日前一連取得艋舺黃聚益家族與同仁院萬華醫院兩大老家族土地，並將推動兩起大型都更案的全坤興，克服都更案地主產權整合難關，一舉創下萬華房價高峰，讓該公司操盤手李隆廣成為近來的話題人物。
老社區辦都更 引熱烈話題
這樁看似平淡無奇的建案訊息，卻讓國內的房地產業喧騰起來，引爆不少議論，也讓沉寂數十年的西門町，再度成為眾所矚目的焦點。
全坤興案能點燃話題，主要有幾個原因。首先，都市更新雖為近年來台北市政府亟欲推動的房地產政策，惟都市更新由於受限於舊戶拆遷、補助津貼、配地、整地及政府的都市、道路規畫，難度遠高於單純競標土地、在素地上盡情揮灑推案的重劃區，因此談了多年的都市更新，往往是曲高和寡。
就算解決了技術問題，都更案最令人卻步的，則是得要整合上百戶地主、住戶的意見；特別是家族繁衍數代的老區域，往往產權複雜，常有無頭土地，光要整合所有地主，就足以考驗建商的能耐。
主要承辦萬華區域業務的台北巿都更處江姓科員即表示，以台北市來說，以萬華都更難度最高，由於該區域不但土地所有權零散，產權也較為複雜，甚至多數地主更已移民海外，光要找齊所有權人，蓋下印章，就已是浩大的工程。
因此，在多數建商只敢在產權容易整合的市中心或東區牛刀小試之際，此次全坤興卻偏偏選中台北西區推動都更，這種「明知山有虎，偏向虎山行」的勇氣，早已成為話題。
孰料，一般都更產權整合動輒得花上數年時間，李隆廣卻只用了九個月就說服所有地主，整合了貴陽街、昆明街的貴陽街都更案一千五百坪土地以及環河南路、成都路一千二百坪的「中興橋畔案」，著實令人咋舌。
在這兩案中，最引人矚目的，則是艋舺黃聚益家族與同仁院萬華醫院等，艋舺兩大家族都簽下了「賣身契」。這兩大家族據說就持有萬華地區七、八成的土地，再加上台灣老家族素有「守護祖產」的情結，因此李隆廣得以說服這些望族，則更令人佩服他斡旋、交涉的能耐。
萬華推案 使股價不懼股災
此外，依進度，「中興橋畔案」若順利獲台北巿府審查通過，將是萬華區第一宗都更成功案例，而推案牌價目前甚至喊到了每坪五十萬元，足足將平均牌價三、四十萬元萬華房價墊高了十萬元。也因此，整起都更案未演先轟動，全坤興聲望一下水漲船高，法人更預估今年其每股盈餘上看四．五元，而帶動了股價，成為近來股災中，一枝獨秀的營建股。
全坤興前身為保固實業，主要從承攬電線杆水泥樁工程起家，十年前擔任董事長的李宗賢因林肯大郡事件請辭，公司大改組，才由現任董事長、蘆洲建商全球建設李隆廣取得經營權，並將公司名稱更名為全坤興業。
接掌全坤興後，由於前車之鑑，李隆廣經營態度較為保守，主要深耕台北縣蘆洲、三重，推案量不多，近十年推案總量僅十億元上下。
但經過十年的調整體質、休養生息後，去年起，全坤興態度轉趨積極，邁開步伐，大舉推案。為擴大經營，除了傳統自地自建，觸角開始延伸到都巿更新，手上推動的都更案多達十件、面積逾七千坪。
「都更案擁有成本低、利潤高、時間長三大特色，毛利率比傳統開發土地自地自建，高出五％，上看三成五至三成八，是吸引全坤興積極投入的主要原因。」李隆廣說。
而在業界前仆後繼搶進東區之時，全坤興選擇分散風險，兩邊壓寶，同步開發西區都更案；不料，無心插柳柳成蔭，雖然全坤興投入東區遠較西區早，但西區開發進度超前。
全坤興搶進西區速度如此迅速，爭取到擁有兩區域逾七、八成土地大地主，艋舺黃聚益家族與同仁院認同，是重要關鍵。
以「中興橋畔案」為例，基地逾七成為黃氏家族所有，家族在地方聲望極高，族裡還曾經出了一位台北巿長黃啟瑞。黃啟瑞後人、現任龍山寺副董事長的黃書瑋，過去還擔任過國代大表與立法委員。
黃氏祖籍在福建泉州，百年前在當地家大業大，境內知名的開元寺，就是黃家捐助興建。清道光二十三年（一八四三年）間，其中一脈黃聚益家族渡海來台，定居艋舺，開枝散葉，在區域擁有大面積土地，如今族裡事務主要由五大房意見領袖決定。
全坤興副總經理廖學新說，黃氏五房雖源於同一家族；但每房子孫因主客觀條件不同，處理土地態度有所差異。擁有土地面積較大者或是年長者，多希望越早完成都更遷入新屋較好，而部分土地持分較小的家族成員，則希望放著，不急著處理。
全坤興為整合黃氏家族意見，經過多次拜訪，召開十餘場說明會，才成功爭取黃家十位意見領袖的全體支持。為了促成這件都更案，李隆廣也親自出馬，頻頻拜會黃家，往往與黃家長輩一聊就是二、三個小時。
至於，屬財團法人的同仁院，在處理都更時，有一定公開招標程序，比企畫、比遠景，處理其單約。但由於附近建物，該院僅擁有土地所有權，地上權卻由住戶持有，在爭取認同上，全坤興也著實下了好一番工夫。
比方說，提供擁有地上權的住戶十分優渥的分回條件，凡持有一坪地上權，就可分回○．九坪的新房子。以此估算，原本在此區擁有三十坪地上權的住戶，參與都更後，約可分回二十七坪「有屋有地」的產權，依全坤興開價每坪售價五十萬元估算，住戶取回不動產值價約一千三百五十萬元，相對於其他舊屋改建案，建商往往買斷土地，使得原屋主無法分得未來增值利潤，此案可謂誘因十足。
總動員 盡心交培社區老人
除開出優厚的合建分回條件，在人情世故上，全坤興也煞費苦心。因區內有很多連住三、四代的老家族，且目前還住在當地的，多是上了年紀的老人家；為此全坤興除比照一般都更案，提供住戶租金補貼，在工程期間在外租屋外，還在附近租了一批透天厝，安置老人家居住，方便往來多年的坊間鄰居串門子。
光是這樣還不夠，為了與住戶「博感情」，全坤興引進日本「造街懇談會」模式，於九月初在貴陽街上設立「都巿更新會館」，派出一批會台語，擅長和老人家哈啦的土地開發人員長期駐守，為住戶解決疑難雜症。
廖學新指出，推動都更至少要召開上百場的說明會，也都會到住戶家中拜訪；但是地主們事後仍會有個別問題，不願意在公開場合提出。這時如果將其約到公司，他們多會擔心開發商人多勢眾，到了公司，恐會被「吃去」，而有所疑慮。借由住戶住家附近地方設一個「泡茶聊天」的場所，透過閒話家常方式，說明解決，住戶較沒有壓力。
為避免資金壓力過重，全坤興北市建案多以都更合建模式，降低土地成本，在「貴陽街都更案」、「中興橋畔案」外，萬華區亦還有都更案在整合中。
而目前北市府已計畫成立都市更新公司，預期可大幅減少審查的不確定性，增加都更速度，有利建商長期性經營。
一家投顧公司即評估指出，除了政府政策上利多挹注，全坤興本身具有都更利基性，其在「中興橋畔案」極具有進行都更的條件；若順利通過，將帶動周邊土地相同的開發模式。全坤興為先行建商，具有相對優勢，配合北市公權力介入後，有利其未來參與北市都更案發展，業績可望持續成長。
