郭正利拋售14筆房地產度錢關

在十二月二日這一天，兩大袋夾雜千元、百元面額的三千萬元現鈔，保全小心翼翼、戒備森嚴的運送至台北市博愛路的天喜旅行社，為的是總裁郭正利當天傍晚的記者會。這是郭正利創辦天喜十九年來，頭一遭被迫要用這種方式，向外界澄清周轉不靈的疑雲。
 

成堆現金展現公司實力

號稱身價上億元的郭正利，在媒體前展示堆成小山的現鈔，使出全力捍衛他的旅遊王國；雖然天喜財務風暴在這一場秀味濃厚的記者會後稍止，但企業的血脈——現金流量，依然是郭正利必須面對的無情考驗。

身為日本旅遊團的龍頭業者，天喜一年出團超過九．五萬人次，靠著精緻服務的口碑，雖然團費比同業貴了五千元，依然團團爆滿，高峰時每個月有三億餘元的現金入袋。

據同業估計，三年前旅遊景氣當熱時，天喜一年可以做到三、四十億元的生意。郭正利自己也說，鼎盛時期，天喜年營業額最高紀錄曾做到三十七億元，加上天喜做的是收現金的行業，為什麼如今他會缺現金？甚至還一度跳票三十二張，連四千元的支票都無法支付？

問題顯然出在郭正利的理財方法！一般投資人會將資產分散在股票、基金及房地產，但這些郭正利都不愛，他獨鍾房地產。「我平均一年買一次房地產，除了保值性相當高，也是展現實力取信於對旅行社財務有疑慮的旅客！」他自信的說。

經過多年累積，郭正利在台北、台中及高雄都會區都買了不少房地產；除了出租收益外，還坐享增值的好處。尤其當全國沉醉在馬英九總統當選後景氣大好的樂觀氣氛中時，郭正利在四月初大手筆買下台中市七期「由鉅藏玉」一百八十九坪、市價五千一百萬元的豪宅，一口氣拿出一千萬元的頭期款現金。

這只是他狂壓房地產的個案之一，從○六年十二月至今年四月，短短兩年半之間，他密集的大買四次房地產；包括台中市的豪宅「由鉅Ａ-Ｚ」、「由鉅三希」、「由鉅藏玉」預售屋，以及高雄市軟體園區「ＵＦＯ」的新辦公室，付出的頭期款超過六千五百萬元，總價超過二億元。

為了籌措買樓資金，以及應付公司需要的周轉金，郭正利像其他投資客一樣，開始採用高槓桿策略，用房子抵押取得貸款，再去買更多的房地產。

從○七年十一月至今年八月期間，他另外拿出五筆中古屋，分別向銀行借出了六千四百八十萬元，這些短期借款利息從四．六四％到五．六九％不等。

本刊獨家取得一份郭正利二十七筆房地產清單，總坪數高達二七七八坪，銀行的待償貸款金額高達三．六二億元，若以利息三％計算，光是每月房貸利息保守估計就達一千萬元。

資金卡在急凍的房地產

投資房地產，郭正利喜歡買大坪數或合併戶，且非頂樓、有陽台的房子不買，以高雄市軟體科學園區內的「ＵＦＯ」商辦為例，他就挑上一個有陽台、面向高雄港及漢來飯店的樓層，四月接受本刊專訪時表示：「當我們入住漢來飯店的日本客人，從窗外看到天喜掛出的歡迎布條，一定會很開心！」

郭正利喜愛稀有、頂級的產品，這也意味他必須付出更高的資金，一位房仲還表示：「況且現在銀行的放貸成數更加保守了，自備款只會比以前更高。」

儘管景氣急凍的氣氛早半年前就已經直逼而來，郭正利卻還打算擴充總部。

天喜總部位於台北市博愛路某棟大樓的十至十二樓，郭正利今年又租下該棟大樓一樓的一一○坪店面，作為服務櫃台。基於「租不如買」的考慮，他完全無視景氣的變化，也未考慮本身現金流量，居然還想要買下總價高達八千八百萬元的一樓店面。

天喜資本額只有三千一百萬元，郭正利是天喜最大股東，只要天喜繼續日進斗金，雖然壓力沉重，理論上現金流不至於會有大問題，甚至可以坐著等手上房地產增值的暴利。但人算不如天算，○八年金融海嘯，以及日圓兌台幣的升值波動，完全打翻了郭正利的如意算盤。

日本團受到金融海嘯的影響，消費意願降低，導致天喜○八年七月至九月初的日本出團量劇減，分別為三百二十團、二百一十團、一百四十五團，到十月之後才逐漸回升。郭正利承認，天喜的出團量三個月內掉了五四％，這代表收入也同步減少，讓他的現金流突然緊縮。

而且，專營日本路線的天喜，也面臨同業競爭以及微利的重大考驗，同業表示：「一般出團大概獲利僅七％至一○％，但是○八年十月中旬至十一月中旬日圓匯率變動最劇烈時，根本沒有利潤，充其量就是打平。」

屋漏遍逢連夜雨，郭正利忙著應付減少的現金而焦頭爛額之際，日圓卻在○八年下半年開始劇烈升值。

這三個月一萬日圓從可兌台幣二千九百元，一路升到三千二百元，且光是十月二十四日至二十七日短短四天內，一萬日圓兌台幣就從三千二百元升值到三千六百元，總升值幅度高達二四％，這讓日本線旅行社成本大增，一家旅行社總經理就說：「不景氣加上匯差成本增加，一些撐不下去的中小型旅行社，不是開始裁員就是關門倒閉。」

由於之前訂團的費用已定案，天喜無法向消費者收錢，只好自己吸收匯兌損失，郭正利無奈的說：「從今年九月到十一月，我們的流動資金就比去年同期少了七千萬元，其中包含六千萬元的匯兌損失。」
 

跳票  是資金問題前兆？

因為天喜付給日本合作方的團費，都是「團清」而非「月結」，無法拖欠。同業表示：「因為天喜是高價團，賠錢的幅度比一般價位日本團更恐怖，幾乎就是出一團賠一團。」

收入腰斬加上巨大匯兌損失，郭正利旅遊及房地產間的微妙平衡翹翹板，終於失衡，流動資金既卡在房地產，又必須支應與日本方面的出團花費，資金周轉的考驗加大。

然而，面對十一月十七日的跳票事件，郭正利對於本刊詢問，依然堅持說：「跳票當天上午十點，彰化銀行打電話給天喜財務部門提醒此事，但接電話的員工忘了告知主管，是人為疏失。」不願承認跳票與資金調度有任何關係。

但是連續跳票三十二張，卻分五天五次才清償，推說人為疏失，實難令人信服，也顯見他資金調度確實有問題。

郭正利行事霸氣、自信，看似天性樂觀，但不難感受到，他不輕易向外界透露內心世界。

「大哥這個人很愛面子，調錢的事情，從來就不是他親自出面，都是讓會計或導遊們承擔。」一位天喜的離職導遊這樣形容。

郭正利錯估景氣及匯兌情勢，將所有資產重壓房地產，是他今年投資的最大敗筆。

ＬＡＡＦＰ國際認證財務規畫師協會執行長陳駿為就此分析：「房地產的槓桿操作很普遍，不過要有穩定的現金流量。郭正利房子多買在高點，還包括無法出租使用的預售屋要負擔高本息。當房貸支出需要暫時挪用公司的資金周轉，但卻因為輕忽景氣的變化，包括預付團費、承擔匯差支出等成本增加，現金流量就可能會出問題。」

雖然郭正利不願透露投資失利的實情，但仍必須面對這一場災難，以及明年更差的景氣。這讓他不得不聽從新任財務長的建議，盡快減少房地產部位。
 

房市零成交  變現困難

他已決定拋售手中幾乎一半，合計共十四筆的房地產，其中大部分是這二年買在最高點的產業，包括台中豪宅「由鉅三希」、「由鉅藏玉」，以及高雄市軟體園區「ＵＦＯ」商辦部分辦公室，以換取生存最重要的現金！不過，目前台中七期房市冷到「零成交」，套現難度不小。在無情的景氣面前，再霸氣的旅遊大亨，恐怕都不得不低頭。

■拋售能帶來生機？——郭正利房地產一覽表

總計 27 2778.11 6.3億

資料來源：郭正利、房仲業者