房子裡。

另一個部分,則關於房子修繕問題,房子賣給了金融機構,金融機構就要負責維修,對高齡者的生活品質也有改善。


NPV
NPV:淨現值法,一種衡量投資報酬率方式,將投入成本和未來產生的現金流入全部折現成今日價值比較,合計值稱為NPV,大於零表示投資報酬有獲益,反之則為虧損。

 

房地產抵押

林敏弘表示,反向抵押可能在「繼承人」上遇到問題,甚至得修法解決。(攝影/陳永錚)

 

別讓老人「窮得只剩下房子」


日本是亞洲國家中最早遇到人口老化問題的國家,早在一九八一年就開始推動「反向抵押貸款」以彌補社會福利的不足,各地方政府可以自行主辦,也可以和私人金融機構合辦。但經過數十年來,日本高齡人口比重已超過二○%,預估全國放款總額卻只有十兆日圓上下,顯然當中有許多問題。

「政府沒有介入,銀行就不太願意做。」一名金融業者直言,獲利低、風險高成為私人機構意願不高的主要原因。以日本為例,也只有靠近大都會的房子較容易申請到「反向抵押貸款」,因為房價夠高才能讓放款機構安心。尤其是經歷了九○年代的房市泡沫後,願意承作的金融機構更少,能夠活化交易的房子,才會引起注意。

「反向抵押貸款」遇到的主要風險。源自於房價、利率及餘命。銀行業者表示,市場的景氣和利率動向都會影響到對抵押品的評價,間接決定了老人可領的年金,付太多卻遇到房價崩跌,金融機構就會損失。

另外,借款人餘命比當初估計得長,銀行就面臨是否收回、清算房子的窘境,老人們也面臨「沒錢過日子」的問題。因此,各國多半由政府出面補貼金融機構不願意承擔的風險部分。

在實行上,還有比風險錯估更棘手的問題,甚至須修法才能解決,那就是繼承的問題。

會計師公會全國聯合會理事長林敏弘舉例說,以先生名義向銀行申請反抵押貸款,先生不幸過世,配偶是第一順位繼承人,那麼契約到期時房子到底是誰的?怎麼執行典交?在日本,放款機構如中央三井信託銀行,將抵押契約中,納入遺囑信託內容來解決這個問題。林敏弘說,台灣若要實施,可能得修改《民法》第一一三八條,關於繼承的部分條文規定。

整體而言,以房養老的實行難度並不算低,執行細節亦頗複雜;但張金鶚仍然表示,政策、配套措施都可再仔細研議,高齡少子化終究是台灣社會無可迴避的問題,必須立時面對,否則,「窮的只剩下房子」的無奈,將是台灣許多老人們未來最大的煩惱。

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