利率跌跌跌，房地產開始因買氣增強而出現十年來難得一見的曙光，尤其在股市人氣逐漸匯集與景氣自谷底回升下，落後股市半年到一年才表現的房市，在積壓已久的買氣爆發下，隱約有提前三個月至半年回春的現象。
房地產行情上揚是需要氣氛的
梁永煌(以下簡稱梁)：談到房地產理財術，這裡可以說個小故事：民國七十年左右畢業的大學生投入職場後，工作到七十六年應該可以存個五十、一百萬元，當時政大附近一幢公寓約一百六十萬元左右，買下來之後正好遇上七十六年房價狂飆，到了八十年這幢房子就有五百萬元的價值，真的是立於不敗之地。
但如果這個大學畢業生是在八十年畢業，同樣也是工作五、六年，賺到五十萬元、一百萬元準備買房子，老爸還出了自備款幫忙，結果到了九十年時，這幢房子卻成了負資產，同樣地段，同樣產品，但時間點不同，對個人資產的正負價值卻截然不同。
從八十年到去年，整整十年了，大家還是談房地產色變，還好在全球低利率趨勢下，利率下跌的幅度遠大於房租跌幅，讓大家驚覺房地產是不是已經跌無可跌了？針對房地產行情是否已經止跌，請張教授先談一談。
張金鶚(以下簡稱張)：去年底立法委員選舉之前，大家對房地產還很悲觀，但房地產是需要「氣氛」的。
台灣地區建築業使用執照在一九九○年代快速成長，到九五年之後又大幅下滑，並在九八、九九年時與家戶數曲線交叉並呈反向走勢，房地產的基本面已開始穩定，但去年第三季、選前曾經對營建業廠商進行過一次投資意願調查，廠商意願還是很差，但選後整個氣氛卻穩定下來了，包括政治穩定性、股市上揚、景氣看好人轉多，這是心理面改變而已。
最壞的時候已經過去現在卻不是最好時候
有趣的是，仲介銷售數字卻開始增加，當然利率下跌也有影響，但背後所代表的意義，卻是基本面與需求面已出現，只是信心一直未被挑起來，目前各項指標都顯示，總體經濟應不致再壞下去，所以我說「最壞的時間已經過去」，雖然有點挑逗，但事實上卻也可以這樣想，尤其是過去十年多來房地產很差，現在是基本面已現、房價已到底。
雖然最壞的時候已經過去，但現在也不見得是最好的時候，房地產慢慢往上是可以預期的，不過仍要看供需調整，因為整個市場還是很脆弱，而且如果現在大廠商又進場投資增加供給，很容易造成價格困境。所以說，最壞雖已過去，但今年不見得會好，但預期二、三年後應會慢慢好起來。
莊孟翰(以下簡稱莊)：調查房地產業者對未來景氣的看法，業者一定會對未來表示樂觀，這樣房子才會好賣，但問題是生產者想繼續投資時，銀行願不願意貸款呢？景氣好轉，銀行應該願意貸款才對，但事實卻非如此，所以我持比較保守的看法。
尤其是九一一之後，全球消費力轉弱，即使現在有很多刺激政策出現，而利率下跌雖對耐久性消費財有所幫助，但也代表生產者的報酬率不夠，尤其是從不同的基準點解釋更具風險。
目前房地產是否回春，銀行放款意願是最低限度的評價。銀行現在連分戶貸款承作都出現問題，尤其是東帝士集團掛帳模式出現後，銀行更不敢隨意承作土地建築融資，所以我會對這分問卷調查存疑，有點過度樂觀。
租與買已無多大差異
而且政府提供的優惠貸款利率降至三．一五％，租與買已無多大差異，因此目前的銷售均以搶攻低利率為主要訴求，對一般房屋銷售確實有刺激效果，但對高價房屋還是無法預期，加上政府對房地產的政策措施還是太慢，包括何時引進外資與陸資、土地增值稅減半等問題，仍無法形成決策。
張：在房地產景氣上還有兩項衝突的訊息，第一是主計處二千年普查統計全台有一二三萬戶的空屋、空屋率一七％，所幸這種訊息對大眾而言已經心裡有底，因此未造成太大衝擊，而且長期觀察，空屋在區位不佳或不良資產上占相當大比率，對整體市場衝擊力已漸降低。
另一項訊息則是資產管理公司( AMC )的價格破壞力。 從花旗銀行以對折拍賣開始，這是所有不動產供給者心裡不敢說的痛，但這件事在最近亦已漸漸出現「正常資產」與「不良資產」的區隔。此一區隔目前並不明顯，所以價格還會有些變化。
莊：我認為空屋的影響，可從過去擁有雙重國籍者的行為解釋。過去這些人還會在台置產，除了三分法：股市、房屋、現金之資產配置策略流行，房地產還可以保值與增值，但經歷數次資產重配置觀念的調整與股市數次崩落，這些人會認為現在的狀況還是持有現金最為妥當。
而且銀行逾期放款至去年九月底止約一兆一千多億元，再加上三到六個月的觀察廠商逾放金額一兆六千多億元， 已占國內生產毛額( GDP )的一七％，而且國際信用評等公司對台灣的評鑑又不好，因此我對未來幾年內房地產還是持保守看法。
在逾放沒有完全解除下，目前房市雖然呈現需求量提升、供給量下降，但十年下來還有一二三萬戶餘屋未完全消化，對後續住宅市場而言是否這麼樂觀，至少還要觀察兩、三年，至於商用不動產，則要視兩岸關係與外資與陸資進駐狀況而定。
張金鶚鼓吹租屋政策
張：對於陸資進駐或是到大陸置產，我不認為會對基本面產生全面性的影響。因為房地產是居住環境、生活形態的選擇，只要認同台灣，這個基本力量還是存在的。
兩岸關係預期未來是相對平穩，但如果要說台灣人都到大陸置產造成房地產萎縮，我不做如此預測。因為台灣房地產在長期不正常下，未來是傾向理性、相對回到正常水準，所以目前在谷底的房市是可以慢慢向上提升，但預料投資者還是不會進場，因為到谷底的房地產何時才會真正走升？短期內，房價上不來，但相對谷底已出現。
梁：現在是「與其付租金，不如付利息置產」的時機嗎？尤其是以往較為沉重的利息負擔，目前和租金負擔已經差不多了，可不可以拿這筆錢去買房子？
莊：過去存款利率五％，現在只有二．五％，現在置產的確划得來，而且租金下降幅度低於房價下跌幅度，相對比起來當然有人會願意置產。以目前利息負擔與房租負擔差不多下，我會建議購屋，只是衡量思考的時間會延長，而且現在這種情況很普遍。
張：我倒認為租買不是那麼簡單地可以從財務上考量，特別是衡量居住環境需求的那把尺，應該不是那麼單純。租或買的選擇，特別在都市高房價區中，租房子是絕對應該、而且還會繼續成長，所以我鼓吹租屋政策。
其實購屋行為是「心中尺」與「市場尺」兩種互動的關係，而且因為涉及價值判斷，但有些情境是被誇大的，例如領先指標是否在未來持續領先？而且報紙常說房市回春，但這些訊息有些是被挑逗起來的，我要強調的是已經延後購屋兩、三年的自住者會提前進場，這是市場力量，沒有辦法擋。
房地產超過五年才會有報酬率
梁：「買屋出租」，在目前租金報酬率高於定存下可行嗎？
莊：只要確定經濟基本面不會再差、房地產價格撐住不會再跌價、而且未來脫手容易的流動性高， 買屋出租的傳統理財觀念是可以執行的，只是要注意 AMC 對價格的破壞力。
但如果買房子的錢是養老金，我只建議部分進場，而且要挑選區位與流動性都不錯的標的物，因為現在的產品已是「區隔再區隔」，因此消費思考模式也不同，例如地上權概念，對出租投資的方式又將改變，所以政府除了考量經濟市場面外，還要再考慮社會結構的改變，這樣研判房市後勢的正確率才會更高。
張：未來專業的出租市場會出現，而且專業者容易達到經濟規模，所以個人出租市場的風險較高，尤其現階段因為價格還不穩定，過去買屋出租，是建構在資金成本相對較低並預期房價看漲上。
但未來五年、十年後的房地產價格不可能再像過去可以「翻兩番」，而且投資者是以專業者進場，所以對個人買屋出租的看法我相當保留。反倒是未來房地產會有更多的投資形態與管道出現，利潤也會從專業出租管理中出現。
我算過過去二十年台北都會區的房地產平均報酬率與風險，顯示持有房地產在三至五年的投資報酬率很低，超過五年才會有穩定的報酬率，所以這是「中期以上的投資工具」。
梁：現在的時點上，兩位認為投資房地產要賺資本利得，可行嗎？
張：以投資工具組合角度來看，房地產的確有其存在性，但存在性相對於專業性仍不足，無法與專業經理人相比。不過，有些人在過去就有投資房地產的偏好，這些人還是會做投資。房地產本來就是實質分散風險的工具，但未來房地產投資的情境與方式會發生質變，必須要做功課。
莊：只有開發中國家的房地產才會飆漲，在目前到成熟期下，不僅不可能再看到地價飆漲，更無法大舉槓桿操作。再者，各地方的土地價格都暴跌，台北市「地王」段的館前路到公園路一帶，一坪三百萬元要賣給誰？台中市火車站前自由路、平等路，三年前公告現值一平方公尺四十二萬元，現在調降到二十一萬元還是賣不掉。
不動產證券化接受度會愈來愈高
所以增值保值的概念要重新考慮，我認為增值的可能性幾乎沒了，至於保值，則要從「區隔再區隔」中重新出發。
目前房屋折價的情況，是新成屋折價七、八成，法拍屋扣除增值稅後等於折價五成，銀行自拍折價六五成至七五成，AMC 出來之後預期更是打三折，除非基本面穩得住， 消費者才會有意願進場，然後國泰、新光等物業管理者與國外 AMC 才敢進場，所以這波房地產應該這麼看：六○年代是Ｖ字形，進入七○年代則呈Ｕ字形，到了八○年代則呈大Ｕ字形，現在只是Ｕ字形谷底下的波動而已。
梁：房地產行情如果轉好，哪些產品會流行？
張：預期開放陸資後，會對商用不動產進行布局，因此商用不動產可以觀察，至於休閒不動產，產品經營管理還需要再提升，所以我對此產品持保留態度。
莊：出租住宅也可以考慮，而商務往來增加後，商務中心的利用率會提高，商務旅館或商務中心的需求會增加，Ａ級辦公大樓與廠辦亦有其前途性。
另外在老人住宅方面，例如潤泰建設「潤福」採取使用權概念方式經營，政府應該考慮鼓勵這種方式。台灣老人率為八．六二％、有一九○餘萬人，政府應該以山坡地保護區或農地變更地目方式提供租稅優惠，鼓勵廠商投資，並讓保險與不動產證券化結合，否則土地成本太高、沒人敢投資，難以解決長期且日益嚴重的老人問題。
至於不動產證券化方面，從台灣經濟地位來看，這類商品會有前景，尤其兩岸經濟能互利互補，在國際化程度愈高下，對不動產證券化的接受度會愈高。
