想換學區房，房價每坪要貼15萬！誰說「自住沒差」，買貴沒關係？達人點名3關鍵時刻：增值價差就是你的底氣

我先舉個簡單的例子，假設某人在舊市區買了一間10幾年的電梯大樓，每坪要價30萬元，不幸的交屋後不久就碰到政府政策影響，導致多個大城市的房價都下跌5%-10%，該電梯大樓的最新每坪成交價顯示為26萬元，房價下跌了。

這是他們夫妻要自住的房子，沒有要賣，所以並不受房價下跌的影響，繼續繳房貸，繼續過生活。還好政策性影響很快就被市場消化了，2年後的最新成交價又漲回到每坪32萬元，自住的房子真的沒差。

很快的，這對夫妻懷孕也順利生下了小孩，小孩就近就讀住家附近的幼稚園，接送很方便。而這幾年的房價也持續上漲，他們很慶幸當初他們先買了房子，沒有因為擔心房價可能會下跌而猶豫不決。

台灣近20年房價不斷攀升

直到小孩幼稚園即將升大班，開始考慮到了小學的學區問題，因為太太希望讓小孩去念比較有競爭力的熱門小學，於是開始考慮搬家到該小學的學區，夫妻倆開始研究目前這間自住房的房價價值，與小學學區內相似屋況的房價做比較。

他們發覺，自己的房子已經來到每坪50萬的成交價，漲了不少，但他們想要的學區房，因為離捷運站比較近的關係，又有熱門學區加持，預售屋已經開價一坪85萬，即使是差不多屋齡與權狀大小的中古屋，每坪也落在65萬至70萬之間。

想換學區房要貼上千萬

全新的房子比較貴可以理解，每坪差到35萬，若是買權狀30坪的房子就要再拿出1050萬，如果買屋齡接近的中古屋，每坪要65萬，賣掉現在住的房子換到新學區，也要再貼450萬，這時自住房的房價漲跌有沒有差？

熱門小學學區與捷運交通便利確實對房價有加分效果，即使是在同一個城市，不同區域的房價漲跌幅也會有所不同。當你沒有要賣房子的時候，房價漲跌確實大多數時間跟你無關，只有當你需要增貸或抵押時，房價高低會影響能貸款的額度。

但當你需要賣房子的時候，不同區域的房價漲幅就會對你造成影響，而這無關蛋黃與蛋白區，光是同一地區的大馬路邊與小巷弄裡，即使是相同屋齡的大樓，也會有不同的房價漲幅，就更別說其他關於屋況與管理評價的小細節了。

▲現代人因為高房價以及各種需求，買房很難一次到位。當你要換房的時候，房子的增值價差就是你的底氣。示意圖，非當事人。(圖片來源：Shutterstock)

現代人買房難一次到位

過去農業年代，常常是一戶人家就住在自己的農地旁邊或附近，一住就是幾十年，即使有人搬出去，也很容易就選擇住在附近，住在相同或隔壁村裡。即使後代都到其他縣市去打拼了，老家要賣掉的機會還是不多。

而現在人要在同一間房子住幾十年的機率反而不高，很可能因為與樓上樓下鄰居不合、小孩就學需要、夫妻其中一方工作調動或只是想住比較新的房子，就會考慮換房，在同一間房子住6至10年後，就可能因某項因素考慮賣屋。

所以，買房時千萬不要抱著我要在這住幾十年的心態去選擇，想要理想條件一次到位，裝潢想要一次到頂，未來房價漲跌覺得自住沒差。講到房地產時，人家說最重要的就是Location(地段)、Location、Location，自然有其道理。

如果你要買的是你的第一間，也是唯一一間自住房，那未來房價的增值空間對你就很有影響，因為當你之後想要換房的時候，房價增值價差就是你要額外負擔的壓力。

如果你已經擁有5-6間投資房在收租，那買一間自住房確實就不太需要在意未來增值空間，選個自己住的舒服的房型與地點更重要，因為你真的不差這間房子漲得比較少，你更在意的應該是其他的投資房。

好地段的房子比較保值

自住沒差？名下只有一間房子想自住，自住有差！已經有好幾間房子在收租，自住沒差～

補充：若在意的是房價漲幅的話，地段是其中一個因素，但不表示好地段就可以相對漲得比較多，同時還要考慮話題性與工作機會等因素，譬如近幾年很多半導體設廠的話題，讓中南部很多偏僻地方的房價漲好幾倍。

好地段的房子未必會漲的比較多，但比較確定的是會比較保值，即使將來被附近的重劃區新房子取代其重要性，其本身的現有生活機能與交通便利程度，還是能保持房價不至於大受影響。

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作者簡介_雨果

「雨果的投資理財生活觀」粉絲團版主。畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士，曾任電腦補習班老師，現為外商公司總經理。著作：《聰明的ETF投資法》《ETF存股》

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