新青安房貸帶來房市榮景有目共睹，先前市場對於造假投機炒作一片喊打喊殺，近日則是出現罕見房貸滿水位的一片恐慌，就在此時，央行總裁卻悄悄請行庫喝咖啡，新一輪不動產放款總量管制似乎已箭在弦上，這是肇因於財政部放火（新青安），央行不得不採取非常手段來救火，只是總量管制真救得了「房市大火」嗎？會不會衝擊民眾購屋需求？會不會造成房市硬著陸？
最近房貸限貸令的話題真的是吵得沸沸揚揚，說因為銀行鬧錢荒，快無錢可供應房貸戶了，各媒體也是高度關注，甚至列出公民營行庫目前申請房貸吃緊程度的大表格，不管你在房市多久多長的歷史，這應該都是前所未見前所未聞的景況吧！銀行開門營業就是要接受存款及借款，哪有理由拒房貸客戶於門外呢？
這波行庫的房貸限貸令，主要是卡在銀行法第72- 2條，也就是說「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%」，也就是俗稱銀行不動產放款天條。
那為什麼各家銀行近來紛紛碰觸到不動產放款的警鈴呢？當然就是因為市場太熱囉！今年來在新青安的助力之下，房市交易持續熱絡，因此陸續傳出有銀行不動產放款快接近30%滿水位的情形，有的房貸申請需要排隊等候，嚴重的甚至暫時停止房貸收件，雖然迄今只傳出零星房貸交易糾紛，但市場上已是「山雨欲來風滿樓」，大家都是嚴陣以待。
房市降溫？央行若祭出「不動產放款總量管制」 恐出現4大效應
▲新一輪不動產放款總量管制似乎已箭在弦上，這是肇因於財政部放火（新青安），央行不得不採取非常手段來救火（圖片來源：今周刊攝影資料庫）
在此情況下，卻又傳出央行有可能祭出更強力的不動產放款總量管制，此一關掉房市水龍頭的動作，能否達到全面降溫房市的目的呢？答案是肯定的，一旦祭出將可能出現四大效應。
一、房市交易量萎縮
因為民眾購屋貸不到款，或是貸款條件極差，或是要搭配銀行其他商品才能貸到款，所以除非是不用貸款的大咖，否則房屋交易量一定會持續萎縮，全年度房屋交易量恐難再樂觀看待了！
二、房貸利率高漲
目前在各銀行限貸令管制之下，已有銀行開出3%，或是3%以上的房貸利率，意圖以價制量，如果不動產放款總量管制政策再上路，現在民眾能貸到的利率就會成為地板價，後續不管央行是升息或是降息，房貸利率都只會越來越高。
三、小建商恐面臨資金斷鏈
由於今年來市場一片火熱，業界的信心度也被激起來到史上最高點，但是不動產業是高槓桿產業，買土地要跟銀行大額融資，營建階段更需要建築融資，一旦某個環節出現資金卡關，往往就會有「一文錢逼死英雄漢」的憾事發生。
特別是小型建商更是處在此一風暴的第一排，爛尾樓或是倒閉都是市場可預期到的景象，如果資金斷鏈遲遲未能改善，向上延燒到中大型建商的可能性也不能排除。
四、房貸違約糾紛會越來越多
最近房仲市場已經傳出民眾因苦等不到房貸，而有違約的交易糾紛，後續這種違約糾紛恐會越來越多。
房貸攻略！成屋 vs 預售屋 提高房貸申請成功率秘訣
站在保障消費者的角度，筆者提出以下建議：
1. 購買成屋者
最好找大型房仲業者，他們長期以來跟各大銀行建立起很好的夥伴關係，會優先將房貸額度保留這類房仲的客戶。
或者，也可在簽約時爭取加入但書，「一旦房貸額度不足成交價幾成，或非可歸責於買受人之限貸令，買方得解除契約」。
2. 購買預售屋者
最好也是優先選擇優質中大型建商，因為在預售簽約時這類建商就已跟土融及履保銀行談好整批分戶貸款條件，民眾比較不用擔心交屋時貸不到款。
在資金緊俏的情況下，當然也不要自作主張說要自行找房貸銀行，一來條件不一定會比建商的好，二來可能真的就會貸不到，畢竟你是單打獨鬥嘛！
就此看來，央行若真如預期祭出不動產放款總量管制，市場勢必會冷卻下來，也可達到救房市大火的目標，只是購屋民眾的權益恐怕也會受到影響，但最讓人擔心的是，房市會不會產生硬著陸，這恐怕是央行新政策上路之前必須沙盤推演的最重要課題！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
