編按：2025 年，房市正式進入量縮盤整期，正是議價好時機。看過1000間房子、房產平台House123執行長邱愛莉，對房地產有不可思議的熱情，8年將20萬資產翻成4000萬！談到房子，眼裡總有閃閃的光芒，非常喜歡看屋和裝潢。邱愛莉濃縮15年買屋經驗，分享2025年購屋必知的7大關鍵。
2025 年，房市正式進入量縮盤整期。更值得關注的是，接下來 2-3 年內的買賣移轉棟數，有很大一部分來自過去幾年預售屋的交屋潮。扣掉這些數字，實際交易量將更顯低迷。
市場盤整期，代表機會與挑戰並存。如果你有購屋需求，該如何因應？買房，怎麼買得漂亮？
以下是2025年購屋必知的7大關鍵：
1. 評估區域的保值 / 增值潛力
當市場反轉，你會發現——「地段」影響巨大。
每次市場盤整，都會有跌幅較大的區域，這不代表區域本身不好，而是過去被過度炒作、短期內漲幅過高。
如何挑選合適的區域？
● 短期賣壓大，但中長期看好的區域
賣壓大的區域，往往更容易撿到好價格。
例如，若某建案出現大量換約潮、交屋拋售潮，你可以同時比較多個戶別，利用A戶談B戶，提升談價空間。
● 重劃區的修正期是布局時機
許多重劃區都經歷過數次盤整，例如新北、桃園、台中部分區域，如果你 #看好該區產業機能與建設發展，那麼短期盤整反而是絕佳布局時機。
但記住，至少準備5到6年以上的持有計畫，因為市場回溫需要時間。
2. 小坪數低總價很吸引人，但「好住」才是關鍵
小坪數房子的優勢在於低總價、好轉手，但居住品質才是長遠考量。如何避免落入「坪效陷阱」？
注意1、房間空間夠用嗎？
如果房間小到床＋衣櫃就塞滿，走道剩不到 60 公分，這樣的房子即便低總價，住起來也很痛苦。
注意2、特別小心「預售屋」的格局問題
預售屋廣告圖看起來「家具都放得下」，但實際交屋後卻發現空間擁擠。
購買前，一定要向建商索取詳細尺寸圖，自己扣掉牆厚後評估使用空間。
注意3、「小環境」影響住的品質
不一定要有公園、河景，但一定要避開嫌惡設施，例如：
• 宮廟
• 加油站
• 資源回收場
• 高架橋
結論：小坪數低總價很誘人，但務必確保住起來舒服，否則轉手也不容易。
3. 大坪數保值的 3 大原則
如果你想買大坪數房屋，請牢記 3 大原則：
原則1 、屋齡不能太老
持有 10 年後，屋齡是否還能接受貸款？避免因屋齡過高而影響價值。
原則2、確保物件的「稀有性」
例如，我去年換屋時，挑選了：
• 大學校園旁
• 捷運站 5 分鐘
• 樓中樓 + 兩層皆有產權
• 知名建商品牌
• 公設比 26%（不會太高）
這類物件雖然不是投資客的主力目標，但仍能吸引有相似需求的特定買方。
原則3、出價要保留「安全邊際」
例如，社區均價 125 萬/坪，我買 90.3 萬/坪，確保足夠的保值空間。
4. 新建案 — 盡量把握「潛銷期」
潛銷期是預售屋、新成屋最有機會談到好價格的時候，因為：
• 建案剛開案，代銷尚未大打廣告
• 代銷業績壓力較大，願意讓價
• 戶型和樓層選擇最多
如果是預售屋，一定要慎選體質良好的建商，並確認合約條款。
5. 買中古屋，仲介真的很重要
市場降溫，仲介手上開始有「好物件」，但他們會優先通知誰？
如何成為仲介眼中的「優質買方」？
• 問他「推薦這間的原因」，看他的專業度
• 能快速看懂物件條件，馬上約看
• 能夠清楚表達「要」或「不要」，不浪費時間
當市場觀望氛圍重時，反而是我們出手的好機會。
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6. 善用議價技巧，合理化出價
現在市場盤整，是議價的好時機。
• 用正確的議價策略，成功談到「銀行估價 8 折」的價格
• 與仲介溝通時，盡量面談或電話，避免文字誤解，提高談判效率
7. 市場多變，進場時就要想好出場
無論你計畫持有多久，買進時就應該思考未來的出場策略。
不要「看天吃飯」，也不要單純期待市場紅利。
進場時，確保你的價格夠安全，即便市場盤整，也能確保未來轉手不吃虧。
最後結論
這 7 大關鍵，正是我自己尋找「被低估的房子」時，會優先考慮的標準。
但最重要的是——
• 無論房市熱或冷，從「自身需求出發」才是首要條件。
• 房子要自己住得開心、舒適，才有意義，讓住的每一天，都充滿踏實的幸福。
• 只要是你喜歡的房子，買在銀行估價內，那就是被別人低估的房子。
作者簡介_邱愛莉
House123 執行長，房地產專欄作家
安居樂業實踐者；財務自由創業家 政大商管學院(AMBA)碩士，台大工商管理學系畢業，輔系法律系。曾任知名外商公司市場開發經理、客戶經理
暢銷書籍： 買房人生課 買一間會增值的房子 小資族大翻身
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