資金回流、房地產投資興起，近期「微型商辦」產品討論度爆高，對於理財投資有第一線觀察的《今周刊》於8月8日剛舉辦完「商用不動產投資趨勢論壇」，邀請知名財經節目「錢線百分百」製作及主持人劉祝華、知名主播岑永康，來談他們的微型商辦投資學。
疫情後企業轉型、創業風潮與直播網紅事業的崛起，帶動微型商辦需求高於大型商辦。根據1111人力銀行調查，七成一的人想創業，26-30歲意願最高，「微型創業」以小博大最熱門。
起薪低 直播網紅業正夯 創業成趨勢
岑永康以自身經歷分享，當今媒體業相當不景氣，誘發他這位50歲的中年大叔，要開始學習當YouTuber。他說，過去媒體業鼎盛時期，一年有60億元的廣告費讓老三台分，在有了有線電視台後，到現在100多台，預算又變更少，因為要跟網路媒體分食，電視台已經式微。他回憶，1999年進入電視台時候的第一份薪水是3.5萬元，而今試用期剛進來的年輕人月領2.8萬元，「為什麼創業比例那麼高，因為起薪太低了嘛。」
另一個對照組，劉祝華則以台灣最受歡迎直播電商品牌天后闆妹為例，她19歲結婚，為了養小孩，2016年透過Facebook社團銷售童裝、直播介紹兒童用品，慢慢累積粉絲；2019年開啟48小時不斷電直播，創近千萬營業額；2021年於雙11創下3日業績破1億元；2023年營業額突破15億元，尾牙還請「告五人」樂團現場表演，開啟網紅創業的最好範例，讓許多人前仆後繼投入。
劉祝華觀察，這波投資商辦的浪潮，有一部分為境外資金回台專法解禁，5年閉鎖期「不得投入不動產」至今年8月屆滿，有機會再帶動一波狂潮。
此外，直播網紅經濟當道，僅有2-3人小團隊，在小辦公室直播，也有極高變現能力；加上接案模式越來越興盛、小型工作室需求增加；而且她研究過，創業者若以公司名義入手可抵營所稅，購入後可收租、置產、賺增值，點燃微型商辦市場。
為招聘好人才 國內外皆掀起一卡皮箱微型商辦風
2009年就赴海外紐西蘭置產的岑永康，很早就接觸國際房地產，他也分享最近他發現的海外商辦趨勢，他說疫情郊區房產大漲，隨著疫後微型商家不斷增加，包括數位、廣告、專業諮詢顧問業等，疫後商辦需求逐漸回溫，這些商辦多半訴求精緻、高檔、多元服務，最好是能一卡皮箱就開工，以便吸引員工能回來辦公室上班。
劉祝華歸納，通常微型辦公室有四大特點：一、交通便利性：小型辦公空間多位於核心商業區、主要幹道、交通樞紐，可吸引人才，並且減少員工和客戶通勤時間。二、租期、資金彈性：許多小型辦公空間提供短期租賃，滿足初創企業或是項目型團隊，在短期內可能面臨的擴張或縮減需求。要擴編時可在同棟再買(租)一間。三、靈活運用的產業聚落：微型商辧大樓內都是企業家，找外發會計、攝影棚、活動公司、辦公設備維護商，彼此的公司規模相當，合作可靠性高，小企業一起打團體戰，就近滿足企業營運供應鏈。四、外觀門面：微型商辦擁有企業總部的門面與建築規劃，例如大廳、公共設施、物業管理、門禁安全等。
若要投資微型商辦，劉祝華提醒，需先確認好自身預算範圍，包括購買價格、貸款金額、後續的維護和營運費用等。但好處是，在政府鼓勵創業下，以公司名義購買不動產可抵營所稅，以及管理費、裝修費、建物折舊，可抵銷營所稅；以長期來說，商辦通常具備租金效益高、企業租客單純、租賃期長、租金收入穩定的特性。
「商辦微型化」創業家搶進 在台中看見商機
岑永康表示，自己在投資理財是屬於心臟弱的一方，禁不起股票大起大落的風險，認為「錢」進房地產比較安全，他並分享投資微型商辦不敗的ETF法則口訣，「Exterior」市中心、地標門面；「Traffic」交通軸心、經濟、商道核心；「Flexible」創業節稅、穩定投資，重點是商辦ETF持有5年，勝率百分百。
岑永康指出，他在台北市西門町捷運站100公尺旁，租了一間20坪透天的直播辦公室，雖然符合「Exterior」、「Traffic」條件，但有一次請到前行政院院長陳冲來上節目，看他爬樓梯都心驚膽顫會摔跤，所以微型商辦的趨勢一定要裝有電梯，更要有收發室、停車場等設施，才能符合現代人所需。
再從大方向來說，投資有人口支撐、產業就業發達的地方絕不會錯，他最近發現周圍許多朋友紛紛去台中開辦公室，來自台中的商業邀約也不少，尤其看到台中市人口2024年4月19日突破285萬人，創歷史新高，「我的第一個想法是台中房子、微型商辦可以投資！」
