央行9年推出第7波限貸政策後,房市降溫,10月六都交易量減少12.76%,年減6.59%。今年六都首度月增率與年增率雙雙負成長,房市趨勢專家李同榮指出,寒冬才剛開始,這股寒流會延續到農暦春節後,交易量緊縮,房仲與代銷業成為金龍海嘯第一排。
他分析,當多頭房市反轉偏空初期,賣方和買方處於觀望階段,交易量持續驟減2~3個月,房價才會明顯鬆動,進入初跌期,此時買盤才會陸續進場。
緊接著,市場價格也會因有多殺多進入較明顯跌幅的主跌段,特色是量增、跌幅深,最後進入跌幅收斂的末跌段與止跌段。
他強調,這波反轉偏空後跌幅不會太深,主要是明年有降息壓力、電費調整、碳費開徵、等營建通膨議題,民眾買房的保值心態會讓跌勢趨緩,全台房價平均跌幅在9%-12%。
在量大的蛋殼區或商圈未成熟重劃區,跌幅會超過平均值;商圈成熟的新興地區跌幅會小於平均值,抗跌區與重跌區的跌幅落差超過10%之多。
台北、桃園、台南 10月影響較小
李同榮指出,今年早在7、8月交易量已明顯下滑,加上9月受金龍風暴影響,購屋信心懸崖式下降,導致全台交易量大幅萎縮。
10月各都交易狀況分別是台北市月減、年減都是0.18%,影響最小;新北市月減23.01%、年減26.75%;桃園市月減5.16 、年增6.17%;台中市月減18.38%、年增10.4%;台南市唯一月增3.91%、但年減15.5%,高雄月減15.07% 、年減0.47%。
觀察六都表現,台北、桃園、台南三影響較小,新北、台中、高雄衝擊較大。因六都交屋潮月份變動較大,還是要觀察全年度表現比較精準。
1~10月六都交易逾22萬棟
李同榮以今年1-10月份交易總量分析,六都交易量共計229742棟,比較去年同期189825棟,年增率達21.03%。以六都表現來看,台北年增14.16%、新北年增13.22%、桃園年增24.49%、台中年增21.91%、台南年增23.13%、高雄年增32.41%。
其中,桃園與高雄交易較活絡的二都,台北與新北的交易量增幅較小,反應在房價上也是如此。以今年第二季房價表現評論,高雄年漲18.2%、桃竹年漲17.09%、台南市年漲13.87%、台中市年漲13.48%、新北市年漲9.5%、台北市年漲7.12%。
台南、台中、桃竹、高雄輪漲 雙北殿後
李同榮分析,若從此波多頭自2018止跌回升的近6年多頭走勢觀察,房價於2019、2020、2021由台南領漲,2022則由台中領漲、2023由桃園領漲、2024高雄領漲。除了雙北以外,各都比價輪漲態勢明顯。
整體而言,這波六都漲幅與交易量表現以台南漲幅114%居冠,台中漲幅100.32%居次,高雄漲幅94.68%、桃竹漲幅88.8%緊跟其後,新北漲幅60.96%、台北市漲幅44.17%殿後。
2024全年交易量約34.5萬棟
李同榮分析,現在處於第6循環,在資金充裕與利率低檔的助益下,以剛需市場為主流,換屋市場受政策干預下表現並不積極,交易量已明顯不如第五循環。未來市場在人口不增長,勞動力下降、兩代不同堂的效率遞減下,房市交易量將大不如前。
因此,交易量要衝上40萬戶機率不大,多空分水嶺30萬戶也會往下調整。今年因新青安效應助燃,交易量原本預期衝破36萬戶,在央行第6、7波連續打房壓抑下,全年交易量預期成長約12-15%,約在34.5萬棟。
中信房屋研展室副理莊思敏指出,銀行收緊房貸撥款額度等於直接掐斷民眾資金來源,房市交易量自然快速萎縮,第七波信用管制進一步讓房市降溫,儘管央行推出排除條款,現階段買方仍相當謹慎,決策速度較慢,追價意願也不高,交易量持續下滑。
展望後市,她認為,短期來看房價仍具支撐力,目前買方出價大多回歸到實價登錄行情,儘管賣方仍有所堅持,但議價空間已有提高。預估全年建物買賣移轉棟數將落在33-34萬棟。