2024年已接近尾聲，房市表現以「價量俱揚」四個字來定調應該沒有疑義，然在今年第四季買氣驟降的頹勢下，展望新年度房市，恐怕也會是個極具挑戰的一年，可預見的會有三隻黑天鵝，就市場的發展態勢來看，會有八大市場趨勢，值得業界及消費者多加留意。
再過幾天2024年就要翻頁了，迎來的是嶄新的2025年，送舊迎新最大的儀式感莫過於回顧與展望囉！
2024年是房市史上最好一年
回顧2024年的房市，央行第七波選擇性信用管制應該是個重要的分水嶺，之前房市熱翻天，建案秒殺、排隊購屋等亂象、房價跳空上漲等投機炒作無所不有。
房地產業者坦言若沒有「金龍海嘯」，今年會是房市史上最好的一年，相關業者都是樂開懷，各個賺得盆滿缽滿，最彰顯的是上市櫃營建及代銷公司股價紛紛超越科技股，EPS也是賺贏過科技股，真是史上罕見。
但是「金龍海嘯」之後，房市歡樂的Party結束了，市場買氣如雪崩般下滑，交易量急遽萎縮，先前可說是門庭若市，之後變成門可羅雀的淒涼。只是這次央行出重手打炒房，業者反彈的聲浪並沒有前幾波打炒房時來得大，為什麼？因為大家都賺得太飽，飽到不好意思再多說話了！
全年建物買賣達35.8萬棟
根據台北市不動產仲介公會最新的推估，全台全年建物買賣移轉量仍可達35.8萬棟，與2023年30.6萬棟比較，大幅成長16.8%，交易量創近11年來新高，交易量並沒有最近市場感受到那麼悽慘，而且各地房價都還是維持在高檔震盪，正是一幅標準「價量俱揚」的景象。
也許有人會有點錯愕，怎麼會是這樣的景象，央行「金龍海嘯」沒有發揮效力嗎？有的，只是前三個季度真的是賺很大，10月起市場交易量確實出現急凍的現象，但是仍抹不去前三季市場因新青安所帶動的熱絡交易，所以整年度交易成績單仍然是十分的亮眼，如果沒有央行的急踩剎車，龍年全年房屋交易恐有可能衝上37萬棟的大關。
2025房價修正機率高
展望2025房市，「量縮價跌」似已成為市場共識，從2024年10月起「金龍海嘯」發威，房市交易量就已明顯萎縮，明年此一態勢應該還會延續，全年交易量可能回落到30~32萬棟的區間。大家最期待的是房價會不會跌？
如果量縮的格局不變，超漲的房價一定會修正，誠如央行楊總裁在立院答詢時所說的，房價要修正需要一段時間發酵，可能在明年中可以看得到！
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▲金融海嘯後房市交易量明顯萎縮，明年中可望有機會看到房價下跌。
川普、兩岸、央行...房市3大變數
2025年房市可預見的會有三大變數，也就是三隻黑天鵝：
其一、是美國總統川普，下個月即將就職，這不只是全球關注的最大變數，也會是國內股市、房市的最大變數。川普1.0時代因中美貿易戰，台灣漁翁得利，為房市帶來了極佳的財富效應。到了川普2.0時代，他的快意恩仇拳更加讓人捉摸不定，我國股市及房市絕對都不能掉以輕心！
其二、是兩岸關係。兩岸關係緊張從蔡英文時代到賴總統是越來越升高，只是大家也越來越習慣了，但這一風險也不能加以漠視，一旦擦槍走火，股房二市都會是不可承受之重！
其三、還是央行的選擇性信用管制。盡管第四季央行沒祭出第八波管制，但明年呢？若是再有更強力的打炒房動作出來，房屋交易量都不可能再放大了；反之，若鬆綁一些管制措施，房市就會有較大喘息的機會。
展望2025房市的8大趨勢
綜合上述今明年房市的發展，加上實務面的第一手觀察，整理出來2025房市8大趨勢，供業者及消費者趨吉避凶：
1.量縮價跌
房價第二季起會比較有機會鬆動。
2.市場先衰後穩
下半年交易量慢慢回穩。
3.重劃區房價領跌
特別是近兩年來大量推案的新重劃區。
4.小宅熱度不減
小宅符合低總價市場需求，仍是首購者的首選。
5.AI住宅漸漸流行
AI是國內外發展大趨勢，AI住宅勢必也會跟上。
6.淨零建築成訴求
為了地球，建築追求淨零減碳會是個好賣點。
7.商用不動產仍然夯
打炒房是打住不打商，商用不動產榮景仍可期。
8.台積宅風險升高
台積效應過度炒作之後，會開始出現兩極化。
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作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
