編按：房產資訊玲瑯滿目，首購族的第一步要怎麼做？應該先依據家庭收入、存款和可貸款額度，計算出能買得起多少錢的房子。如果還是毫無頭緒，書中有提到「買房速算法」，記住「100、0.3982、0.8」這3個數字，就能快速評估你買得起多少錢的房子。
當你經過千辛萬苦的看房，終於選到理想的房子，那就要進入最重要的議價階段。書中提到，房子的開價是由屋主實拿金額、４%仲介費、概估土地增值稅及房地合一稅費作為底價，再加10%議價空間，因此，從了解議價資訊，能讓首購族可以精打細算的出價。
本書作者阿宅地產顧問（蕭大立）擁有20年房地產與金融業工作經驗，除了經手一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，作者從多年前買房的增值獲利，讓他有勇氣在中年放棄銀行資深經理的身分以及優渥的待遇，裸辭以後開始了自媒體創業之路，更找回人生的自由。
首購族買房的第一步 我買得起多少錢的房子？
當你下定決心要買房，面對琳瑯滿目的房產資訊，可能會感到茫然而不知從何下手，腦中還會浮現許多的問題。而我的建議是，初次買房者的第一步，應從判斷買得起多少錢的房子開始！
你可以先依據家庭收入、存款和可貸款額度，計算出自己負擔得起多少錢的房子。以前述預算，綜合考慮工作地點、交通便利性、學區、生活機能等因素之後，選出理想的居住區域。
當你對買房的預算及區域有概念，設定好買房目標，就能有效率地進行後續的看房流程了。
能負擔的房價是多少？從3組關鍵數字「100、0.3982、0.8」找答案
2秒買房速算法：你能負擔的房屋總價為多少？現在網路資訊十分發達，如果想知道自己買得起多少錢的房子，已經有不少網站都有提供類似的查詢功能。
但我想和大家分享一個更方便的「2秒買房速算法」。不管你在看屋現場，或是隨機在路邊看到有興趣的物件，只要心中記住這個速算公式，不需要連上特定網頁，隨時隨地都能讓你得到答案。
此速算法只要記住3個數字，就能快速評估你買得起多少錢的房子。不用多，記住這3個數字：「100、0.3982、0.8」。
接著，如果你每個月可負擔的房貸支出是4萬。你只要用4先「乘上」剛剛說的100再「除以」0.3982，就是你的「房貸總金額」，答案是1005萬。
再來，因為通常房貸是房價的8成，再把前面的數字「除以」0.8（以現在銀行貸款水位拉警報的狀況來看，我們也可以保守抓7成，用「除以0.7」來計算），最後的答案就出來了，你買得起的「房子總價」大約是1256萬（房貸抓7成的總價則是1436萬）。
▲買房學問大，從房貸、自備款中，看出能負擔的房屋總價是多少。（圖片來源：shutterstock）
買房公式也能算自備款 利率變動、貸款年限改變怎麼辦？
當然，買房除了貸款，你還必須要有「自備款」，只要用前面2個數字相減，「房子總價」扣掉「房貸總金額」就可得到答案了，「自備款」是251萬（房貸抓7成的自備款為431萬）。
是不是很簡單呢？綜合以上，我們將「２秒買房速算法」的公式整理如下：
買得起的房價=每月房貸支出×100÷0.3982房貸係數A÷0.8貸款成數B
然後解釋一下這3個數字的意義。為什麼是100跟0.3982呢？因為假如貸款100萬元，現行一般首購利率以2.56%計算(2024年12月)，貸款年限30年，不考慮寬限期，本利平均攤還計算，每個月就付3982元。
換算以萬為單位，就是0.3982。公式將此稱為「房貸係數A」。而0.8的由來，前面有解釋過了，代表貸款成數，公式將此稱為「貸款成數B」。
那如果未來利率變動，或是貸款年限不一樣，速算法不就不能用了嗎？不會的，只要參考以下的附表，選擇當時相近並適合的「房貸係數A」即可。
例如，假設未來降息，房貸利率變為2.06%，查表可知「房貸係數A」將由0.3982調整為0.3726。而如果貸款不是8成而是7成，也只要將「貸款成數B」，由0.8調成0.7。只要依據未來的變動，微調各項係數，公式一樣可以適用喔。
買房議價是大學問 如何談判買到好價錢？
當你經歷了千辛萬苦的看房過程，選到中意的房子，接下來，終於要進入最重要的議價階段。
關於議價，通常一般人都有個迷思，以為買房議價的終極目標，是買到底價，也就是屋主願意售屋的最低價格。
大家往往認為，如果買房砍價能夠殺到底價，一毛錢不加，就等於買到了最便宜的價格，而在這場交易中，自己就是得利的那一方，但事實真是如此嗎？
正確議價重點不在探底價，而是買到合理價。讓我們跳脫買方的角度，轉換一下立場，先來了解屋主委託房仲賣房時，底價設定的邏輯吧。
當屋主想賣房時，通常心中都有自己想實拿的金額。但房屋成交價，並不是全部進到屋主的口袋，還須扣除其他成本，例如仲介費、土地增值稅及房地合一稅費，也需考慮買方的議價空間。
什麼是底價、議價空間有多少？先了解物件開價
為了讓屋主能拿到預期想拿的數字，仲介公司銷售物件，是用屋主設定實拿金額為基準，加4%仲介費、概估土地增值稅及房地合一稅費作為底價，再考慮10%議價空間，就是大家看到的開價，可參考以下公式：
物件開價＝(屋主實拿金額＋4%仲介費＋概估土地增值稅及房地合一稅費)底價＋10%議價空間
你發現其中的蹊蹺了嗎？賣房底價，是用屋主想實拿的金額作基準，但這個數字與合理市場行情，很可能是兩回事。
當屋主在決定實拿金額時，一定會以鄰近最高價的實價登錄案件，作為賣房的目標價。至於最低能接受的金額，則不會低於當初自己買房的成本。
正確議價不是探底價 而是買到合理價
雖然這些最高價的實價登錄案件，可能社區條件更好、位於高樓層或有裝潢，其實和屋主房子的條件並不相同，但屋主不一定具備這樣的價格判斷能力，甚至單純只是因為貪心，認為別人能賣這麼高，自己一定也可以。
而仲介為了接案，即使屋主心中底價明顯偏高，仲介也可能接受，只要在委託銷售的過程中慢慢說服屋主，逐步下修底價就好。
當屋主期望底價高於市場行情，即使議價了半天，買到屋主底價也還是買貴。所以，正確議價的重點不在探底價，而是如何買到合理價。
作者簡介_阿宅地產顧問（蕭大立）
學歷：國立政治大學地政碩士、企管碩士。
經歷：日盛金控行政處資深專案經理、南山人壽房地產投資暨管理部專案副理、信義房屋鑑價部-估價師事務所主任幕僚、瑞普國際物業-估價師事務所估價師、臺灣金聯資產管理公司初級專員。
擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。
經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。2023年轉往網路自媒體發展，擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。
本文摘自悅知文化《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》
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