90歲媽媽想把上一代老房，傳給5個孩子... 她該選「都更」、還是「危老」？

「台北市共有65萬戶老舊房屋，全部拆完大概要380年。」耕薪建設董事長黃張維表示，台灣都市更新推動30年，但完成的更新戶數2萬戶，近年雖然有逐步加快，但仍然面臨緩不濟急的狀況，問題出在哪裡？

都市更新的發展瓶頸

公部門、民眾、建商都有責任

黃張維認為，都市更新推動緩慢主因有三：

首先，公部門政策執行效率問題：都市更新本身就屬於「多數決」條例，即使達到80%的人同意門檻，進入審議階段時，少數20%反對住戶往往會通過抗議、訴訟等手段延緩進程，當公部門接受到壓力，執行一定會更謹慎，也連帶造成效率低落

 第二、民眾的認知：北市自從落實土地使用分區管制規則後，住宅區、商業區的建蔽率容積率規定不同。過去民眾購買的房子，可能因為現今分區劃分不同，產生都更後換得不同坪數。「如果大家都是在容積管制前買的房子，經過了三十、四十年後，有人能換兩戶房，有人卻換不到原來面積，這就容易產生爭議。」黃張維表示，如何全面提升民眾認知，也是課題之一。

第三，建商誠信：黃張維指出，過去不少建商予人資訊不透明印象，會私下簽訂對地主不利條款，影響民眾的信任。然而隨都市更新條例於2018年修法後，將原先流於人為或人治的細節內容制定更加完善，現在所有權利變換、獎勵制度都必須明確記載於法規中，讓住戶能夠更清楚地了解自己所能獲得的權益。

完成都更三步驟

劃定、事業計畫、權利變換

許多建物和土地所有權人期望透過都更計畫來重新建造老屋，進而提升居住品質。然而，許多民眾對於都更流程並不熟悉。黃張維說明，都市更新程序之規定涵蓋相當廣泛與複雜，大致上可分成劃定、事業計畫與權利變換三個階段。

劃定階段是都市更新的第一步，主要目的是確定哪些區域符合都市更新的條件。根據《都市更新條例》的規定指標，符合更新條件的基本要求包括：

基地面積需達到1000平方公尺以上（約303坪）。

建築物需有兩面臨路

建築物屬鋼筋混凝土建造，年齡超過30年。

此外，還需考慮停車位和電梯等細項指標，當符合這些指標後，便可申請劃定。

在劃定完成後，進入事業計畫階段。這個階段通常會舉辦多次公聽會和聽證會，包含實施者自辦的公聽會、送件後的公辦公聽會、審議過後的聽證會，期望透過充分揭露都市更新計畫的細節，讓參與的住戶有機會在公開場合表達自己的意見，確保計畫的透明度和公正性。

權利變換是都市更新最後一個階段，涉及到住戶在更新後的權利分配問題。這一階段核心在於確保住戶能夠公平地獲得更新後的房產。一般來說，住戶希望能夠一坪換一坪，但實際上，由於現代建物公設比和建築成本的增加，實際上不容易達到。

黃張維特別指出，台北市長蔣萬安上任後，針對都更頒布5項行動措施，其中一項「防災型都更」，特別針對民國63年2月15日以前建造建物，重建後只要達4面向：包括結構安全、耐候減碳、都市減災、環境友善，及耐震設計、綠建築、智慧建築等5項規劃設計條件，就可獲得原建築基地基準容積30%的容積獎勵。

相對於都市更新有基地的限制，許多民眾也會考慮使用危老重建。他分享，有一位高齡90歲的呂媽媽，想將父親留給她的兩棟透天公寓，傳承給5個小孩。原先這塊基地屬於公司都更的範圍內，但因為其他社區的部分住戶不同意，未達通過門檻本來打算取消計畫，為了想替呂媽媽圓夢，於是幫她申請危老重建。

「因為基地很小，建築成本非常高。」黃張維透露，原先抓工程成本是一坪18萬，實際發包後漲了一倍變成36萬，對照當時附近的行情，完全不敢預售。好在這幾年房價陸續上漲，讓建案回到有利潤的空間，「好心還是有好報！」他笑著說。

台北市有將近800棟老舊建築，目前只有約200間完成改建。黃張維表示，無論都市更新與危老重建，都是一個長期且複雜的過程，儘管政策逐漸完善，都更的步伐有望加快，仍然面臨很多挑戰。他坦言，台灣都市更新程序仍有很大改進空間，日本相較之下更新效率更高，這是值得台灣借鑑的。「誠信和專業是關鍵，只有建立住戶與開發商之間的信任，都市更新才能真正成功。」

老房重建該選「都更」、還是「危老」？黃張維也透過節目進一步分享兩者申請條件的差異，歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》