參與都更原來還有稅要繳？究竟有哪些稅？何時過戶給子女最能節稅？

無論都更重建或危老重建，都是藉由拆除改建的方式來改善居住品質或提升房產價值。廣義來說，兩者皆屬不動產變更再利用範圍，因此會有稅賦的產生；但政府會增加一些誘因來鼓勵改建，所以就有相關獎勵措施、補助、稅賦減免等優惠。

國富浩華聯合會計師事務所執業會計師林松樹指出，不動產相關稅賦主要分為國稅跟地方稅：「國稅」是由中央機關負責徵收，除了關稅、進口之營業稅與貨物稅由海關負責徵收外，其他如：綜合所得稅、營利事業所得稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅、營業稅、菸酒稅、特種貨物及勞務稅等，皆是由財政部各區國稅局辦理。「地方稅」則有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、使用牌照稅、娛樂稅、印花稅等，是由地方稅捐稽徵機關辦理。

請讀者們注意，危老重建與都更重建，所享有的稅賦減免優惠各自不同。在此用一張圖表加以說明，幫助讀者能更清楚了解。

《危老條例》vs.《都市更新條例》之稅賦減免優惠

房子該何時過戶給孩子較好？

王先生、王太太的年紀都大了，有考慮把房子過戶給孩子， 但是該怎麼過戶？應該在都更送件前、還是都更完成且登記後過戶？差別又在哪裡？

政大地政士聯合事務所地政士藍天佑指出，以他多年辦理都更權利變換產權登記的經驗， 這是最常被問到的問題之一。他建議王先生、王太太要先想清楚，做這樣規劃的目的是什麼？如果要把財產移轉給子女，無論採用何種方式，都會產生稅賦。這些稅賦包含：土地增值稅、契稅、印花稅、財產交易所得房地合一稅；如果沒有預先做好金流規劃，很有可能會被國稅局認定是贈與行為，可能還會產生一筆贈與稅。

藍天佑提醒，若要預估未來都更完成後移轉不動產產生的稅額，其實存在著很多變數，例如：土地公告現值、房屋評定現值的變動，以及實際出售價格等，因此在參與都更前的相關稅費預估、未來實際產生的稅額，可能會有不小的落差。通常會參與都更或危老的個案，屋齡基本上都達30年以上，如果權利人長期持有房產，那麼長年累積下來的土地增值稅是相當可觀的，這一點請長輩們務必要注意；反之，如果持有的時間不長，那麼土地增值稅的負擔就不會那麼高。

關於不動產移轉的方式，是用買賣還是贈與？王先生如果是以買賣方式移轉給孩子，房價的計算是以市價為基準，但是可以先申請自用住宅，這樣的話，土地增值稅就可選擇自用優惠稅率，節稅效果較高。但因為是買賣方式，所以要另外支付財產交易所得稅，而王先生持有土地的時間是在2016年以前，所以適用舊制；假如王先生的鄰居，他們取得土地的時間是在2016年之後，則適用「房地合一稅」課徵新制。

如果王先生夫婦選擇「贈與」的方式，房價的計算則是以土地公告現值及房屋評定現值為基準，但土地增值稅依規定只能以一般稅率計算，不適用自用優惠稅率，而且超過免稅額度的部分，要繳交贈與稅。以2022年財政部公告贈與稅之免稅額為例，王先生夫婦每年各享有贈與金額244萬元的免稅額度。

王先生的孩子將來如果要賣房屋，由於取得房屋的成本較低，而且已適用新制房地合一交易所得稅，會因為可扣除成本相對較低，應繳納的所得稅就會比較高，下方提供一份表格來說明「房地合一稅」。

房地合一適用稅率

有一點要補充說明，必須持有並連續設籍滿 6年，才能享有自住房地租稅優惠。

如果王先生夫婦在 2023年2月將價值1,900 萬元的房產以買賣方式移轉給子女，而子女在 2024年6月以 2,100 萬元出售，另外支付仲介及代書費用約 65  萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約 15 萬元。依據上表稅率（成交價額2,100萬元－取得成本1,900 萬元－仲介及代書費用 65 萬元－土地漲價總數額15萬元）×45% ＝ 54萬元。

至於該在都更前還是都更後執行房產移轉？藍天佑認為，這問題沒有標準答案，而是要看地主的目的、想法，以及因移轉所產生之稅賦多寡來抉擇。如果長輩的想法是先做財產分配，避免日後子女們因為遺產分配問題產生糾紛，並且願意繳納因此產生的稅賦費用，那當然就可以考慮在都更送件前辦理產權移轉。

但若長輩或子女在乎稅金的多寡，那麼要考慮的因素就很多，例如：在都更前先贈與或買賣，土地增值稅就可明確計算出來；如果都更完成登記後再辦理房產移轉，雖有土地增值稅、契稅減徵的優惠，但未來的公告房地價值、市價都不確定，就無法預先精確計算可能產生的稅額。

本文出自《大都更時代攻略 耕築居安家園》