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不動產受益權憑證救得了張秀政? P.106

不動產受益權憑證救得了張秀政? P.106

久未露面的政商名人張秀政,為了鴻禧隱沒在華城深山的四十甲土地要發行「不動產受益權憑證」,重出江湖。一年多來,張秀政因為鴻禧財務狀況江湖日下,以前的優閒歲月越來越遠,每天忙著想辦法還債,到底「不動產受益權憑證」能不能挽救張秀政的鴻禧企業?

張秀政的財務危機,最大坑洞正如他日前所說的就是買進台鳳股票,「而且到現在一張都沒賣」。還記得,民國八十七年十月的一個颱風天,張秀政與黃宗宏在來來飯店宣布「策略聯盟」,台鳳要斥資一百七十億元買下鴻禧秀岡山莊一百三十四公頃土地,而鴻禧則是矢言要買進台鳳兩成的股權。巧得很,雙方結緣的第二天,遠倉董事長王令麟進入了台鳳董事會。


中信銀將鴻禧二十五億元借款打入逾放

更巧的是,鴻禧當年十二月以五十七億元買下遠倉在台北市信義計畫區土地,實際付款十七億元,其餘則承受該土地四十億元的銀行貸款;第二年元月,台鳳也付給鴻禧十七億元,算是秀岡山莊一百三十四公頃土地的訂金。鴻禧的十七億元一出一進,等於扯平,卻沒想到砸現金買進的台鳳股票會一瀉千里,甚至在去年八月五日下市。

張秀政傾個人財力、加上鴻禧企業買進的台鳳股票,平均在八、九十元左右的高價位,如果按照張秀政所言「一張都沒賣」,那損失的部位套句大陸用語,是以「幾十個億」來算。

台鳳股票變壁紙,加上銀行猛抽銀根,鴻禧的苦日子臨頭。昔日夥伴台鳳退地還款,也解不了困厄,鴻禧的現金流失殆盡,連銀行利息都繳不出手。一年來,就連與張秀政私交深厚的和信辜家,也只能採取斷尾手法,先保全債權再說,於是中信銀聲請將鴻禧高爾夫球場、會館假扣押,日前還不顧逾放比高升,硬是將鴻禧的二十五億元借款打入逾放。

眼見窮途末路,卻看張秀政突然變出一紙「不動產受益權憑證」,似乎靠著這張紙,鴻禧就能大翻身。


受益權憑證不用公開發行且是洽特定人買賣

「這係蝦米哇糕?」看到受益權憑證的建商老闆,猛然一想還真不知這個產品賣的是什麼。其實這是不動產證券化的產品之一,把很難流通的土地轉變成一紙憑證,靠憑證買賣帶來現金,建立新的不動產流通市場。

這是建商喊了很久的不動產證券化,沒想到如今卻實現在岌岌可危的建商身上。靠著信託法給予的法律地位,即使現在還沒有「不動產受益權憑證管理辦法」,但還是能發行買賣受益權憑證。不過,和「受益憑證」依證券交易法公開發行不同的是,「受益權憑證」是依民法而走,既不用公開發行,且是洽特定人買賣。

換句話說,不是人人都能買,更不是人人買得起這面額一張一百萬元的受益權憑證。那麼,鴻禧企業把秀岡山莊土地信託給高雄企銀,由高企發行秀岡受益權憑證,就這兩家財務狀況堪稱「難兄難弟」的公司,能吸引哪些人來買受益權憑證?

美國排名前三大投資銀行的 LENMAN BROTHER (雷曼兄弟 )一出馬,「難兄難弟」的負面形象,被「不看僧面看佛面」給取代了。經過雷曼兄弟精算規畫過的秀岡受益權憑證,立刻引起討論,而鴻禧名下資產的開發價值,似乎也因此得到了肯定。


操作風險不低──無法完全褪去脫產的疑慮

由於不動產受益權憑證在台灣尚屬全新的金融操作工具,也是為資產股解套的利器,在前無案例成敗可供參酌之下,秀岡受益權憑證能不能拉起鴻禧一把,目前定成敗還太早。

只是債權銀行之一的中信銀既然也申請到信託憑證,又是鴻禧高爾夫球場、會館的第一順位債權人,為何不循此發行「鴻禧受益權憑證」?由此可見其中操作的風險不低,而且還不能完全褪去鴻禧可能藉此「脫產」的疑慮。

不過如果依張秀政所言,可以在七年內完全償還借款,那此法將被有同樣命運的財團奉為「解套聖經」;當然這些財團的土地絕不能在窮山惡水、荒野僻地才行。此時張秀政當不免感謝,這四十甲的秀岡山莊果然福地洞天,為鴻禧帶來最後一絲希望。

去年中秋節,張秀政現身在秀岡山莊住戶們主動發起的聯歡會,周旋在政商名流間的他,觥籌交錯間雖談笑自在,眉間仍瞧得出一絲難隱的壓力;而今年中秋節,張秀政在前夕親自與雷曼兄弟簽下受益權憑證的約,心頭定了,賞月的風雅依舊,心頭的壓力應該稍微舒緩了些。

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