一千五百億元的額度、五．九五％的年息，一想到如果能申貸到二百五十萬元的最高限額，又有三年的寬限期，相較於一般房貸年利仍約在九％左右，電算機按按一看，二十年下來竟可以節省一一三．九萬元的利息支出，這麼低的房貸利率真的很令人心動！
相信這是有意購屋的消費者，在看到政府放出空前未有的房市大利多之後，躍入腦海中的第一個想法，而且很多人也因為受到這個大利多政策的鼓舞，趁著元旦三天連假跑去看房子。據了解，這三天實際下定的戶數竟是平常的十倍以上，看在建商的眼裡真是「快樂得不得了」，彷彿所有苦難已過，不必再擔心銀行抽銀根。不過，消費者可曾仔細算過，您認為可以節省的一百多萬元，其實是「二十年後」的幣值？划不划算，關鍵在未來房價下跌的幅度是否遠超過房貸優惠利率？
由於房屋貸款是長期貸款，而且通常與銀行約定的貸款期限為二十年，隨便向銀行貸個最常見的三百萬元，每月本利一齊攤還的貸款就要二萬元，這對大多數薪水階級的消費者而言，就去掉了薪水的三分之一到二分之一，這還不打緊，銀貸款成數平均七成，買個五百萬元的房子必須先準備至少二百萬元的自備款，所以買了個殼、付完存了三、五年的積蓄作為自備款之後，再看到每個月還要花掉薪水的近一半來繳貸款，哪裡還有所謂的「生活品質」可言？
每月「月付額」減少四四六二元
因此當政府宣布一千五百億元的低利優惠貸款，額度的分配是「高雄市與台灣省每人二百萬元、台北市二五○萬元」之後，如果以台北市的額度對照銀行貸款利率表並採三年寬限期計算，每個月本息按期平均攤還一九五○八元，同樣的條件將貸款年利改成一般房貸利率的九％計算，每個月則要付二三九七○元；與過去比較，現在買房子並辦妥這項低利貸款的消費者每月可以少付出四四六二元，如果您家裡有個小貝比、是用最貴的紙尿褲「幫寶適」，那麼您每個月可以為寶貝多買將近十包的「幫寶適」。
與繳了二十年的總利息相比較，假設郵匯局一年期利率一直未變、即房貸利率一直維持五．九五％，二十年下來您共繳交了一九二萬五九二一元的利息，如果仍是過去的房貸利率九％，則必須繳交三○六萬四九○○元，拿到政府的優惠房屋貸款， 在未來二十年中， 總共為您省下了一一三萬八九七九元， 這可是一部BMW316i 的價格（目前一○九萬元）還有找呢！
或許您到各建商的銷售中心，銷售小姐不忘以此提醒您這項優惠政策的好處，並督促您趕緊下定，好提早排隊向銀行取得貸款額度，有些銷售小姐順便哭訴說著現在多麼辛苦、害您不好意思開口殺價，但是如果您不每坪殺個二萬元以上，在背後笑您吃虧的恐怕正是這些銷售人員！
為什麼？節省下來的「一一三萬元」利息，是「二十年後」的幣值，如果不考慮未來利率變動、提前還款……等許多複雜問題，僅以通貨膨脹率三％、採最簡單的複利現值加以折現，一一三萬八九七九元的「現在價值」為「六三萬六二八元」，以三十坪的房子為例，是政府為建商立即補貼每坪二．一萬元，但對消費者而言，則是要到二十年結束房貸之後才真正享受到政府的德政。
那麼，要不要為了「每坪降價兩萬元」的優惠，就去買房子呢？我們這樣看，中南部一坪十萬元的房子來看，能夠便宜兩萬元，其實降幅高達兩成，的確是個實在的優惠，套句俗話來說，這是「實質利多」，否則不會有那麼多拿不到優惠方案的人反彈。至於一坪叫價二十五、三十萬元的台北市區，一坪兩萬元的優惠，幫助當然就有限了。
不過，消費者也不要就為了這個兩萬元的優惠，就拚了老命花四、五百萬元買房子。因為，房地產價格在未來幾年，漲價的機會不多，而且萬一步上日本的後塵，那麼不要說兩萬元，再降個三萬元也還不夠本。
時機不錯 但是千萬不要淪為「破產預備部隊」
這不是筆者危言聳聽，舉幾個實際發生的例子：日本政府為了「振興房市」，從一九九四年開始不斷推出各種優惠措施，鼓勵人民購屋，銀行還推出「五年免繳利息」的超優惠寬限期，結果房價仍然重挫，買房子的中產階級全部套牢，甚至因為房價下跌，被銀行要求追繳擔保品，無力提供下只得宣告破產。由於日本政府的「引誘」，造成每年有六萬戶的家庭必須宣告破產。
香港也是同樣情形，去年香港房價平均下跌五成，許多「供樓」的受薪階級，在前兩年以高價買入房屋，自備款只有三成，房價下跌五成，不僅自備款化為烏，還要再做好幾年的白工，如果不幸又碰到被雇主裁員，全家立刻陷入萬劫不復的悲慘世界，香港去年有好幾百個這樣的例子，剛開始報紙還會大幅報導，最後根本懶得報導，任憑無辜的受害者天天暗自飲泣。
消費者要買自住的房子，現在的確是不錯的時機，不過一定要仔仔細細計算自己的財務狀況，採取保守的態度，多保留現金在手中，千萬不要為了買房子，讓自己財務動彈不得。而且，除了申請優惠房貸之外，更要努力向建商要求降價，以前是買房子增值、保值；但是日本、香港這幾年卻有一大堆為了買房子而破產的中產階級；既有前車之鑑，大家豈可不慎！
