從鐵路運輸變身房產開發商》台鐵副局長張應輝　台鐵推動都更奮力一搏！

每年要虧損將近一百億元的台灣鐵路局，近年來奮力求生。除了推出「台鐵便當」，一年淨賺四、五千萬元，台鐵局局長范植谷腦筋還動到全台灣龐大的閒置土地，希望靠著都市更新，搶搭房地產的開發列車。

台鐵發言人、副局長張應輝，銜命推動范植谷的夢想，是台鐵土地開發的靈魂人物。他興奮地說：「五、六十歲的台鐵，以前只有鐵路工程的概念，缺乏土地開發的概念。現在不同了，台鐵就要大轉型！」這等於是宣告，開發房地產將成為台鐵第二個本業。

指標  透過都更活化，「京站」不會是惟一

若是經過台北車站北側，可以發現名為「京站」的大型建築工地，這是目前台灣最大宗銷售五十年地上權住宅案。屬於「台北車站特定專用區交九用地ＢＯＴ開發案」中的一部分，對於持份五三％的地主台鐵來說，這不會只是惟一的一棟，台鐵名下的市中心閒置土地，未來可望透過都市更新活化，製造更多的「京站」。

張應輝說，全世界沒有一家鐵路局，單純僅靠運輸本業達到收支平衡，都還會涵蓋房地產開發。以日本為例，「國鐵」民營化二、三十年之後就達到盈餘。

日本的車站多半位在寸土寸金的市中心，日本讓車站變成商場，成為民眾的生活重心，而不只是乘車而已。

台鐵名下的土地，當年多半都只是劃成﹁鐵路用地﹂，因此而限制了其他用途，讓土地閒置為倉庫等，導致火車站周邊長達二、三十年成為落後發展地區，都市景觀老舊，拖累周邊房市。

為了活化資產，台鐵在一九九七年成立「產管處」。不過，若要將鐵路用地變更為商業區，再進行開發，就需要靠都市計畫通盤檢討，或是鐵路局自行提出都市計畫變更。但程序卻十分繁複、冗長，光是變更案從地方跑到中央就要費時兩年。

更麻煩的是，台鐵的土地都是國有，若想開發，就會受到《國有財產法》第二十八條的限制，所幸還有《促進民間參與公共建設法》〈即ＢＯＴ〉、《都市更新條例》這兩條法源可以解套。

靠著《促進民間參與公共建設法》，台鐵與民間簽訂興建或營運契約有四案，包括「交九用地開發營運」〈即「京站」建案〉、「南港車站興建營運」、「松山車站興建營運」及「北車站二樓附屬商場營運」。另外，招商及規畫中的資產開發案還有八件。

目前台鐵還向立法院推動修改《路法》，賦予台鐵土地開發及多角化經營的法源。張應輝說：「從二○○○年到現在，我們都是靠都市計畫的變更，鬆綁法令限制，否則單靠修法會來不及。」

台北車站附近的「京站」，是目前台灣最大宗銷售50年地上 權的住宅案。（攝影／林煒凱）

受惠  土地開發價值高，開發商場增就業

未來台鐵將要都市更新的土地及開發利益，到底有多龐大？

根據行政院二○○五年至○八年的都市更新示範計畫，選定全台灣五十處更新示範地區中，屬於台鐵的就有二十一處，總面積約為八十五．八公頃，公告現值約二百六十八億元。

其中最具開發價值的是「台北車站特定專用區暫予保留區都市更新計畫」，台鐵列管的土地面積約三．八公頃，公告現值約八十三．八億元。不過，由於土地被台北市政府指定多處古蹟、遺址及歷史建築，以及捷運松山線及機場捷運線穿越經過等因素，進度遲緩。

另一方面，《鐵路法》一旦修正通過之後，較具開發效益的土地資產更可達二十七處，土地面積約一百六十五公頃，公告現值約七百四十二億元。

其中有一半的土地，將採用設定地上權或合建分坪之後，出租或經營收益，另外一半採用合建分坪之後，分期處分收益。張應輝說：「只有精華區內小於五百平方公尺以下的土地，我們才會賣掉。」

根據台鐵概估，未來五十年都更開發的財務總收益約一千二百七十多億元。預估二○○七年至二○一六年的收益，約二百二十九億多元，占總收益的一八％。二○一七年至二○五六年的收益，約一千零四十多億元，約占總收益的八二％。

「鐵路用地靠都市計畫變更為商業區，好處非常多，」張應輝表示：「台鐵必須撥出土地回饋給地方政府，這部分可以規畫成公園，或是將道路拓寬，地方政府等於不花一毛錢，就可以達到相同目的，讓火車站周邊的居民及房市受惠。」其次，鐵路用地無須向地方政府繳稅，但變更為商業區、開發成商場之後，可以增加就業機會及稅收。張應輝說：「這對縣市長來說，真的是好處多多。」

台鐵的運輸本業年年虧損，若再發展房地產的第二本業，又要如何保證經營績效？資金、人才等配置又如何規畫？

張應輝說，台鐵最大的籌碼就是土地與精華區地段，只要提供土地，其他可以透過ＢＯＴ解決，「我們最重要的工作，就是招商找對經營者。」

都市更新，為不少地震戶、海沙屋受災戶一圓家園重建的夢想，也提供五、六十年老店的台鐵重新開張，但能否一舉轉型成功，各界都在拭目以待。

張應輝

出生：1955年
學歷：交通大學運輸研究所碩士、交通大學運輸管理系
現職：台灣鐵路局副局長兼發言人
經歷：主任祕書、貨運服務總所總經理兼產管處處長、運務處運輸處長；台北、台中、新竹、瑞芳站站長；副站長、課研、列車長

資料來源：台灣鐵路局