去年ＳＯＧＯ百貨忠孝店營收一百七十八億元；微風廣場營收六十二億元。今年十月，名為「都市之玉」的ＳＯＧＯ百貨三館加入戰局，不但國內百貨龍頭可能重新洗牌，更提前掀起一波周邊店面租金狂漲巨浪。
二十坪店面成交價近二億 神祕劉媽媽帶頭狂漲店租
「它就像一顆祖母綠寶石，鑲嵌在台北市最繁華的東區商圈，將是繼台北一○一大樓之後，最醒目的地標。」永慶房屋忠孝復興店郭良佐指著說，用碧綠色的玻璃建材，望去彷彿一座綠色城堡，夜間可透光的造形，SOGO三館的集客力有可能取代SOGO一館。
從SOGO三館隔著捷運高架橋望去，一樓的三角窗店面高掛著黃底的廣告看板，上頭寫著「店王將出，捷足先租」的斗大字眼，格外醒目。距離該店五公尺的信義房屋忠孝復興店長張凱華表示，該三角窗的店面，過去是中美鐘錶行，室內面積不到二十坪，卻被以新台幣一億八千萬元買下，租金開價每月一百萬元，迄今，招租廣告已經貼了兩個多月，仍然沒有店家進駐。
「神祕客不願降租金便宜租，財力肯定相當雄厚！」一位資深仲介表示，市場稱這位神祕投資客為「劉媽媽」，她除了買下中美鐘錶行，中心診所旁的YAP!三角窗店面也是她和朋友集資買下。另外在臨忠孝東路三段、正義國宅店面，原來三十年老字號「御和生餅鋪」承租的店面，最近也被劉媽媽買下，交易金額九千多萬元。
御和生餅鋪第二代傳人陳惠娟表示，原先店面租金每月要二十五萬元，如今房東易主，新房東調漲租金喊價三十五萬元，只好收鋪，在天母、內湖另尋新店面。「餅鋪大都是作熟客生意，人潮多的地方租金貴，不見得划算！」
隨著SOGO三館開幕在即，店鋪漲價的態勢更為明顯。附近愈來愈多的店鋪，房東寧可提前解約，賠上一、二個月的房租，也要拉抬店鋪的身價到二、三成以上。「原來是鍍金店面，SOGO三館開始營業後，就變成鑲鑽的啦！」一位精品服飾店員笑著說。
龍聯建設一位葉小姐表示，SOGO三館旁邊、沿著忠孝東路三段往西的一樓店面，這兩個月有三、四家換手承租，其中最靠近SOGO三館的豫園珠寶在兩個月前撤櫃，如今換上一家服飾店，據說，也是因為房東漲價的關係。
閒置十五年爛尾樓趁勢重生 大樓外牆廣告也喊漲
在SOGO一館對面、錢櫃SOGO店面旁的一棟十二樓高的爛尾樓「僑怡商業大樓」，西元一九九二年六月落成至今，都未營運過。這些年大門深鎖，藍色鐵捲門上積著厚厚的一層灰塵，在熱鬧的忠孝復興商圈格外不搭調。不過，這棟爛尾樓似乎有復活的跡象。僑怡商業大樓旁的佳安大樓一位李姓管理員說，這棟荒廢超過十五年的大樓，在一個多月前，開始清理雜物，一堆人忙進忙出。
果然，周末三、五位穿著藍色工作服的「泰源消防企業」工作人員魚貫進入僑怡商業大樓地下室，由於該棟大樓沒水沒電，這群人扛著發電機，在漆黑的地下室修理消防系統。泰源消防工頭王國洲表示，一位曹小姐委託他們公司，修理消防系統，只要將地下三樓到樓上十二樓的灑水頭都連貫起來，通過市政府的消防檢測，就可以申請水、電，開始營業了。
張凱華說，僑怡商業大樓在十五年前，因為超越建築線占用到他人土地，使用執照發不下來，而且這塊地官司纏訟多年，傳出地主兄弟鬩牆，大樓蓋好後，始終沒有營業過。一位在地三十多年的投資客張一成說，這棟藍白相間的大樓外牆曾作廣告出租。「近兩三年來，有人計畫拆除重建，也有財團來整合，卻因為有地主漫天喊價，聽說一坪開價一千萬元，氣得該財團打退堂鼓！」
五年前，福特汽車將休旅車Escape掛在敦化北路、南京東路交叉口的台北金融大樓外牆轟動一時；《壹週刊》也在西門町中華路錢櫃KTV大樓，以帆布做成狗仔形狀做宣傳，掀起外牆廣告風潮。
這股外牆廣告風潮也逐漸吹進忠孝復興、敦化商圈，例如：錢櫃SOGO店外牆最近租給Nike作形象廣告、SOGO一館旁So Nice的旅遊廣告、頂好商圈的愛群大樓也掛上長條型的房地產廣告、Bistro 98大樓旁的酒類廣告等，「這股大樓外牆廣告風，近三年在忠孝復興商圈有愈來愈多的現象！」佳安大樓廣告委託出租戶陳先生說，因為SOGO三館開幕，預計會帶來更多的人潮，有些大樓管委會也向托租商漲價，普遍漲二成以上。
店面惜售心態屢創高價 集客力弱區域終將回歸行情
方圓三十公尺內，因SOGO三館開幕而貴的周邊店家，例子不勝枚舉。「從龍聯建設延伸到正義國宅，SARS（嚴重急性呼吸道症候群）之前，一樓店面每坪只要一百萬元，如今卻要三百多萬元。」張凱華說，不僅店面成交價格屢創新高，惜售心態更為明顯，因為店面是金雞母，除非有人出天價、獲利超過八十％以上，才會願意脫手。
住宅市場來看，郭良佐認為，SOGO三館後面忠孝東路三段二四八巷、懷生國中後面的公寓、電梯大樓，將因SOGO三館的興起，帶動一波漲幅，目前區域內的住宅也有惜售心態。至於，正義國宅斜對面安東街上的朕廈，閒置一年多的一樓店鋪，也有機會在這波百貨熱潮中，順利出租。
據張凱華了解，SOGO百貨一樓專櫃除了櫃位租金，還要抽三○％的獲利，外面的店家不用抽佣，成本相對低；不過，SOGO百貨的集客力肯定高過附近店面，周邊店面租戶要考量的是租金成本。
另外，忠孝復興商圈的店面租金，通常是一坪一萬五千元到三萬元之譜，除非是特殊的產品，像靠近SOGO一館到頂好名店城之間，有些一、二坪的店面，租金可能落在八、九萬元。張凱華說，一九八○年代，有一間一坪半的店面，成交二千多萬元，比東京銀座的店面價格還貴，更因此上了報紙，市場傳出該店面最近成交四、五千萬元，也創下區域行情的天價。
房地產專家、淡江大學產經系教授莊孟漢表示，從太平洋SOGO百貨忠孝店去年營收一百八十億元來看，不僅是台灣最賺錢的百貨公司，也是SOGO全球最賺錢的據點。
不過，捷運通道直接通往百貨公司，人群逛街的動線將是關鍵。無庸置疑，百貨公司的人潮仍會大過周邊街道的人潮，SOGO三館開幕前，雖有短期的租金上調行情，但集客力不足的區域，一段時間後仍會回歸市場行情。
老台北人張一成述說著捷運忠孝復興站的歷史，一九八九年宏國建設取得捷運忠孝復興站聯合開發權，希冀蓋一百二十六層高的摩天大樓，名為「花開富貴」，一度傳出加高十層到一百三十六層，取得世界第一高樓的美名。
但是，這項計畫後來移植到信義計畫區，成就了台北一○一大樓。後來，宏國出現財務危機，忠孝復興站聯合開發延宕十幾年後，才由遠東集團接手。
「這個都市之玉的建築，可是讓商家盼了十六年之久啊！」張一成緩緩地說。
忠孝復興租金狂漲效應，以SOGO三館為中心向外擴延
█御和生
地點：忠孝東路三段
成交金額：9000萬
租金：35萬∕月
█中美鐘錶
地點：忠孝復興交叉口
成交金額：1.8億
租金：100萬∕月
█YAP!
地點：頂好商圈
成交金額：1.5億
租金：110萬∕月
