近日央行公開第二季理監事會議議事錄摘要，會中有理事直言「除非利率大幅調整，否則對房市影響不大」，現在觀來確實影響真的有限，因此在房價高不可攀的此時此際，仍然有很多民眾都期待著房市能有盛極而衰的一天，期待房價能夠有感修正，這一天真的有可能到來嗎？
今年來全國各地房價都續創新高，內政部製作的全國房價指數已連續23個季度上漲，購屋痛苦指數當然水漲船高，已超過10倍大關，民眾購屋痛苦度一再爆表之際，房市熱度仍高燒不褪，最新全國買賣移轉棟數，今年上半年達17.7萬棟，年增率27％，創下近11年同期最高紀錄。
很多人都在問，這房市到底要熱到什麼時候？房價到底要漲到什麼時候？難道現在連政府都束手無策了嗎？
提到政府作為，過去這幾年來在打炒房上面真的是不可謂不用心，算一算也祭出了10幾道的打炒房金牌，其中央行算是最為鍥而不捨的，今年6月理監事會議後再次祭出第6波選擇性信用管制，但從近日央行公布的議事錄摘要顯示，有理事認為這些措施「對房市影響不大」，意味著房市熱度還會持續下去，「除非利率大幅調整」！
猶記得2021年筆者再度獲邀進央行就「對111年房市及土地交易之價量看法暨評估政府健全房市措施對不動產市場之影響」為題演講時，就各部會還可再行健全房市之措施曾提出多項建言，其中一項就是建議央行全面升息，但到現在因央行瞻前顧後，在長期低利環境下，讓房市如魚得水般的越炒越熱。
當然誠如央行及某些學者所言，低利率並不是這波房市熱絡的主因，但絕對是關鍵性的因素，央行理事「除非利率大幅調整」的這一番話，就是有看出其中之端倪。
這番話央行後續還有沒有可能採行呢？目前來看機率不高，今年第一季央行雖然逆襲，出乎市場意料之外升息，但也只升半碼，離「利率大幅調整」還是有很大距離，接下來美國聯準會預期在9月將降息，央行反其道而行的機率更低，也就說央行已經錯失掉最佳的升息時間點！
這波房市可能回落的3+1套劇本
大幅升息可能性既然不高，難道房市就此如脫韁野馬一去不回頭嗎？目前無殼蝸牛、等房族較可預期的房市回落劇本大概只有以下這3+1套。
1.股市崩跌、賣房救股
最近股市劇烈震盪，殺聲隆隆，跌幅驚人，假使此空頭格局不變，將有不少趕上這波股市多頭末班車的人會被套牢，甚至慘被斷頭，過去曾經出現的「賣房救股」景象恐將再現，房價支撐力道可能因而轉弱，甚至產生價格破壞都有可能！
2.房市彼得效應
前陣子華固建設董事長鍾榮昌在股東會上表示，「目前房市景氣已到繁榮階段，經營者必須要考慮未來什麼時候會反轉，因為所有的市場好到最好就可能會變壞，只是時間問題」。
這不就是在說盛極而衰的道理嗎！也暗指「房市彼得效應」隨時將到來，有可能是推案量太大市場消化不了；有可能是嚴重供過於求；有可能是房價漲到民眾都買不起的地步。
若業者沒有這種的危機意識及前瞻眼光，很快的就會掉入房市的彼得效應之中！
6月份建商購地意願大幅升溫，促使整體建築融資餘額跳增至3兆3,071億元，同步創新高，且單月暴增266億元，更寫下逾一年半以來的最大量，似乎就在呼應這樣的市場隱憂。
3.新青安寬限期後的多殺多
很多新青安的購屋人其實是硬著頭皮踮著腳尖進場的，抱著寬限期後即使繳不起房貸，賣掉房子就可解套，甚至賺一筆價差的僥倖心理。
但5年後的房市景氣度及房價是否續漲？充滿了太多變數，到時會不會上演多殺多的戲碼呢？何況屆時還有避房地合一高稅的賣壓，房價要守住恐怕就不是那麼樂觀喔！
只是若是這一套劇本，也意味著房市可能還有末升段幾年的「快樂時光」！等房一族恐怕要「等到天都黑一半了」！
至於+1是什麼呢？相信大家也都猜得到，那就是地緣性政治風險，其對房價的破壞性也將會是最大，但因這一風險大到無從評估，大家也就都選擇視而不見囉！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
