編按：你是否曾聽聞周遭的親朋好友有過這樣的買房經驗：幾年前的同樣時間點購入的房子，現在已經增值幾百萬了，但自己的房屋價格卻像烏龜一樣慢慢爬。為什麼會有這樣的差異呢？答案只有一個，因為別人選擇買房的區域發展比較好。
本文作者阿宅地產顧問（本名：蕭大立）擁有20年房地產與金融業工作經驗，經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。他提醒一個大原則：地段，是決定買房增值的關鍵。
買房就決定漲幅 3撇步挑「好地段」
房地產位置是固定的，不像其他商品可以自由移動，而每間房子的地理位置及周遭環境條件都不同，就像人的指紋一樣，獨一無二。
當你決定在哪個地段買房的一刻，就已經決定了這間房未來會不會賺錢。那麼，買房時要如何挑選地段，未來增值幅度才會最大呢？
以下提供你3種判斷方法：
1. 當地是否有產業？
臺灣這幾年房市發展有個關鍵指標：臺積電效應。
臺積電到哪裡設廠，哪裡房價就會大漲，從新竹、苗栗、臺中、臺南及高雄，無一例外。這樣的榮景，甚至連海外也適用，臺積電到日本熊本設廠後，也帶動了當地房價大幅飆升。
為何產業能帶動房價？提供就業機會、區域收入促進發展
以產業帶動當地經濟發展，進而提升房價，其實背後是有理論基礎的。
從土地經濟學的經濟基礎理論，我們可以知道，一個地區的經濟發展，是由其「基礎性產業」所驅動的。
這些基礎性產業就像是一個地區的經濟引擎，帶來了區域收入、提供了就業機會，也促進了其他產業的發展。
產業的投資，則會吸引更多資金投入，促進地方經濟的發展。最後，將進一步帶動整體產業鏈以及運輸、倉儲、金融等相關產業的發展，形成產業集聚效益。
2. 當地是否有重大公共建設？
桃園機場捷運自2017年通車以來，帶動了捷運站周邊的發展。特別是青埔特區以及林口新市鎮等幾個精華站點，房價的漲幅更為明顯。
為什麼政府興建了一座新的捷運站或開闢了新的大型公園，該地區的房價就會開始上漲呢？其中的原因就是土地經濟學中的公共設施資本化理論。
重大交通建設是大利多 精華站點房價明顯狂飆
公共設施資本化，指的是政府所提供的公共設施，例如道路、公園、學校、捷運等，其帶來的效益會反映在房地產的價格上。
也就是說，這些公共設施所帶來的便利性與生活品質的提升，會推高房地產價格。而在政府眾多公共建設類型中，重大交通建設常被認為是最明顯的一大利多。
綜合前述兩個重點，通常我們在評估地段增值潛力時，會看是否有基礎產業及交通重大建設。但就其影響程度，雖然交通建設對於房價有正面幫助。但更重要的核心還是產業。
3. 房子的土地使用分區為何？
讀到這裡，我們已經了解到如何從縣市、行政區的宏觀角度，來判斷整體區域增值潛力。接著則要來講解如何判斷區域內單筆土地的條件優劣。
每塊地雖然表面上看起來都相同，但開發的潛力跟用途是完全不一樣的。而其中的關鍵，就在於「土地使用分區」。
確認土地使用分區和用途
就如同大富翁的遊戲規則一樣，政府在進行都市規劃時，為了避免相互干擾，對於每塊土地都已預先規定各種不同用途，包含住宅區、商業區、公園學校用地等。這就是土地使用分區的意義。
如果違反分區規定，不僅銀行貸款額度可能受影響，還會有被政府取締罰款的風險。
比方說，臺北市大直明水路、敬業路與樂群路一帶的大彎北段，依都市計畫規劃為臺北市商業娛樂中心，不得做住宅使用。
但由於地段條件佳，為了方便銷售，許多開發案陸續違規作為住宅使用，經監察院2016年提出糾正後，臺北市政府後續才針對住宅違規使用戶進行列管，後續規劃將透過繳交回饋代金方式，始能合法。
現在是綠地之後變建地？事先用這招就知道
因此，買房時，記得要確認房屋所在地的土地使用分區以及房屋的用途，才能了解房屋是否合法使用。
除此之外，社區周邊土地的分區也同樣重要，例如，你想買的社區，前方現在是綠地，有令人心曠神怡的景觀，但它可能只是還沒蓋好的建地，未來房子蓋好之後景觀也會隨之消失。
而我們只要查詢土地使用分區，先確認前方綠地是否為公園用地，就可以避免踩雷囉！
所以，你是為了想賺都更財才想買老公寓，在評估未來是否真的有都更改建的可行性時，確認坐落基地的「土地使用分區」更是必查的重點。
作者簡介_阿宅地產顧問（蕭大立）
學歷：國立政治大學地政碩士、企管碩士。
經歷：擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。 2023年轉往網路自媒體發展，擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。
本文摘自悅知文化《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》
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