台北市房地產市場，今年的表現就像是在洗三溫暖，年初時大吹豪宅風，總案量高達四百六十億元以上，可是卻因為股市崩盤，銷售率竟然不到三成，慘不忍睹，而且部分個案，在股市連番重挫之後，還出現退訂風潮，情勢更是雪上加霜。
中生代建商逆勢操作
此時此刻，中生代建商「國礎建設」卻大膽地逆勢操作，在台北市中山北路五段、士林官邸周邊推出「花園官邸」預售案。雖然該案基地面積只有二百五十坪，總案量也才十幾億元，規模不算太大，縱然如此卻已經讓人不得不對國礎建設的勇氣印象深刻。而事實上，除了「花園官邸」案以外，國礎同時還在台北市合江街推出總案量三億元的「民生富裔」預售案，並且計畫在農曆年前在台北市杭州南路再推出十億元案量的預售案。
四十六年次的國礎建設董事長祝文定，是國內三大代銷龍頭之一的「甲山林廣告」老闆祝文宇的弟弟。祝文定從東海大學建築系畢業後，先是在兄長的公司歷練了六年，累積了不少房地產行銷經驗。民國八十一年，他自立門戶成立國礎建設及甲上林廣告，開始從事投資興建，後來又成立甲級營造廠「聯浩營造」及裝潢公司「亞瑟士國際營造」。
台灣的建商對於 Know-How 的累積是很不用心的，以往建設公司的經營形態，充其量只能說是「發包公司」，建築設計包給建築師，銷售及廣告則丟給代銷公司，營造則委託營造廠，至於水電裝修則再發給小包商，這些工作都發包出去，累積的 Know-How 都是屬於別人的，建設公司自己所掌握的，只有「土地開發」這個部分。
早期房地產賺錢容易， 勸建設公司老闆要往下扎根，累積自己的 Know-How，無異對牛彈琴。可是，房市景氣反轉，土地增值空間有限，建設公司獲利銳減且生存不易時，這些建設公司也因為缺乏 Know-How 而失去競爭力及轉型的條件，因此大部分建商便被低迷景氣吸住，無法自救脫困。
相對之下，祝文定所建立的事業結構，從土地開發、產品規畫、行銷、營造，乃至於裝潢裝修，上下游全部整合在一起，因此當面臨景氣寒冬時，國礎建設還能保持戰鬥力及獲利能力。祝文定表示：「國礎集團一年有五、六十億元的營業額，而且最重要的是，平均獲利在五％以上，比起大部分同業而言，算是相當不錯！」
台灣市場小，總量不大，而由於經濟規模不足，建設公司勢必採取分包的方式經營。以代銷公司而言，一個預售案銷售率要達到三、四成才可以打平，達五成以上才能獲利。以目前的景氣狀況，要達五成銷售率談何容易。因此，大部分的案子，代銷公司是接一個就賠一個，導致目前的代銷公司都不敢接預售案。可是，以往建設公司完全依賴代銷公司，沒有培養自己的行銷人員，當發現代銷公司持盈保泰不接案時，想要回頭自己布建行銷機制，卻為時已晚。
祝文定因為出身代銷公司，行銷觀念扎實，而且本身又是學建築的，所以在創立建設公司時，便從上下游整合同時著手。因此，國礎建設雖然只有不到十年的歷史，卻已經累積不少經營 Know-How，在市場上猶如一隻小老虎， 實力不容小覷。祝文定說：「房地產大家都不賺錢，可是國礎每個事業都可以賺到一些小錢，累積起來也是一筆數目，比起同業而言，獲利空間算是還不錯！」
由於自己的行銷背景，祝文定對於市場的敏感度相當高，國礎建設創業之初，推案的區域涵蓋大台北地區，但是，民國八十三年以後，他就只鎖定在台北市推案。祝文定表示：「台北縣景氣正在下滑，台北市的土地取得雖然困難重重，但卻具抗跌性，因此獲利空間還是相當不錯。」
指定開發創造獲利空間
台北市的土地資源愈來愈稀少，但競爭建商卻愈來愈多，因此競爭激烈，好的土地可遇不可求，而且奇貨可居，往往有好幾組人馬同時在競價，在這樣的環境中必須要出奇招才能制勝，祝文定所採取的土地開發模式，他稱之為「指定開發」。
以中山北路的「花園官邸」案為例，這塊二百五十坪土地，分屬七位地主，其中包括民間地主及新聞局、國有財產局等公家機關，兩年前他在某種機緣下，接觸到其中一位民間地主，當時他認為「士林官邸是周邊台北市區內最後一塊處女地，廣達五公頃的公園綠地，生活環境及景觀條件，無與倫比，如果開發為高品質的住宅，必然能吸引想要換屋的「新富族群」。於是，祝文定便吃下這塊三十餘坪土地。
這三十餘坪土地，說實在的並不構成經濟規模，而且又不鄰中山北路，於是他便以此為基礎，往前後左右擴展，花了足足兩年多的時間，先後整合了七、八個公家及私人地主，才拼湊出一塊完整的基地。祝文定說：「這種模式的土地開發，第一步走下去，就沒辦法回頭，所以第一步很重要，絕對不容許走錯。」
近幾年高科技產業發展快速，台北市已出現「新富族群」，他們擁有相當可觀的財富，而且有相當先進的消費習性，開高級車、常出國度假、擁有俱樂部會員卡，可是台北市住的水準卻無法滿足他們的需求，因此，可能至今都還蝸居在小公寓。雖然今年房市流行豪宅熱，建商鎖定「科技新貴」推案，他們卻不是這些豪宅的消費者，且並不是那麼有錢，而他們真正想要的是一個高品質的居住環境。因此，祝文定便針對這個族群的胃口，推出「花園官邸」案。
祝文定說：「我的經營哲學是發現問題、解決問題，而問題的所在就有商機。」由於台灣的問題實在太多了，所以台灣的錢其實很好賺。祝文定表示：「花園官邸案就是發現新富族群無法得到滿足的問題及需求，然後予以解決，而找到一個新的商機。」
