三重損鄰案》隔壁蓋大樓，我家房子卻歪了...避免建商不認帳，先做「1動作」自保！損鄰申請流程一次看

2023 年9 月7 日，台北市大直區的基×案，因施工不善，造成鄰近7 棟住宅受損，甚至有一棟房屋直接陷入地底，5 樓變4 樓。此事件造成社會譁然，引起大眾對於建築物安全的諸多疑慮。

此次發生意外的工地，是一個海砂屋重建案。在2023 年3月時，就有鄰近住戶發現房子有問題，並向有關單位投訴；7 月時，台北市政府都市發展局回函技師公會，鑑定結果無異常，不需列管；9 月1 日，建設公司收到儀大工程顧問公司的「數據異常」回報；9 月7 日，鄰房傾斜倒塌。而後經市政府判定，建設公司需擔負「損鄰」賠償責任。

為什麼土壤會液化？發生三要件

由於發生意外的工地位於基隆河截彎取直後的區域，大家首先注意到的是「土壤液化」問題。

台北在300 多年前是一個湖，除了靠近山邊的區域較會受到岩塊支撐，其它地方全都算是地質環境較鬆軟的區域。

曾參與紐約世貿大樓改建、補強工程的結構技師張盈智指出，土壤液化其實是一種自然現象，就像水加溫到100 度以上會變成水蒸汽、低於零度以下就會會結冰。

土壤液化會有幾個要件：「第一是砂土，第二是地下水的水位要高，第三是受到的震動幅度要大，包括強度夠大的地震」，符合這三個條件，才會發生土壤液化的情形。

土壤液化會怎樣？

簡單來說，土壤液化就是砂、水混在一起，變成像泥漿一樣的液體，此時土壤失去支撐力，造成地層下陷、房屋倒塌或傾斜等災害；這在921 地震時就很明顯，有些房屋是因為老舊而崩塌，但很多是因為土壤液化造成的地基不穩而傾倒。不過，很少有像大直基×案一樣，建築物直接下陷的情形。

張盈智提供讀者們一些重要訊息：「首先是砂，緊密的砂及黏土層不會發生土壤液化的狀況，疏鬆砂才會，疏鬆砂會有孔隙讓水跑進來，造成像流砂一樣的液化現象；第二是水，地下水位只要在地表下20 公尺之內，就容易有土壤液化情形。」

對抗土壤液化的2種房屋設計

面對土壤液化，張盈智認為，其實大眾也無須過度緊張，就像台灣常常有地震，但我們不會因為地震就不蓋房、不買房，重點在於購買抗震的房屋；面對土壤液化也是一樣，如果我們知道這個區域屬於土壤液化區，就要選擇可以抗土壤液化的房屋。

對抗土壤液化一般有幾種設計，第一種是地基以下採用「基樁」，只要基樁打入岩盤，房屋就有足夠支撐力；即使打不到岩盤，只要基樁的尺寸、長度、數量足夠，在發生土壤液化時，基樁也能提供足夠的承載力，房屋不至於傾斜或下陷。

第二種就是「地質改良」，包括：置換土壤、灌漿、動力夯實等工法。

地下室3層以上，不用擔心土壤液化！屋齡超過30年老公寓、華廈要當心

但一般民眾可能對這些技術較不了解，也無法確認施工品質，所以張盈智表示，以雙北來看，只要地下室有3 層以上，那麼連續壁就會打到20 公尺以上，這樣的房屋就不會有土壤液化的問題。

如果是1990 年12 月29 日以前核定的老公寓、華廈、透天厝，由於基礎不夠深，那就要仔細考慮風險問題。

目前雙北的大部分區域，都已做過土壤液化的調查，如果建案位於地質較敏感的區域，依據規定，建方一定要做地質鑽探，甚至檢測地下水位等事前調查，依據建案區域的地質特性，去執行後續相關工程的設計與規劃。

除此之外，如果建案周邊有捷運等大眾運輸設施，施工單位對於工程安全的規範、要求就會更高。

只要事先做好地質調查、建築規劃、防災評估，並且確實依據設計要求，按圖、按步驟來施工，所有的建築物都可以是安全的。

哪些地方是土壤液化潛勢區？

如果讀者們想知道自己住家附近的土壤液化趨勢，都可上網至「經濟部土壤液化潛勢查詢系統」查詢。

但住家附近土地的土壤液化狀況，並非建物安全的關鍵因素，關鍵在於建物的結構、設計，是否足以對抗土壤液化。

經濟部土壤液化潛勢查詢系統

發生損鄰怎麼辦？六都處理原則一次看

以上述「基×案」為例，經北市府調查，基×建設在施工過程中有疏失，必須承擔損鄰賠償責任，這也讓許多讀者對於工程安全產生疑慮。

而在建築的營建施工中，多少都會對環境造成一些影響，例如：開挖地基時，旁邊的土壤因解壓，可能會有一些流動或傾斜，此時數據管制就很重要，例如：實施者（建方）要在鄰居房屋的外牆上掛上傾斜儀，也要掛在自己工地的連續壁上，隨時觀測相關數據是否在安全範圍內。

基×案是相當嚴重的損鄰事件，事件發生後，台北市政府針對損鄰處理法令做了一些修改。

下表提供台北市建管處的表格，讀者們可依此了解目前六都對於損鄰的處理原則。

請特別注意損鄰事件的處理範圍：在台北市是開挖深度的3 倍，如果開挖深度是15 公尺，那就是工地周邊45 公尺範圍內；新北市的規定則是4 倍，也就是60 公尺。

六都損鄰處理法令差異及規則比較表（修法後）

台北市損鄰規則的六大新制

台北市的修正部分，主要是增加了「第三方公會會勘、複核、鑑定費用由實施者（建方）先支付」這三個原則，在此更進一步說明台北市損鄰規則的六大新制：

（一） 損鄰協調新增：都發局指派第三方專業公會代表，會同現場勘驗。

（二） 公安認定納入第三方專業公會覆核機制，安全認定從14 天縮短成3 天。

（三）施工損鄰責任認定增加：第三方專業公會覆核。

（四） 受損戶如果不服認定結果，可以要求第三方專業機構鑑定，相關費用由實施者（建方）先行墊付。

（五）上網公告因公安問題遭勒令停工的不良廠商。

（六） 地下室開挖階段，每月全面檢查；全市工地每季總體檢。

下圖的流程圖，能幫助讀者們更清楚地了解台北市的損鄰處理流程；而在台北市的受理機構，是都市發展局。

台北市的損鄰處理流程圖

修法方向：增加「第三方公會會勘、複核、鑑定費用由建方先支付」

新北市損鄰處理方式

新北市的損鄰處理方式與台北市有所不同，新北市的受理機構，則是工務局。

（1）發現房屋受損，向新北市工務局提出陳請。

（2） 工務局通知起造人、承造人、監造人做初步損鄰鑑定，並在10 日內出具初步安全鑑定書。

（3）工務局根據初步安全鑑定書判斷是否需要停工。

（4） 如果確定為損鄰事件，起造人、承造人應該主動與受

損戶協調修復賠償事宜，如果雙方在新北市工務局發函日後30 日內仍然無法達成賠償事宜的協議，雙方當事人得協商，另外委託具有公信力的鑑定單位來鑑定損鄰情形及安全性，並由起造人、承造人申請鑑定並通知工務局，委託費用則由受損戶先行支付。

再次提醒讀者們，如果你家附近有工地準備施工，而且你家位於「損鄰規則處理範圍」內，無論政府是否有強制規定，最好能要求施工單位做施工前鑑定報告；萬一以後房屋有所損傷，才會有所依據，也能減少鑑定時間，保障自己的權益。

作者簡介_黃張維

1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。

過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養分。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營「都市更新」與「危老重建」的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。

16年前為改善因壓力導致身心的疾病，決定開始運動人生，熱愛馬拉松與鐵人三項等運動，不僅自己重拾健康，也透過運動建立屬於自己的企業文化，並為鼓勵周遭朋友運動，成立「耕跑團」平台，希望凝聚所有喜愛並追求健康的人，一起從運動中獲得滿滿的熱情與感動。2017年公司榮獲「運動企業認證標章」。

18年來，以「城市農夫」自許，承載著家的溫度，犛入這塊土地的情感與美好記憶，落實在每一座建築裡。秉持著「信任」與「共好」兩大關鍵態度，已完成數十個都市更新案；默默陪伴、用心聆聽、持續溝通住戶的多元需求，以多年累積的都更專業，分析現行法令規章，並從中探尋最佳解方，為住戶共創最大價值。並以都市更新、耕建築的美好，為永續經營的志業，攜手團隊一再以建築藝術衍進城市美學。曾著：《都更危老大解密 耕築共好家園》。

本文摘自今周刊《大都更時代攻略 耕築居安家園》