李兆嘉 締造住宅用地標售新天價

台北市長安西路一棟商辦大樓的二樓內，安家國際的董事長李兆嘉，在七月三十日財政部國產局舉行土地標售前夕，拿起筆來，親自在投標單上面寫下每坪「四六二．八」萬元的數字，要競標台北市仁愛路一段、杭州南路口一塊黃金國有地。

這塊土地面積二二四．四六坪，就在交通部正對面，基地方正，使用分區為住三及住三之二，鄰近捷運東門站及中正紀念堂站，附近明星學校雲集，包括東門國小、弘道國中、成功高中、台北商業技術學院、台大法社學院、台大醫學院等。

李兆嘉大筆一揮的這個數字，在七月三十日標售會當天，不僅為自己成功標下這塊燙金國有地，還締造歷史，創下國產局的住宅區土地標售新高價，刷新由信義聯勤俱樂部土地保持的紀錄，成為台灣史上土地標售案第四高價，每坪價格直逼五百萬元的商業土地價位。
 

一鳴驚人  擊退一線建商拿下黃金地

總價十．三九億元，超出底價的二．四六倍，引起現場一陣驚呼！安家國際在十八組競標人當中脫穎而出，擊退包括華固、基泰、富邦、中工、宏璟等在內的一線建商，以及來勢洶洶的統領百貨，還有積極獵地的新光人壽、台灣人壽等。

標售會爆出大黑馬，現場的建設公司土地開發人員、媒體記者議論紛紛：「安家國際是什麼背景啊？」頂多知道這是一家資本額七億元的公開發行建商，進一步的細節所知不多，《住展雜誌》研發長倪子仁也說：「我在業界十幾年，都沒有聽過這一家公司。住展的市調資料庫裡，也沒有他們的資料。」

安家國際，為什麼一出手就能夠擊退群雄，它背後的靈魂舵手究竟是何方神聖？原本以為可能是一位西裝筆挺、國字臉的董事長，沒想到卻是雅痞般的建築師李兆嘉，今年才四十二歲！

「之所以會標這塊土地，是部分鄰地地主為安家股東。每坪四六二．八萬元不是亂標，我們對於國有地標售很有經驗。如果這塊地只用容積可蓋到四○○％計算，的確標得太貴」，李兆嘉這樣說。

但是，若再加上停車獎勵、容積移轉之後，一坪土地約可蓋十坪建坪；未來也還要整合周邊的鄰地，成為一塊五九一坪的基地。

李兆嘉估算，未來每坪土地成本約四十六萬元，營建成本每坪再加二十五萬元，推案管銷成本每坪十五萬元，加總之後每坪成本近九十萬元，再加上合理利潤空間，未來每坪要賣一二○萬元。安家預計找國際建築師來操刀設計，推出低建蔽率、二十五至三十層的超高豪宅大樓。

儘管年僅四十二歲，但李兆嘉卻有著超齡的沉穩，說起話來條理分明，一位熟悉他的人說：「他很專精房地產本業，個性內斂果斷、情緒穩定，是一位很明理的人，很能抓到一件事情的重點。」
 

閱歷豐富  公務員生涯磨練做事方法

李兆嘉的人生閱歷，也比一般的建築師豐富。淡江大學建築系畢業、退伍後的第一年就考上建築師，接著又考上研究所；畢業後在父親的建議之下轉任公務員長達七年，其中包含四年擔任蘇貞昌時代的台北縣政府建管課課長，那一年他才三十歲，是台灣最年輕的建管課課長。

李兆嘉回憶：「那一段七年的公務員生涯，特別是其中四年的建管課課長，可以說是我一生的黃金歲月，打下扎實的專業基本功。」

建管課課長素有「土地公」的稱號，台北縣是全台灣發出建築執照最多的地方，建案類型又多元，例如大型的山坡地開發案，「七年下來，台北縣的土地、相關法令，我都摸熟了。」

這七年內，台北縣幾乎年年發生重大災難，包括林肯大郡倒塌、納莉颱風、九二一地震等，李兆嘉笑說：「我每一年都在救災。」

最大的收穫還包括磨練ＥＱ，常常要與各式各樣年紀大他很多的建商大老闆交手，更要應付最難纏的老闆——台北縣長蘇貞昌。蘇貞昌的脾氣是出了名的暴躁，重視細節及效率，只要幕僚的簡報在半分鐘內還說不到重點，蘇貞昌就會開始皺眉頭。

每當李兆嘉要對蘇貞昌做簡報，總是要戰戰兢兢事先準備好資料，他說：「蘇縣長磨練我的效率、精練、對數據資料的掌握等。回首這七年下來，我經歷過的事情，比一名建築師的一生還要多。」

○二年李兆嘉辭去建管課課長職務，自行創業開設建築師事務所，承接安家的房地產建案設計。安家國際的前身，是晉福建設，○一年完成改名，公司股東們因為賞識李兆嘉的才幹，於是在○三年邀他入股、出任總經理。

從小就立志當有錢人的李兆嘉點頭了，那一年台灣房地產正要揮別ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）疫情、觸底反彈，正好是危機入市的良機。於是李兆嘉擬定了一套「推案三部曲」，先從台北縣二線城市開始推案，累積經驗與資本之後，再挺進台北市中心捷運站周邊，最後的灘頭堡是台北市的頂級精華區。
 

經驗取勝  一半土地靠競標國有地取得

安家在○五年公開發行，李兆嘉在○六年升任董事長，一年平均推出總銷金額十億元至十五億元的案量，近年來推過中山國中捷運站旁的「敦北圓頂」、六張犁捷運站旁的「安家敦美」、復興崗捷運站旁的「安家時代」等。

土地有一半是靠競標國有地，共累積十餘塊地的經驗，競標價幾乎都在前三名，李兆嘉說：「因為台北市實在一地難求，只好靠這樣解決問題。」去年安家以每坪一百多萬元標下林森北路一塊商四國有地，整合鄰地之後，因為景氣不明朗、對推案沒有把握，於是再以每坪三五○萬元轉售，也成為安家另一種獲利模式。

這次標下台北市仁愛路一段與杭州南路口的黃金美地，是李兆嘉標過的國有土地當中，價格最高、開發潛力最大的一塊。由於競標國有地的經驗豐富，李兆嘉也幫友人推估投標價，明緯建設在○六年標下台北縣永和市一塊八百坪的國有地，標出每坪八十七萬元的區域新天價，就是來自李兆嘉的手筆。

對於未來，李兆嘉認為，房地產的多頭市場已經走了六年左右，因為景氣好、利率又低，建商這幾年推的建案幾乎都賺到「時機財」。

不過，從○八年之後，市場景氣變差、消費者越變越聰明，推案難度升高，建商必須靠著更好的專業賺「管理財」，才能夠存活。

他說：「現在的推案供給量大了一點，看看景氣的波段發展軌跡，台北的房價已經觸底，但房價的高峰也已過，未來房價只會持平。」

根據《住展雜誌》統計，今年第三季的北台灣預售市場，由於建商的觀望心態濃厚，案量僅七一二．四億元，是三年來同期推案的新低。至於安家，李兆嘉表示：「我們還是會推案，但會比較謹慎。未來只要時機成熟，我們就會從公開發行轉為上市櫃。」