【理財憑中信—直播間】傳承不只是有錢人的專利 不動產移轉「眉角」多 中國信託銀行助力完美交棒

根據最新購屋意向調查指出，看漲房價的受訪者比例多達五十六％，創下近十季以來單季新高紀錄，顯見現階段購屋人的信心強勁。

正因為民眾看好房市，因此極度關切政府推出的房市相關政策，也讓不動產移轉與傳承的規劃更受重視。房產專家指出，目前政府打房有三大策略，一是緊縮銀根，像是央行第六波信用管制措施（調升存款準備金比率，並調降六都及新竹縣市自然人第二戶房貸成數至六成，且無寬限期）、提高新青安房貸的申請門檻等，二是增加負擔，像是囤房稅二．○就提高了多屋族的持有成本，且多屋族若利用贈與手段將房產轉往親人，未來受贈人一旦轉手，還可能面臨驚人的移轉稅；三是限制移轉，就是平均地權條例限制預售屋合約轉售。

其實，除了囤房稅外，不動產的生前移轉就得面臨贈與稅、契稅、土地增值稅等稅賦，土增稅最高可達四十％外，如果不動產留待死後繼承，繼承者也得繳納遺產稅，若繼承後再出售，亦有房地合一稅等議題。若傳承給下一代的是所有權複雜的物件，又遇到分配不均、持有人想法迥異的話，處理過程勢必更棘手。

中國信託銀行（以下簡稱中信銀行）理財智庫認為，適逢這一波接一波緊縮措施，購屋者可趁機更審慎思考購入目的是為了自住、投資或傳承給下一代？預計登記在誰名下？若規劃替子女購買，除了考量現金流足夠與否外，也該釐清子女真正需要的是不動產或流動性資產？如此方能做出更完善的財務規劃。
 

囤房稅二．○上路
直接衝擊非自用多屋持有人

以囤房稅來說，主要是針對屋主非設籍及持有超過第四戶住宅開始計算的非自住房屋，採取差別稅率課稅，以降低投資客持有多屋的亂象。

以今年七月上路的「囤房稅二．○」新制來說，有別於舊制採取「各縣市歸戶」，新制改「全國歸戶」，不論位於哪個縣市，只要同一家戶（包含夫妻及未成年子女）名下在全國持有四房以上（三戶內設戶籍並申報），且出租未申報或是未達租金標準者，其房屋稅率從原本一．五％～三．六％調高至二％～四．八％。新制還要求，各地方政府一定都要訂定差別稅率，並採「全數累進」方式課徵。

房產專家認為，囤房稅二．○雖然不至於讓未來房價明顯下修，不過「全國總歸戶」制度確實讓多戶持有者成本大增，尤其是買多戶預售屋的，未來除了申貸成數降低，如今又要被課更多稅，房屋稅的負擔會明顯增加。

中信銀行理財智庫指出，由於近年來新屋價格陸續上調，較高的房屋評定現值，再乘上二％～四．八％累進稅率後，稅賦將讓持有人很有感，持有屋齡十年內的非自用新屋所有權人受到的衝擊尤其大。
 

透過新青安政策買房
小心囤房稅意外增加

同樣引起熱烈討論的，還有新青安方案，要是沒有仔細留意相關規範，也可能打壞原本的傳承或移轉規劃。中信銀行理財智庫指出，按規定，「本人、配偶及未成年子女無自有住宅的成年人」且購買成屋者，方能申請新青安方案，於是有人撥的如意算盤是「由父母與成年子女共同持有，以子女的名義來申請設籍」，卻忽略了一件事：屆時等於父母、子女各持有一戶，父母也會多出一戶住宅，便可能產生需要額外負擔囤房稅，得不償失。

中信銀行理財智庫提醒，在美國可能降息（牽動臺灣利率環境）、地緣政治風險等變數下，相較於股票，不動產的流動性較低，尤其今年金融市場起伏劇烈，持有多筆不動產的民眾建議更該「汰弱留強」，做好資產配置，別讓不動產從原本可望發揮增值效果的資產淪為財務負擔。

中信銀行提供全資產理財規劃服務，致力完成個人企業家族的理財需求與期望。

中國信託銀行不論在稅賦、不動產、投資、保險、信託等範疇，皆有專業的團隊、完整的資源整合能量，逾四百位同仁取得CFP®國際認證高級理財顧問認證，持有CFP®專業證照顧問人數高居金融業界之冠。時值全球投資市場詭譎、變數橫生，不論是有投資理財、資產配置的人，都能信賴中國信託銀行為客戶量身打造客製化的解決方案，提供一站式滿足的全方位服務。對於有資產傳承規劃等需求的客戶，在顧及贈與者的考量之際，也不忘適當導入受贈者的參與，完美達成代代相傳的目標。