近日房市有個熱點新聞，財政部2/19發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。
調整課稅標準後，台北市每坪120萬就算豪宅。也讓賣房繳的稅可能大幅提高。看完各大新聞社群的留言，發現很多人都誤解了此次修規的影響。好吧，阿宅就來當一下師爺，給大家翻譯翻譯。
簡單一張圖告訴你，此次財政部調整豪宅課稅標準的影響為何？
賣房繳稅概念很簡單，房子包含土地及房屋，所以，個人賣房分別就繳兩種稅。
若以舊制規定，賣房所得，土地漲價繳土地增值稅；其他歸屬於房屋的所得，繳所得稅。
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舊制指什麼？指2016年前取得的房子才適用，所以如果你是2016年之後才買房，可以不用看了，此次調整豪宅課稅標準與你無關。
土地漲價繳的土地增值稅，與此次課稅規定修正也無關，這裡也不談。
2016年前取得的房子 賣房時所得稅會怎麼算？
本次賣房課稅規定修正，影響的是舊制房屋繳所得稅的部分。只有歸屬於房屋的賣房所得，才繳所得稅。差別在哪呢？
當屋主沒有自己去申報房屋交易所得、未提供實際成交金額或原始取得成本，或屬於實價登錄上路前，政府查不到上述資料時。
稽徵機關會用以下方式幫你推算房屋課稅交易所得：
A. 成交價超過豪宅線：按「實價」課稅
房屋課稅交易所得是用「交易實價」乘「房屋評定現值」占「公告土地現值」及「房屋評定現值總額」之比例，再乘20%來推算歸屬於房屋的收入。
房屋課稅交易所得=交易實價x房屋評定現值/(公告土地現值+房屋評定現值)x20%
B.成交價低於豪宅線：按「評定現值」課稅
房屋課稅交易所得是用「房屋評定現值」乘「政府給定區域比例」來推算歸屬於建物的收入。
政府給定比例，各縣市及行政區均不同，以新北市為例，此次各行政區調高為14%至44%不等。
房屋課稅交易所得=房屋評定現值x政府給定區域比例
豪宅稅新制 低總價高單價小宅影響最大
總結：政府這次修規，最大影響是加入單價門檻。低總價但高單價的小宅以後別想逃，一樣列入豪宅基準課稅。
此外也將超過豪宅線之獲利率基準由17%提升到20%。而低於豪宅線依政府給定區域比例計算者，部分區域也調整1%至5%。另將六都及新竹以外的課稅豪宅門檻調高200萬元。
當成交價超過豪宅線，所得將以交易實價推算。而未超過豪宅線時，將以較低的評定現值推算。
以不同計算級距，金額可能差幾十萬起跳，繳所得稅時就知道痛囉。
但這次的調整只針對2016年前取得的房子，並未造成全面性的影響，大家不用看到新聞就恐慌。
依照政府的推估，受影響的只有4千件。對大多數人是沒有影響的。
最後強調的是，新聞中的豪宅線，指的是財政部課稅定義的豪宅，跟央行貸款定義的豪宅是兩碼子事喔。
作者簡介_阿宅地產顧問（蕭大立）
學歷：國立政治大學地政碩士、企管碩士。
經歷：擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。
經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。 2023年轉往網路自媒體發展，擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。
出版新書《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》
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