房價高漲和租屋市場混亂,令不少台灣民眾高喊「居住正義」,其中社會住宅被視為解決居住問題方式之一。為何台灣的社會住宅發展牛步化?Our都市改革組織政策研究員洛書認為,台灣社會住宅興辦過程有不少瑕疵,但從國外成功案例借鏡,社會住宅政策依然有機會打出好牌。
社會住宅歷史脈絡
社會住宅概念源自工業革命時期歐洲國家,都市化過程大量勞工移入大城市,貧民窟、衛生、治安等問題迫使政府正視人民基本居住權益,社會住宅最初是都市治理下建立「社會安全網」的產物。洛書表示,隨二戰結束,歐陸國家住宅存量越來越多,居住社會住宅門檻也進一步放寬,許多國家甚至納入中高收入者入住,成為民眾不想參與房地產市場買賣的另一種選擇。
期間限制、比例過低
台灣社宅政策的運作瑕疵
洛書認為,台灣社會住宅政策仍有進步空間。首先,為了讓有需求者都有機會入住社會住宅,開出租賃期限條件。一般戶只能租3年+續租3年,最多6年;符合經濟或社會弱勢身分者則是6+6,最多12年。但國外社會住宅居住條件,大多數只要符合在一定收入門檻下,就可一直住在社會住宅內。某些程度弱勢族群,即便收入超過了,也不會剝奪資格。
洛書舉日本為例,社會住宅資格條件是所得分位在最低25%以下,不過若對象是老人、孕婦,即便居住過程中收入增加,最多也是按比例調高租金,仍可享有居住社會住宅權利。
洛書分析,先進國家社會住宅數量低標是總住宅數的5%,才足以容納社會弱勢族群。而台灣過去於2015年喊出的「8年20萬戶」僅佔當年住宅存量的2.5%,其中有很高比例是包租代管,目前實際落成只有約3萬多戶,僅佔住宅存量的0.3%。「台灣只要收入所得分位在50%以下就符合入住門檻,條件比日本還寬鬆。」洛書推測與台灣的政治環境有關,為吸引更多人為政策買單,選擇提高更多人入住機會,形成很特別的現象。
政治性考量也同樣反映在社宅比例過低上。洛書補充,從找到合適地點到完工,最快也要4到5年的時間,本質上屬於一種「接力完成」的政策,中間經過政治權力交替,也容易出現延宕。台灣從2010年開始推動5處社宅施辦計畫開始,到2020年才開始興建,比從二戰後就開始大量興建住宅的國際社會晚了很多,隨著營建成本提高,願意投入興建社宅的建商也更少。
參考國際成功案例
探索多元興辦模式
除起步比國際晚,興辦模式過於單一也是無法提升社宅數量原因之一,洛書表示,無論是過去地方政府或中央住都中心,採取做法都是用「政府的土地」由「政府自己蓋」。
為有效提升社會住宅數量與質量,他提出2種多元興辦模式:
第一種是「修繕型社會住宅」:國外會將公有老舊房舍,進行修繕提供居住,或改建少子化下的廢棄校舍,此法同時還可解決新完工社宅租金高昂問題。
第二種是「整體開發」:全台各縣市政府(除台北市)都有在做區段徵收、市地重劃,政府會分得一部分抵費地或配餘地。目前《財政收支劃分法》下地方政府分配到的費用很少,所以地方政府為回攤開發成本,會以最高價標售給建商,這是地方政府的重要收入來源。
洛書建議政府應引進民間力量,與建商採「合建分屋」整體開發模式,提供抵費地或配餘地給建商蓋,分得完工後部份棟數,可賣掉部分回攤成本,其餘規劃成社會住宅,不僅能提高建設效率,還能確保社宅品質與數量。
「抽籤制」改「輪候制」
民眾安心、監督政府的雙贏方法
洛書表示,台灣社會住宅分配目前採「抽籤制」,申請者是否能獲得完全取決於運氣,導致真正需要幫助的家庭可能無法獲得住房機會。他建議應從「抽籤制」改為「輪候制」,根據申請者需求和申請時間進行排序,申請者清楚知道在等待名單上的位置,可依據自身狀況規劃未來,減少抽籤制的焦慮和不確定性,透過這方式,社會住宅的分配將更加透明、離實現居住正義的目標邁進一步。「輪候制社宅在國外是很重要的市政評比標準,一旦發現等候時間延長,一定會引發民眾不滿,也成為一種監督施政效率的好方法。」
洛書也在節目中分享新的「合作住宅」實驗,有沒有可能是未來居住問題的另一種解方?歡迎收聽《毛利小姐變有房》聽更多 https://lihi.cc/Ob8OQ