「新青安」強碰「限貸令」房市趨勢解析專家：短期凍漲，自住客機會增

限貸影響下，民眾對房市態度轉趨觀望

周靖璞

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2024-09-19 10:00

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2024上半年受惠於股市行情，房市也水漲船高。根據信義房屋資料統計，上半年建物買賣移轉棟數17.7萬棟，年增27%。不過各家銀行陸續從7月開始出現房貸審核期拉長、排隊撥款的「限貸」問題，引發民眾憂心銀行不給核撥房貸而暫緩購屋計畫，選擇先觀望房市後續。

房地合一稅、新青安

房價飆升關鍵

台灣房產自去年下半年開始，至今年呈現一路上漲不回頭趨勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自2023年7月平均地權條例、新購入預售禁止換約，法人限制購置住宅等各項打炒房新制正式啟動，當時市場就已出現利空出盡態勢。但後續房價不斷抬升，供給面與需求面各有直接影響因素。

房地合一稅扮演供給層面影響，大部分屋主為了避免前兩年賣屋必須負擔高達45%的房地合一稅，往往選擇等滿五年降至20%課稅額度後才考慮轉手，屋主惜售就造成市場上可供挑選的物件減少。

2023年8月推出的新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安），最直接反映需求面快速增加。由於政府補貼，加上寬限期等鼓勵措施，大幅增加首購族買房意願，供不應求下造成房價抬升。

銀行房貸水位緊繃

農漁會、壽險找出路

今年6月底，央行祭出第六波信用管制政策，先出手降低存準率，抽回市場資金。依據銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，因有銀行達到警戒水位，7月下旬開始拉長審核期、出現排隊撥款情形。隨著央行8月底要求降低不動產放款集中度和總量管制後，「限貸」警報正式打響。

曾敬德表示，其實央行並沒有明確立意銀行停止放貸，它的動機主要是認為信用資源不宜過度集中不動產，希望降低不動產項目的放款速度，「14年前一棟房子貸款500萬，現在一間平均都在1千萬。」他進一步說明，央行為維持金融秩序穩定，勢必得踩煞車，因此才會於8月底邀請34家國銀總經理「喝咖啡」，要求提出未來的改善計畫。

曾敬德提醒，銀行面臨限制水位情況下，民眾可能會遇到兩種情況。一是銀行擔心未來房市若跌價，放貸不動產有成為「負資產」風險。因此估價金額會保守許多，可能會不如民眾預期。

二是銀行會以價制量來減緩民眾申辦房貸速度，新申辦房貸可能會碰到銀行開出3%-4%利率的「軟釘子」。這時農漁會、壽險也是可使用的選擇。若額度不夠，除非是燃眉之急，否則不要動用信貸去湊資金，因信貸利率高、還款期限也比房貸短，每月負擔費用會增加。